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陈真诚：政府应全方位引导房市

http://www.sina.com.cn 2007年01月24日 15:24 中国产经新闻

　　本报记者仲莱报道

　　近日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》）。从2月1日起，全国各地区将对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。

　　对于该《通知》新政将如何影响房市，就有必要对《通知》进行必要的解读。著名策划人陈真诚接受《中国产经新闻》记者采访表示，作为政府，为了确保房地产市场乃至整个国民经济的健康发展，必然要全方位着眼管理并积极引导，防止出现大问题。

　　首先，中央出台《通知》新政，希望通过对房地产生产主体即开发商进行直接硬性调控来降温过热的房地产投资。硬性清算土地增值税，一定程度上降低开发商和投资（投机）者的利益预期，直接遏制准备投资跟进房地产市场的企业或资金。由于利益预期降低，风险加大，一些投资就会撤退或减少，那些囤房囤地的行为也会得到一定程度的遏制。

　　二是打击房地产开发中的暴利。前不久，财政部对部分房地产企业进行抽查，发现不少开发商隐瞒了金额不小的利润，存在超过100％乃至200％以上的暴利（如按开发商自身投入的自有资金计算资本利润率则会更高），尽管没有开发商承认暴利。

　　当一个行业出现高暴利时，就会刺激大量的企业或资金进入市场乃至冒险挺进。所以，政府的宏观调控措施自然难以遏制过热的房地产投资。

　　中央要遏制房地产投资过热，必须打击房地产的暴利。资料显示，地产龙头股万科等一直是机构重股仓。机构比个人更注重行业经营利润。其跌停也可能折射到了这一点。

　　三是通过增值税调节利润来缩小社会贫富差距。温家宝总理出访菲律宾时对华侨华人代表说，政府一定会想办法缩小目前正日益扩大的贫富差距。尽管原因是多方面的，但民众普遍认为，过高房价在“掠夺”老百姓的财富利益，拉大了贫富差距，可能引发社会经济等领域深层次危机。

　　四是通过完善税制，遏制地方政府的不当土地政策行为。一级土地市场的交易收入是地方政府的预算外收入，一些地方政府热衷于以地生财。由于多方面的原因，在具体出让土地时，一方面希望土地能高价出售以图更多的收入，另一方面又给予一些贪官留以机会。利用公关乃至利益交易等手段，有关系的开发商便能拿到便宜的土地。

　　此前的土地增值税征收，虽立法多年却在实际征收过程中“有名无实”。由于开发成本即可扣除项目的确定方法不详，难以据以计算土地增值税。且因该税种为地方税种，各地征收标准不一，所以，各地一直基本上采用按预售基准的销售收入的１％－２％预征土地增值税。现在严格分项目按土地增值额的３０％－６０％清算征收，保证地方政府财政收入，优化地方政府行为，不要过于依赖、热衷高价卖地来获得收入。

　　五是着力于整个房地产市场的调控。一段时间以来，由于住房与老百姓的切身利益相关，所以民众和舆论对房地产的关注基本上集中在住宅物业领域。实际上，任何一个地区的房地产市场，是包括住宅、商业地产、写字楼等各种物业在共同起作用，不可能只对住宅物业进行调控就能达到目的的。《通知》明确了所有物业范围，包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物即转让房地产并取得收入的单位和个人。

　　六是合理预防外资（包括热钱）可能对国内房地产的过热投资或投机。尽管出台了限制境外人购房的政策，由于市场的特殊性和人民币不断升值等原因，但不少投资银行和基金外资乃至热钱不少瞄准了中国房地产市场。

　　陈真诚认为，基于以上多种动因，出台《通知》新政，以清算方式缴纳土地增值税，将对房地产市场产生重要影响。对市场的影响，也必然会对房价产生影响，只是，房价可能按照两个完全相反方向变化：要么促降房价，要么助长房价。

　　正处在转型时期的中国所存在的体制性、制度建设性和法律建设性等方面的问题，一些政策总有遗留余地，政策总有空子可钻，措辞含糊，再加上地方政府

执行力方面的原因，不少开发商向来并不太在意政府那些过软的调控政策。“而这次，牵涉到了开发商自身的具体利益了，他们自然做出强烈反应。”陈真诚表示。