土地增值税清算对海南影响不明显

　　

　　土地增值税的清算将对房地产企业的利润造成重大影响。 本报记者 宋国强

　　编者按

　　为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局1月16日公布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2月1日起，对全国房地产企业进行土地增值税清算，扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，土地增值税税率从30%至60%不等。该消息在全国各地掀起轩然大波，在海南房地产界亦引起强烈反响。

　　本报海口1月18日讯 （记者高虹）从2月1日起，我国税务部门将对全国房地产企业进行土地增值税的清算工作。记者今天从省税务局了解到，虽然目前省地税局还未接到国家税务总局的文件通知，但其实自1995年始，海南就已开征增值税。

　　1993年，为防止各地开发商炒地、炒房行为，国家税务总局出台的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。从1995年6月起，海南开始征收土地增值税。

　　省地税局税政处副处长林英说，土地增值税开征后，即遇上海南房地产业的低谷，土地增值的部分很少，低迷形势一直持续到2003年底房地产业复苏。也就是说，此期间我省房企土地很难增值。从2003年底起，我省开始加强对土地增值税征收工作的管理。2004年7月，我省采取预征模式征收土地增值税。

　　据介绍，我省土地增值税征收采取预征模式，即在房地产预售时先预征土地增值税，待房地产项目销售量达85%以上时，再按“多退少补”的原则对土地增值税进行清算。至于土地增值税的预征比例，各市县的标准不一，海口、三亚的预征额为1%—2%，其他市县为1%。

　　林英认为，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》虽然出台，但国家对土地增值税的征收管理仍是粗线条式的，亟需对土地增值税进行清算，给予明确。此次，国家税务总局公布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，是对一些政策再次给予明确，今后税务部门将进一步加强对其管理。

　　据悉，事实上很多房地产商在合同上做手脚，以此避税，因此征税情况一直不理想。林英认为，由于土地增值税采取预征模式，清算是必然的程序。

　　海南金邦实业有限公司营销总监谢壮志认为，海南对房企土地增值税进行清算已有一段时间，只是以往执行的力度可能比较宽松。2004年海南出台规定，在房产过户前开始强制预征土地增值税，预征额为销售量的2%。不可否认，预征土地增值税对开发商有约束，但约束力不是很强。如果一些企业项目运作得好，土地增值税往往会超过2%。土地增值税清算对海南的影响不是很明显，对南京、上海等大城市则影响很大。这些城市楼价高，利润空间也大，开发商当然乐意预征而不想清算，因此清算上会存在一些漏洞。可以说，越是大城市，漏洞越大。

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　　●二手经济适用房也要缴增值税吗？

　　答：不用，根据政策规定，经济适用房是保障性住房，视为普通住宅，因此也不用缴纳土地增值税。

　　●二手

商品房是否要缴此税？

　　答：不是所有的二手商品房都需要缴纳土地增值税。此次土地增值税的征收范围：居住未满三年的非普通住宅，按规定计征土地增值税，居住3年未满5年的，减半征收土地增值税。同时首次规定，个人转让住宅以外的其他类型房屋计征土地增值税，包括商铺、

写字楼在内。普通住宅和居住五年以上的非普通住宅，免予征收。此外，通过法定继承取得

二手房免征，赠予直系亲属或承担直接赡养义务人的，通过中国境内非营利社会团体、国家机关赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业的二手房均免征。 （邓 辑）