土地增值税清算2月1日开始房产商利润压缩洗牌加剧未来房价再次走入政策迷局

　　国税总局的一纸通知“轰炸”房地产股的同时，再次让房地产市场出现一场有关利润、房价和企业生存的大争论。而不可小觑的是，税收之剑再次斩向房地产企业，不可避免将给未来的房地产市场带来众多的不确定性因素，房地产企业利润空间将受到打压，不少开发商习惯性的囤地行为得到遏制，中小房企的生存危机将进一步显现。同时，如果羊毛出在羊身上的理论延续，开发商转移成本到房价上，房价的走势将出现新的变故。

　　本报记者江敏

　　【政策出台】

　　开发商赚得越多税征得越多

　　依照

国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。同时规定“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。

　　值得注意的是，此次出台的清算条件发生了巨大变化。据业内人士介绍，过去的规定，土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，而如今，只要单期项目就可以成为结算单位，“显示执行增值税征收的态度非常明确。”

　　“这是土地增值税强征的一个信号。”中国指数研究院华东院副院长陈晟认为，从1993年开始，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种，但此后房地产市场并不景气，土地增值税也就没有正式征收。“而此次明确清算条件等细则并给予明确2月1日清算表明政府即将全面开征该税种。”

　　依据《通知》要求，进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，彻底扭转目前以“预征”为主的非强制性的土地增值税缴纳现状。据《通知》显示，土地增值税的清算包括三类情况，房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

　　同时，“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　据了解，具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50％的，税率为30％；增值额占扣除金额50％至100％，税率40％；增值额占比100％至200％，税率50％；增值额占比200％以上，税率为60％。

　　【直接影响】

　　开发商利润压缩装修房或成趋势

　　“开发商的利润将不可避免的受到压缩。”荒岛房地产工作室闵益飞认为，土地增值税即将开征将进一步压缩房地产企业的利润空间，同时抬高房地产市场的进入门槛。中原地产研究部马冀同样认为，开发商拿地成本的提高将不可避免，尤其在公开招投标上，开发商的成本将相应提高。

　　“其实，这更是政府宏观调控强硬态度的延续。”闵益飞表示，不久前，建设部一日之内废止意见稿，坚定了坚持“90/70”政策的决心，也同时向外界表明了坚持国六条的宏观调控核心思路，“此次土地增值税清算政策同样是这种决心的延续，政府将肯定征收该税种。”

　　近年来，各地土地大幅度的升值，加上此次土地增值税的清算对开发商带来的成本压力是无疑的。开发商也坦言，一旦正式开始执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税赋压力。

　　不过，在遭遇压力的同时，已经有人来分析开发商的对策。富阳（中国）控股相关分析人士认为：就政策谈政策，开发商可能在装修方面有所“突破”。根据《通知》，装修房的装修费可计为扣除项目予以扣除，这将促使装修房成为未来的一种趋势，一方面装修房可获得额外的装修利润，另一方面由于土地增值税是看增值额占扣除费用的比例累进征收的，装修成本计入扣除项目后自然会导致纳税额的降低。

　　【市场担忧】

　　成本转嫁购房者可能“连坐”？

　　土地增值税的开征，房价将何去何从，购房者是否受到影响？对此问题，明显呈现了多样的观点。富阳认为，土地增值税的征收无疑增加了开发商的开发成本，那么很自然的会联想到开发商是否会将税费转嫁给消费者？这是问题的一方面，而问题的另一方面是如果发生税费转嫁那么购房者是否会接受？针对这一对矛盾来看，由于附着在土地上的房屋具有一种资源类产品的特性，因此调整税费的最终结果是这笔税费将由购房者和开发商共同分担。换句话说，征收土地增值税是会对部分暴利的房地产开发商给予沉重打击，而无辜的购房者可能也得“连坐”。

　　没有富阳想象得这么糟糕，陈晟认为，未来房价的走势依旧主要看供求关系，供求关系是房价走向的主要决定力量，即使房地产开发商转嫁土地成本到房价上，也要看市场的接受度，如果市场不接受，这种转嫁将是失败的。

　　闵益飞认为，开发商转嫁土地成本到房价的可能性会有，但目前的市场情况将决定了未来的房价波动并不会太大，毕竟市场观望气氛依旧存在，开发商转嫁成本有一定的难度。反而是2007年下半年将会出现供应高峰，房价走高或走低都存在变数。

　　【长远预期】

　　中小房企将加速出局

　　“一些房地产企业在担心利润降低的同时，更多的应该担心生存空间问题。”马冀较为直接的指出，行业洗牌将会在土地增值税政策之后加速，一些小的开发商在成本增加的同时，如果不能及时的把成本转嫁出去，将很难避免被淘汰的命运。

　　“在利润压缩之余，这个税种将加速房地产企业的洗牌，中小开发商将受到较大影响。”闵益飞表示，很可能更多的开发商将面临“出局”的状态。宏观调控的进一步深入，市场销售处于平稳阶段，对价格已经十分敏感的购房者很难再为高房价买单，一些利润受到打压的小开发商将会走向消亡。

　　但对于大型开发商而言，很可能是进一步跑马圈地，壮大自身的机会。陈晟也就抱有这一观点。他认为，大开发商的集约化发展将会在这两年进一步的体现，房地产开发领域门槛的进一步提高，将让这些中小开发商逐步退出市场，大开发商的又一轮兼并序幕将拉开。

　　■专家观点

　　需细节强化可操作性

　　《通知》要求自2007年2月1日起执行。“各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。”对于具体的清算管理办法，值得期待，同时，有关专家认为，一次彻底的土地增值税清算工作即将展开，但具体到可操作性还需要明确一些内容。

　　中指研究院有关专家就表示，《通知》要求“房地产开发项目全部竣工、完成销售的”应进行土地增值税的清算。但对于市场上已经完成销售的项目非常多，有的刚刚结束，有的则是多年前就结束，此次清算是否会涉及以往的这些销售告罄的项目？是否有相应的时间节点？还是仅仅清算2007年2月1日之后满足这些清算条件的房地产项目？