众议土地增值税

　　任志强：

　　土地增值要交税土地贬值谁负担？

　　我不认为已收取土地使用费的有效租期内地块，在放弃土地出租期的使用权之后，政府应再收取土地增值税。这等于对不转让土地与房产，直接进行建筑出租经营而取得利润的企业，与用转让房产方式开发的企业之间，实行了同等的土地出让中的差别税制。

　　请问将房产租给了某一租户之后，这个大租户再将局部场地或柜台转租产生增值收益时，原房东是否可以再加收增值税呢？

　　土地出让金就是合理合法的土地收益，招、拍、挂中的竞价增值也是土地的收益，增值税同样是土地的收益，

二手房转让中还有土地的增值税——在同一块已出租的土地中，政府不断地追踪加收土地收益，这正如同周其仁教授所提出的“土地增值归公”，那么土地贬值时，又由谁来承担贬值的损失呢？

　　第一次在贬值时取得土地与房产者，仍要在此后以贬值数为基础的增值上再交纳增值税，等于政府在贬值时不承担损失，反而会利用贬值机会收取更多的增值税。也许从经济学的逻辑上看，出租等于放弃使用的权利，就不应该再有权收取增值税。如果政府感觉出租定价时亏了，应在调整租约时调整租金，而不是在有效租期内不管如何转让都加征增值税。

　　反之，如果增值税表现在租金中，则一定会在成本推动中增加

房价上涨的压力。政府2005年从土地出让中获取了5800亿元的出让价款，2006年预计会增加20%左右。但

房地产商的利润仅为1200亿元左右，加上房地产行业的各种相关税收，政府从土地与房地产开发中获取的收益大约是房地产开发行业的10倍以上。

　　张培森:

　　清算式征收具备技术条件

　　土地增值税征收1993年已经首次提出，因此不是新开征，强制清算是新的政策精神。以前土地增值税由地税负责，各地征收方式和标准都不太一样，比较主流的方式是预征，但预征基数也不同一，有的是按销售收入，有的是价格预估的利润值。房地产项目经常是跨年度开发，且以预售为主，这给最终的清算带来了较大的困难。

　　现在土地公开交易，成本支出是透明的，这样最基本的减除额就可以确定，清算时很容易算出房企利润是多少。而以前则不一样，这也是过去实行预征方式的主要原因之一。

　　另外，随着现在楼盘销售信息系统及工商注册信息查询系统的建立，楼盘销售及未竣工项目转让情况都能比较准确地统计，实行清算式征收的技术条件是具备的。

　　至于土地增值税执行累进税率各地并无不同，即均按增值额来计算。增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率为40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占200%以上的，税率为60%。

　　外界一直担心土地增值税可能抬高房价，我不这么看。这个税种只是压缩开发商的利润空间，但开发商没有办法通过涨价来进行转嫁。因为土地增值税是按照增值额确定累进税率的，价格涨得越高，税率就会累进得越高，开发商把土地增值税转嫁到房价当中的说法，是站不住脚的。

　　陈劲松:

　　土地增值税为开发商正名

　　我认为清算式征收土地增值税对房地产开发企业有几个方面的影响：

　　第一，对长期囤积土地迟迟不开发的企业产生重大影响。当初开发商获取土地的成本过低，如果土地价值自己上涨起来开发商是没有什么压力的。而现在这个压力重新回来了，将会遏制一些开发商疯狂拿地、囤积土地的现象。

　　第二，对开发商转让项目尤其是转让土地有影响。原先国家政策对转让项目没有说清楚，而这回是直接明文规定了。因此，清算式征收土地增值税将有效地遏制“炒地”。房地产行业有些人号称要做“土地开发商”。他们说“房地产、房地产，我就是做‘地产’——土地生产的”。我认为这些人要对自己的商业模式好好地计算一下了。原则上，土地的流转不能全部卡死，但也不能使土地流转成为一种商业模式，让国家的一手土地批出来后，又在企业里第二手、第三手地流转，却迟迟没有形成房屋的供应。

　　第三，对房地产行业的名声有好处。征收土地增值税，就意味着土地增值部分已经收归国家了，有效地解决了社会上一些人对房地产商所谓暴利的疑问，为房地产开发行业正名有好处。

　　当然，土地增值税征收上来后，如果能用于增加国内微利房、廉租房的供应，取之于土地，用之于土地，取之于建设，用之于建设，这就非常非常的圆满了。

　　赵云飞：

　　房价将受双重影响

　　对管理规范的上市公司来说，已经执行或者预留了土地增值税部分，所以受影响不大，除非他们有违规行为。但对中小公司，特别是没有规范审核的公司来说，却是灾难性的影响。因为根据新的规定，自1993年之后，所有土地增值税都要征收。很多项目已经清算的公司，尤其是2002年到2005年上海房价暴涨期间的那些项目冲击最大。

　　以1996年成立的公司为例，前5年房价没有上涨，就是说土地没有增值，甚至会亏本。但2002年房价暴涨之后，土地增值税要补缴，这却未必能冲抵之前的亏损。所以土地增值税会大于平均利润相应比值。就中小企业而言，这会导致它们普遍资金短缺，乃至面临破产。

　　新征收规定对房价的影响是双重的。一方面会加速房企抛地现象，尤其是中小企业和需要快速回笼资金的企业。这会导致短期内供应量上升，加剧供大于求情况，房价被压制。另一方面，从中长期来看，大型房企资金比较充裕，受直接影响不大，他们会想办法把有关成本转嫁到房价上，因此增加土地增值税，会令房屋开发成本增加。

　　不过，就上海市场而言，土地增值税一年多前就比较严格地执行征收了，这次震动会比较小，对房价的直接影响也有限。

本报记者：谢红玲,王其明,李乐