增值税新政福州房价会如何？

　　Ｎ本报记者 黄汉杰 王勋

　　核心提示

　　国家税务总局17日正式宣布：全国各地将从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。今后房地产开发企业将按照转让房地产所取得的增值额，缴纳30％～60％不等的土地增值税。

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　记者了解到，此前，我省房地产开发企业一直依据省地方税务局印发的《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》，按总销售额1％～3％不等的比例预缴土地增值税。

　　分析人士指出，改用新征收办法后，这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收，如开发商不提价的话，开发商的利润空间将缩减。

　　有关专家认为，开发成本的提高，意味着房地产开发风险的增大，这无异于给持续升温的房地产行业泼下一盆冷水。至于房价是否水涨船高，还要取决于市场的供求关系。

　　【新政解读】

　　土地增值税从“预征”到“清算”

　　国家税务总局通知规定，今后房地产开发企业缴纳土地增值税，具体税率为四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率为40%；增值额占比100%至200%，税率为50%；增值额占比200%以上，税率为60%。

　　据悉，扣除项目主要包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

　　通知明确，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目；3.直接转让土地使用权。

　　通知还要求，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。

　　这一切要追溯到1993年12月13日，国家有关部门颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》），不过，直到2005年10月，福建省地方税务局才发布了《福建省房地产企业土地增值税征收管理办法》（以下简称《管理办法》）。

　　昨日，福州两家房地产上市公司的有关人员告诉记者，住宅类项目土地增值税的预征比例是销售收入的1％～2％，上市公司一般都是按2％比例缴。该人士表示，《管理办法》是从2006年1月1日开始实施的，其实在2003年左右，福州的房地产企业都开始预缴土地增值税了。

　　税务总局通知最大的变化就是细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，这标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税“清算”时代。

　　房企土地增值税将大幅度提高

　　我省的《管理办法》有一些不够细致的地方，如房地产项目要完全竣工并转让完毕才清算土地增值税。华兴会计师事务所一位会计师表示，由于房地产开发周期较长，因此，一些开发商就借房地产尚无完全转让完毕这一点，迟缴土地增值税。

　　此次税务总局进一步明确了土地增值税清算的条件。符合政策任何一种情况的，主管税务机关可要求纳税人进行增值税清算。

　　省地税有关人士表示，税务部门此前并未严格征收土地增值税。我省房地产上市企业有关人士也告诉记者，公司楼盘一般都是采取预缴土地增值税的方式。记者从一家房地产上市公司的年报看到，2004年土地增值税一项仅100多万元，而公司房地产销售收入大约在5亿元左右。

　　房地产上市公司一位财务人员给记者算了一笔账，按预缴土地增值税的方式，以1亿元的销售收入，2％税率计算，公司需缴税200万元；但如果实行土地增值税清算后，1亿元的销售收入，假设土地转让金额等扣除项目为7000万元的话（以房地产上市公司一般毛利率水平30％计算），增值额为3000万元，超过扣除项目7000万元的20％，土地增值税率为30％，需缴纳900万元的土地增值税。比

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