海外基金加码内地楼市

　　2006年7月，建设部等六部委联合发布了对于中国房地产业和外来资本同样具有历史意义的171号文件。这个被称为“限外令”的文件，被业内外一度视之为阻碍外资盲目进入中国房地产市场的屏障。

　　但是，事实证明，外资投资中国房地产市场的步伐并未因此有所停滞。2006年下半年，中国房地产投资市场颇不平静；2007年1月，美国华平投资又以增资扩股形式入股上海中凯房产，从而拉开了2007年房地产市场外资收购的序幕。高力国际提供的数据显示，2006年仅上海房地产市场便完成了将近20亿美元的投资交易。

　　大举进入

　　171号文件对外资从房地产市场准入审批、交易、外资个人购房面积到结汇方式等方面，均提出了严格的管理要求。

　　在文件发布之后的三个月内，一向表现活跃的房地产市场静寂了下来。但这只是暂时现象。事实证明，外资进入的步伐确实并未受到多大阻碍。

　　今年伊始，美国知名私募基金公司黑石集团（BlackstoneGroup）宣布，已经聘请中国香港特区政府财政司前司长梁锦松，作为其高级执行董事及中国区主席，主要负责开拓亚洲市场。外界将这一举动称为“黑石积极谋动中国内地市场的问路举措”。一周之后，美国橡树资本管理有限公司（OaktreeCapitalManagement）对外公布，任命白瑞甫担任橡树资本（中国香港）有限公司主席。此前，白瑞甫的头衔是摩根大通亚太区主席兼行政总裁。美国橡树资本管理有限公司，这个在全球管理资产高达330亿美元的投资企业，2005年设立了中国香港办事处，今年则以设立北京办事处作为正式进入中国内地市场的标志。

　　这两个国际资本大鳄的涉水之举，只是众多海外资本争抢中国内地市场的一个缩影而已。一位美国房地产投资公司负责人告诉记者，他所属的企业在2006年低调“潜入”中国内地市场，目前正在全国各地寻找投资项目。而另一家美国最大的私募基金公司则在今年悄悄在中国设立了办事处。

　　上图：一直成为新闻焦点的汤臣一品楼盘。在它的新闻中，外资也一直都是主角。（资料照片）

　　操作手法

　　据介绍，目前海外资本的惯用操作模式主要有提供融资、自行开发、收购物业、合作发展等几种方式。提供融资方式除了涉及到外汇操作上的不便利之外，风险性也是显而易见的，直接针对项目发放的过桥贷款非常鲜见。目前只有一些小型基金，抱着谋取高利的心态予以采用，而大型基金为了规避风险，基本上不会使用这种方式。但也有房地产投资银行以曲线合作的方式，与国内房地产企业进行合作。如德国国际房地产投资银行（HypoRealEstateBankIn鄄ternational）向万科提供融资，以附带有赎回条款的3500万美元股权的方式合作。

　　凯德置地中国控股集团总裁林明彦介绍，自2005年起，凯德置地开始“渗入”二三线城市。但拿地策略开始实行多元化操作，“除了参与传统的土地招拍挂之外，收购股权、公司层面的合作都会有。”他说。凯德置地通过认购丽丰控股（1125.HK）20%股权，与成都置信实业集团合作成立合资企业，收购河南建业住宅集团30%股权等一系列运作，相继进入珠三角、成都市及河南省市场。据林明彦介绍，中国市场在嘉德集团的投资中所占比例，已从成立之初的5%上升到了近30%。

　　持有项目股权的合作方式，维系时间不需太长，一般3至5年内就可以安全退出，这颇为符合基金快进快出的“胃口”。

　　此外，风险更小的收购现成物业方式已渐成风潮。这种方式对于海外资本来说，投资利润会相对稳定且有保证。以上海的新茂大厦为例，业内人士估算SEB基金接手之后可获取每年6.1%的投资回报。

　　市场展望

　　有意思的是，虽然海外资本争先恐后地进入中国市场希冀获利，但相关研究资料表明，截至2006年底，上海房地产市场的投资回报率呈现明显收缩态势，平均收益率跌入7%至8%的范围。

　　一位投资银行人士也向记者抱怨，如今开发商的心理预期较之前几年有明显提升，真要找到价格合理、回报率高的项目，还真是不容易。“现在的情况是，好项目非常稀少，而且竞争厉害。”他认为，虽然中国房地产投资市场受到广泛关注，但整体环境尚未完全成熟。“最大的风险来自于政策变动，这是外资真正需要担心的因素。”

　　有业内人士认为，企业应该充分利用政策的引导作用，做符合政策要求的事，才能为企业带来发展空间，而不会形成束缚。“‘限外令’的发布，对于不规范操作的企业来说，的确会有限制作用，但旨在稳健发展的企业，反而更易适应政策所带来的变化。”

　　“我们在进入中国市场之初便已成立了合资企业，是真正有长期发展考虑的。因此，不会像那些存有投机性心态的投资者那样受到政策影响。”凯德置地的林明彦说道。

　　有专家分析说，规范外资房地产投资行为，能够使中国内地市场产生平稳增长的长期趋势。而对于海外投资机构的相应限制，能够带来更为国际化的管理方式及理念构想。“这对于国内发展商的软硬件改善，有较好的促进作用，中国房地产市场也会发展得更为先进、快速。”（据《上海证券报》）

　　（日京／编制）