REITs“解冻”

　　一度因“房地产限外政策”而逼近绝境的房地产信托投资基金（REITs）突然峰回路转。

　　1月24日，记者获悉，在天津滨海新区，一个正在由滨海新区管委会运作的REITs，已经悄然获得了银监会“特批”，成为内地首个合法身份的房地产信托投资基金。

　　而与天津滨海同属综合改革配套试验区的沈阳沈北新区、郑州郑东新区也都可能相继享受到同等的待遇。被政策“冷藏”许久的REITs，正在内地开始它的“曲线破冰”之旅。

　　管委会出面

　　苦等了两年多之后，原中房集团总裁孟晓苏终于等来了一张REITs的“合法身份证”。不过，他只是一个参与者，这只已经被初步命名为“领锐”的REITs的真正归属，是正在进行金融综合改革配套试点的天津滨海新区管委会。

　　“银监会已经批准我们开始运作REITs。”天津滨海新区管委会副主任郝受益明确告诉记者。他还表示，这是滨海新区正在进行的金融综合改革配套试点工作的一部分内容，目前，这套试点方案已经基本确定。

　　不过，这并不是一只严格意义上的REITs。孟晓苏告诉记者，与通常的REITs收购

商业地产经营获益不同，领锐“资产包”的初步对象是工业厂房，“把滨海新区内既有的工业厂房打成资产包，然后募集资金来购买。”他对记者说。

　　记者了解到，领锐第一期资金募集工作已经完成，总规模在10亿元人民币，由滨海新区管委会出资注册一个基金管理公司，对这10亿元的募集资金进行管理，并负责确定、履行收购相关物业产权的法律程序。

　　郝受益告诉记者，目前领锐还没有正式启动资产收购工作。“这本身就是一次金融创新。未来，资产包的构成不仅是工业厂房，还要包括新区范围内的商业地产。”对于领锐的未来，他表示，肯定要到资本市场上市，而且不一定是在香港、新加坡，内地资本市场也“并非没有可能”。

　　曲线推进

　　就在领锐获得合法身份的前夜，内地筹建中的REITs正经历着痛苦的煎熬：2006年7月出台的“

房地产限外政策”，令它们不得不纷纷推迟，甚至是彻底放弃。

　　领锐在此种背景下悄然获批，显然，“滨海”的特殊身份起了大作用。

　　记者了解到，早在去年10月份，滨海新区就曾向银监会提出，在滨海新区成立一只房地产信托投资基金。彼时，滨海新区的金融综合改革配套试点方案还处在设计阶段，也并未十分明确地将成立REITs写入该方案。当时滨海新区的想法是，试探一下银监会的态度。

　　不过，银监会当时的态度并不积极。“他们比较顾虑外资借REITs进入中国内地，而且当时也缺乏法律支持。”一位知情人士告诉记者。

　　事情在一个月之后迎来转机。滨海新区金融综合改革配套方案稳步推进后，滨海新区以“推进金融配套改革试点”的名义，并依据国务院“允许滨海新区在金融创新上‘先做先试’”的精神，再度与银监会商议此事，最终获得批准。

　　不过，为了符合上述两条精神，滨海方面也做了让步：一是将资产收购范围框定在滨海新区范围内，以符合“试点”概念；二是限定资金募集对象为中央以及天津市直属的国资企业，以避免成为外资进入中国内地的新通道。如是，中房集团、中石化以及天津市的国资企业红勘集团，成为了首期募集资金的对象。

　　政策悬疑

　　“滨海新区能得到的政策支持，其他几个综合改革配套试验区，原则上也应该有同等的政策。”一位滨海新区管委会的人士私下向记者表示。

　　记者目前从沈阳沈北新区、郑州郑东新区获得的消息也都表明，在领锐获批后，这两个同为综合改革配套试验区的管委会，都已经在考虑。在地方政府的推手之下，REITs开始了他“曲线图存”的生涯。

　　“有了总比没有好。”孟晓苏向记者表示。他的逻辑是，即便是曲线，也可以让监管层对REITs的风险、模式有更加直观的认识。这有利于日后银监会对于纯市场化的REITs有客观的评判，为全面解禁REITs打下基础。

　　孟晓苏表示，自2005年中央政府对房地产行业进行专项调控以来，“银根”一直紧缩，房地产行业普遍处在资金饥渴的状态。作为一种资产证券化的金融产品，REITs恰恰可以起到打通房地产行业融资渠道的作用。故此，地产业界对REITs期待尤甚，无奈政策始终未予开禁。

　　另一方面，REITs又可以将房地产市场高速发展的利益与普通投资者分享。“由于REITs最终要到资本市场上市，所以手中资金不多的投资者也可以参与其中。而REITs的收益主要来自不动产的经营租金收入，收益较高，也比较稳定，实际是让普通投资者分享到房地产业的高收益。”孟晓苏对记者说。

　　不过，政府推手下的REITs毕竟与市场化运作还相去甚远。记者了解到，目前关于REITs回报的减免税问题，还远没有提到财政、税收主管部门的议事日程。领锐虽然获得了合法身份，但对于“分红回报”是否减免相关税收，因为还未到上市阶段，故并未涉及。而根据香港、新加坡等地区的经验，REITs在上市之后所产生的红利，将享受到免税待遇。

　　链接

　　房地产信托投资基金（REITs）

　　REITs实际上是一种证券化的产业投资基金。通过发行

股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

本报记者：李乐