税收新政欲解“屯地”难题

　　心有余悸——1月17日上午，看到国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》）之后，地产商老陈在电话里向记者这样描述他的心情。

　　一年半以前，他把自己手中一块地处北京西单周边土地，以项目公司转让的形式转让给了一家香港上市的地产公司，卖价2亿元人民币。他九年前将这块土地弄到手时，只花了不到2000万元。

　　像老陈这样在北京通过“屯地”获利的小开发商，并不罕见。在业界看来，随着《通知》中“整体转让未竣工决算房地产开发项目”被列入土地增值税范畴，征收30%~60%的重税，已经足够挤压屯地者预期当中的获利空间。

　　解决困扰土地主管部门需求的“屯地”问题，或许将成为此项政策在增加财政收入之外的又一大成果。

　　屯地获利

　　让老陈感到幸运的是，当时他没有遇到土地增值税的问题。因为按照当时的规定，土地增值税的征收只包括“楼盘结案之后注销”以及“土地使用权转移”两种情况，而并不包括“整体转让未竣工决算

　　“拿下这块地之后，我在土地上注册了一个项目公司，这个公司所有的资产就是这块土地。”他告诉记者，虽然在2004年8月31日之后，全国土地市场全面公开化，所有土地交易都必须通过当地土地主管机关公开完成，但他在卖地时所出售的仅仅是土地上项目公司的所有权，土地使用权并不发生转移，这样，土地增值税也就和他扯不上关系。

　　在北京，这样靠屯地获利的“地产商”并不少，而且自2003年以后，以项目公司形式转买、转卖土地，也已经成为了主流的模式。业内人士透露，北京每年如此转手的土地不下几十块。

　　“这种转买转卖，项目公司所有人的变更，只需要在工商部门备案，而不需要通过土地部门。”一位熟知操作方式的人士告诉记者，这样，土地转手的信息根本难以在国土部门体现，更谈不上税务部门获得相关信息从而对其征收土地增值税了。而大量已出让的土地被开发商放在手中等待升值后卖出获利，并未转化为实际的供应，最终也导致了土地价格、房屋价格的上涨。

　　挤压空间

　　在业内人士看来，土地增值税新政的出台，很可能根本扭转这一让土地主管部门颇为头疼的局面。

　　“‘整体转让未竣工决算房地产开发项目’指的就是转让项目公司的情况。”国家税务总局税务科学研究所主任张培森告诉记者。在此次下发的通知中，该科目与“房地产开发项目全部竣工、完成销售”、“直接转让土地使用权”并列成为必须清算缴税的情况，这对指望屯地转让获利的地产商而言，要好好掂量一下了。

　　按《通知》规定的累进税率计算，老陈的那块西单周边的土地，减除土地获取成本2000万元，剩余1.8亿元均为增值额，比例已在200%以上，须按60%的累进税率征收。

　　这块土地如果在新政后以项目方式转让，土地增值税就要缴纳1亿多元，如此重税，显然是屯地者难以承受的。

　　“目前以项目公司的方式转让土地的，多数是8·31之前的项目，增值比例都很大，土地增值税应该很管用。”一位业内人士告诉记者，8·31之前，由于存在多个土地获取渠道，土地的原始价格都较低。因此转让实际增值空间巨大，对于土地增值税的新政也就格外敏感。

　　对于土地增值税，市场反应强烈。作为地产龙头股的万科，在土地增值税消息出台当日，股价便已下跌10%，而据记者了解，万科在此之前，对于土地增值税还有一定的准备——自2004年开始便为土地增值税提留准备金，2006年的提留更达到3亿元。但尽管如此，还是没有躲过下跌的命运。1月17日，其他内地房地产企业在资本市场的表现同样不理想。

　　“土地增值税只会带来