经济专栏：物业税不是救命稻草

　　■郭凯（哈佛大学经济学博士候选人）

　　关于是否开征物业税的讨论已经在学术界进行有好几年了。随着房价热度的不断上升，物业税也渐渐得到了公众媒体和政府部门的重视。这里面一个重要的原因是，物业税被认为是可以用来稳定房价的一个工具。这里面的逻辑是这样的，物业税是根据房产的价值征收的，你住的房子越大，你拥有的房产越多，房价越高，你要缴的税也越多。有了物业税，就可以抑制人们购买大户型的房子，拥有多套住宅或者炒房的需求，从而平抑房价。前几日，央行货币政策委员会委员樊纲就公开表示：物业税是房地产市场的内在稳定器。

　　在我说物业税的种种好处之前，我得首先指出，物业税不是防止

房价增长过快的救命稻草。这么说吧，要是鸡蛋价格涨了，我们可不可以通过对鸡蛋征税，使得那些消费鸡蛋太多的人少吃鸡蛋，从而实现抑制鸡蛋涨价的目的？没错，鸡蛋的价格也许会因此而下降，可是老百姓的负担却并没有因此而下降。因为原先只要付鸡蛋的钱，现在买了鸡蛋还要交税。算一笔简单的账吧，一套价值100万的房子，如果收0.5%的物业税，那一年要缴的税款就是5000块，按照使用70年计算，那总共要缴的税款就是35万。当然，更专业一点的计算需要考虑利率的因素。按照4％的利率计算，实际的税收负担应当在12万左右(也就是你把12万存在银行里，每年用利息加一点本金交税，70年下来正好够)。所以，看上去不高的物业税，实际要使得购房成本增加10％以上。如果房价因为物业税的征收下降不超过10％，那老百姓的购房负担实际上是变重了而不是变轻了。

　　虽然物业税也许对平抑房价起的作用不会太大，但物业税是有很多它的优点的。首先，物业税天生就是一种累进税。住大房子，住好房子的高收入阶层多缴税，住小房子，差房子的低收入阶层少缴税。而且房子是藏不了的，在那里就得缴税，逃税的可能性很小。物业税最大的优点还在于它能够改善我国目前比较单一的税基。我国税收收入的主力是增值税，这就导致了各级政府都有投资饥渴症，因为只有上了项目，工厂冒烟，政府的财政收入才有保障。至于搞好环境，教育和治安这些工作，倒是显得不那么重要。有了物业税之后就完全不同了。环境好，治安好，学校好的地方，自然就有更多的人愿意入住，当地保有的房产价值也会上升，地方政府的收入就会增加。因此，物业税会给地方政府动力让当地变成“适合人类居住的地方”。在美国，基层地方政府的主要税收来源就是物业税，居民通过用脚投票来督促地方政府做好公共服务。你搞不好公共服务，就没人愿意来住，房子也就卖不出去，财政收入自然也就上不去了。

　　当然，即便物业税有千般好处，它毕竟还是税。我非常不赞成凭空增加一个新的税种而不对整个税收体系做相应的调整，否则，前面说的那些好处至多只能算是“巧立名目”来收税。我的看法是，如果真的要开征物业税，前提必须是保证老百姓总的税收负担不增加。换句话说，这里增加了物业税，别处的税就必须减下去。如果纯粹从对整个经济而言，降低增值税也许应该是首选。降低增值税，可以鼓励投资，增加就业。但降低增值税有可能会加大收入分配差距，毕竟如果企业有钱了，收益最大的还是企业的管理层和所有者，这些人通常都属于中高收入阶层。一个兼顾收入分配的方法是降低

个人所得税，比如说所得税率整体向下降5％。原先缴45％税的人现在只要缴40％，而原先不缴税的现在则可以拿5%的补贴。这样对老百姓而言，负担没有什么变化，一边多缴了一点，另一边少缴一点。政府那边，虽然税收收入没有增加，但行为却会发生根本变化。前面说了，有了物业税之后，只有搞好公共服务的政府才有钱花。

　　最后需要指出的是，物业税征收的前提是我们有一个活跃成熟健康的

房地产市场，否则房屋的价值无从估算，税也就无从征起了。

　　（金陵／编制）

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