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财经纵横

广东酝酿宅基地上市 平抑城市房价意义不言而喻

http://www.sina.com.cn 2007年02月09日 20:12 中国经营报

  本报记者:王晶,巫燕玲

  作为立法试验田,广东继实践集体建设用地流转后,正在农村宅基地流转方面酝酿重大举措。该举措如获通过,对平抑广东城市房价的意义将不言而喻。

  而在全国范围内,宅基地禁止流通的铁律似乎也有松动信号。“按现有法律规定宅基地不能流转,但《物权法》草案第7稿去掉了‘农村宅基地不可流转’这句话。”广东省国土资源厅厅长林浩坤告诉记者,“这意味着草案对此留有空间。”

  广东再探“法律雷区”

  记者从获得的广东省《关于加强农村宅基地管理的通知(代拟稿)》(简称《管理通知》)中看到关于宅基地流转的说明:“对符合法定宅基地面积标准的‘一户一宅’,其转让、出租的流转收益归该农户所有。”而按现有的法律法规,宅基地严禁流转。

  此前,放开宅基地买卖,政府方面担心会导致农民失去房屋,不利于社会稳定。中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英告诉记者,另一种担心是这种做法有可能拉高农村的房价,拥有“一户多宅”的农民将会大量出售房子,对现有的房地产市场产生冲击。

  而广东方面的考虑是,宅基地流转可以集约用地,并加大市场配置土地资源,尤其对珠三角的发展具有重要意义。广东的现实情况在于很多农民都是拥有“一户多宅”,甚至在城里购买了房子,所以对“失去房屋”的说法并不担心。

  由于宅基地的流转“身份”一直得不到认可,很多发达地区的农民都私下进行房屋交易。“这在珠三角已经是普遍现象,私下交易的比例非常高。”党国英表示。

  据了解,广东的《管理通知》也与现有法律法规相冲突。按《土地管理法》规定,农村村民转让宅基地,应符合法律对其“转让”的严格限制条件,必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续,否则转让无效。而村民申请取得宅基地后只可自己建房,不可将其出卖、转让,也不可以抵押。

  此外,《物权法》草案中也已明确规定宅基地禁止买卖。记者也了解到,《物权法》草案第7稿中仍然有关于“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定。相应地,这份《管理通知》如获通过,则意味广东的城镇居民可以购买农宅。

  对于宅基地流转所发挥的市场效应,三农问题专家、广东省政府发展研究中心谭炳才表示,宅基地的位置一般都在城乡结合部、城中村,如果允许流转,对平抑房价、增加市场供给有着重要作用。“可以说具有标志性的意义。”

  而在国务院发展研究中心农村经济研究部刘守英看来,增加中低收入者尤其是流动人口的住房供应,缓解政府廉租房建设的资金压力,是这个管理办法出台的意义所在。

  “宅基地进入市场,可以增加房地产的有效供给,给廉租房市场做很好的补充,这是大家关注广东举措的原因所在。”刘守英告诉记者。

  或将冲击城市房价

  国有土地的使用权可以按照政府的意图租赁、转让、抵押、任意改变用途,集体土地所有者却不能享有同样的权利,这是中国农村土地市场的老大难问题。

  宅基地不能流转带来了多种问题。例如农民即使在城市购买房屋安家,仍然无法将其原有房屋转让出去,农村出现了大量的“空心村”,特别是在北京、广州、深圳这些用地紧张的地区,造成土地资源的浪费。

  谭炳才告诉记者,在省内的广州、深圳、佛山这些城市,房地产价格高居不下,住房贵、住房难已经成了焦点话题。如果放开宅基地流转,“一户多宅”的农民能腾出多余的房子供应市场。

  “流转权的放开,意味着有更多的中低收入人群可以租用或购买农民的宅基地,这在一定程度上缓解了房地产市场供应紧张的压力。”谭炳才表示。

  有业内人士告诉记者,早在2001年,广州当地就已经提出过宅基地流转的问题。当时说补交一定的地价,宅基地房屋就可以交易,只是由于操作问题,后来没有下文。此前,宅基地只可以在村内流转。“当时把房地产商吓坏了,”此人士说,“因为广州的宅基地房屋存量是很大的,是当年增量商品房的数倍。”

  但合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江却认为,宅基地的流转对房价和市场供应不会有太大影响。“农民把房子卖掉还要再买进新房,数量也有限,买进卖出对市场不会太有影响。而且流转放开后,宅基地等同于商品房的性质,价格都是市场化的,不会对现有房价带来冲击。”

  据了解,目前全国性的农民宅基地在私下流转已相当普遍。党国英表示,广东的做法对于浙江、江苏等省份来说,都具有参考价值。“其实就全国来说私下流转也不是个别现象,但广东有试行的基础。”

  据介绍,迫于建设用地紧张的压力,广东早已在土地流转方面开始了尝试。2005年10月1日,广东省以“政府令”形式发布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(下称《办法》)规定,农村集体土地将与国有土地一样,按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场。

  此举在全国都得到了极大的关注。在《办法》实施以后,记者从内部人士了解到

国土资源部已多次到广东调研,了解试验的效果。“实际上国家已经默许了广东的做法,但何时把集体土地流转的问题纳入法律,尚需要时间。”一位参与过调研工作的专家这样告诉记者。

  出台时间锁定近期

  对于此管理方法的影响,谭炳才称其“具有重大的标志性意义。”谭炳才告诉记者,广东是在2005年实行的集体建设用地使用权流转的基础上再次迈了一步,“宅基地流转问题在各地都是最难突破的,在广东也一直被称为‘雷区’,因此如果能得到同意并实施,在全国具有示范意义。”

  对于这份管理方法的出台时间表,林浩坤表示已在去年下半年交予省政府。但何时能获得通过还没有准确的时间。“估计今年上半年可以正式出台。”广东省国土资源厅另外一位人士对记者表示。

  对于文件的法律效力,谭炳才表示,“现在也只是规划性的文件,没有法律意义上的文件。只能说具有实践基础。”

  宅基地流转之后的使用问题,广东省国土资源厅人士表示,目前尚未有具体的措施。但是按照国家有关的土地管理规章,宅基地也受到土地用途的管制,不能用于经营性用途,例如不能用于房地产开发、变更成厂房等。改建也必须要依照有关规定报批。“今后将会出台更加具体的法规以监管。”

  据记者了解,广东省近期已经开始组织对农村宅基地使用情况的调查,主要是完善确权及登记发证手续。“只有确权后,才能进行转让和出租。”上述国土资源厅人士表示。

  在流转价格方面,广东方面也表示不会出指导意见。“流转价格应由市场决定,因地区而异。”

  据悉,目前广东方面没有对宅基地的总体面积进行统计。记者也从多方求证,没有获得相关统计部门对此发布的数据。“宅基地统计难度太大。”刘守英表示国内并没有一份较为权威的统计数据。

  经常在全国对农民土地进行调研的党国英告诉记者,“估计全国宅基地的面积达到10万平方公里。这个面积据说比城市的建城区面积还大。”

  黎文江告诉记者,宅基地流转的问题涉及到具体的税费。“农民的土地不需要交土地出让金,在水、电等费用上都是‘城乡二元制’的,这些在允许流转后都是要考虑的问题。”

  此外,如今工业化、城市化进一步加快,宅基地也不像以前是成为农民“安身立命”的福利产品。专家表示,如果协调农民的住宅福利化和商品化的关系也是关键。

  “如今,宅基地的福利化和商品化的矛盾也在日益加深。宅基地福利化的倾向正在减弱,但政策不允许宅基地像商品房一样自由流通,使得宅基地不能往商品化的方向发展。”刘守英表示,政策滞后的现状如何适应宅基地商品化的趋势,是接下来要考虑的问题。

  相关链接

  关于宅基地:是指农村或城郊建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物,不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

  关于宅基地使用权:是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利;宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地,一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。

  (本报记者李乐对本文亦有贡献)本报记者:王晶,巫燕玲


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