土地增值税下月起清算

　　东方IC供图国家税务总局昨天正式宣布，全国各地将从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，清算30％到60％不等的土地增值税。业内人士普遍认为，这一税种的清算无疑将对房地产企业的利润造成重大影响。这一影响昨天已经在股市中明显表现出来：一天之内百亿资金争相从地产股中抽离，两市地产股整体暴跌。

　　土地增值税核定征收

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　通知说，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。通知要求，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。

　　记者昨天从税务部门采访了解到，多年来各地对房地产开发企业征收土地增值税时，一直在采取预征和清算的方式。

　　通知还表示，今后税务部门可以开始对土地增值税进行核定征收，房地产开发企业凡有未设置账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱、逾期仍不清算、申报计税依据明显偏低又无正当理由等五种情形之一的，税务机关即可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税赋情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

　　至于具体核定征收率，各地可自行确定。北京市地税局方面透露，该局就这一核定征收率，也将另行出台相关通知。此前，北京市2003年征收土地增值税3.06亿元，2004年征收了1.84亿元，2005年征收了2.38亿元，2006年征收了5.6亿元。

　　地产股票闻声暴跌

　　受此消息影响，昨天百亿资金争相从地产股中出逃，两市地产股暴跌，除美都控股（600175）一只地产股因公布定向增发消息而涨停外，其余房地产股票全线下跌。

　　昨天两市收盘时，深证房地产业指数跌幅达到了9.18%，地产板块的成交量达到了创纪录的61亿元；上证地产业类指数跌幅达到了9.28%，成交量达到了46亿元，两市合计有107亿资金从房地产板块中抽离，万科A（000002）、保利地产(600048)等三十多只地产股跌停，且大部分跌停个股的跌停封单都高达百万股，表现出明显的机构杀跌迹象。地产龙头股万科A单日的成交量达到了26亿元，在跌停价位17.28元上还累计有1311万股未成交的抛单。从深圳交易所公布的成交记录来看，万科A当日的买入金额最大的前5名中4个是机构专用席位，4个机构的合计买入金额将近5亿元；而卖出金额最大的前5名中也有4个是机构专用席位，4个机构的合计卖出金额高达5.3亿元。

　　房地产股大跌的风潮还蔓延到了香港股市，富力地产（2777）、首创置业（2868）、绿城中国（3900）、世茂房地产（0813）等房地产公司的股价也出现了显著下跌。

　　对于地产股的全线下跌，招商证券分析师也认为，下跌的诱因是国税总局的政策，因为在不征收土地增值税的前提下，地产公司的土地储备越多，公司价值就越大，净利润也就越高，如今税赋一旦清算，那么地产公司肯定会受影响，影响程度会因公司具体情况而定。不过，引发大跌更为重要的原因是地产股的涨幅已经太大，在此轮牛市行情中房地产股已经累积了大量的获利筹码。泛海建设（000046）2005年底时股价为2到3元，现在已经涨到了22到23元；万科2005年底股价在3元左右，现在已经涨到了18到19元……这些获利盘一遇风吹草动，随时都会疯狂变现。

　　与

　　清算土地增值税会不会引起房价的又一轮大涨？这是一个让人颇为关心的问题。

　　记者对多家房地产有关负责人进行采访后了解到，北京区域的房价主要是需求决定的，并非成本推动，此次清算土地增值税虽然可能会提高一些项目的成本，但这并不会成为促使房价上扬的绝对因素。

　　目前，各家大型房地产企业都在忙着进行财务计算，计算此次政策造成的影响。万科的土地储备约在1000万平方米、富力地产的土地储备也约在1000万平方米左右，保利地产的土地储备约在800万到1000万平方米，北辰的土地储备约在200万到300万平方米，各大地产公司的地块数量都比较多，具体情况也各不相同，因时间比较紧，现在还无法估算出对企业的具体影响程度，从而目前也无法形成调整房价的决定。

　　复地（集团）股份有限公司华北区域总部公共关系总监毛明忠对记者表示，从北京的市场来看，成本不是主要的决定因素，成本所占房价的比例也是有限的，主要还是市场供需起决定作用，土地增值税问题只会成为房价上扬的一个因素，而不会是必然因素。

　　明天地产业务发展中心业务副总监贾玉鹏对记者表示，估计此次土地增值税政策不会对房价造成太大的影响，虽然地价在房价成本中占主要地位，但从现在的政策看，只要土地囤积的时间不是特别长，增值的空间也是有限的，增值税也不会缴纳很多，对成本推动不大。另外，北京的房价之所以高位不下，还是刚性需求太大，成本推动作用不明显，此前，钢材水泥价格都出现一定程度的上涨，但这些成本上涨并没有直接影响房价，这些成本因素对目前房价的影响并不是很大。

　　■小资料

　　土地增值税 是以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。土地增值税税率采用四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，适用税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，适用税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率为60%。土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。