下月起清算房企土地增值税

　　严格土地增值税清算管理打击地产商囤积土地行为

　　下月起清算房企土地增值税

　　业内人士指出：出租型房地产将不受此影响，其“助涨”房价作用十分有限

　　国家税务总局日前发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2月1日起，全国各地区将对房地产企业土地增值税实行清算式缴纳。业内人士认为，这一政策将缩小房地产企业盈利空间，打击地产商囤积土地的行为，但对房价的直接影响当属其次。昨日，股票市场上的房地产股受此影响应声大跌，不少地产股甚至跌停。

　　税收调节作用明显

　　《通知》明确：房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。清算涉及的情形包括：房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况。

　　据了解，我国现行土地增值税暂行条例及相关细则规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的，应当缴纳土地增值税。税率为四级超率累进税率：最低的，增值额未超过扣除项目（即成本）金额50％的，课税30％；最高的，增值额占扣除金额200％以上的，课税60％。

　　与全国其他地区相似，深圳也是从2005年11月开始向房地产开发企业征收土地增值税，采取按照销售收入的一定比例进行预征的方式，到目前为止也还没有进行过土地增值税的清算。

　　业内人士认为，随着土地增值税清算有关问题的明确，意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收，预计将对房地产开发企业盈利产生明显的税收调节作用。出租型地产项目不受影响

　　受此影响，深沪两市的房地产板块昨天开盘起就直线下挫，华侨城A在开盘后20分钟就迅速摔在跌停板上。收市时，房地产板块大跌9.78％，接近跌停；金融、有色金属等板块也遭受重挫；两市成交创纪录地突破1500亿元。

　　该项税收政策对房地产开发企业究竟有多大的影响呢？税务专家分析认为，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，不同的项目由于开发成本、增值幅度不尽相同，税率情况也不一样。但从目前深圳房地产企业的盈利状况来看，绝大部分都达到了土地增值税的起征点。招商证券房地产行业分析师余志勇认为，华侨城之所以率先跌停，是因为它在两市地产股中高档地产项目较多，投资者预计它可能受到的税收调节作用会更大。

　　另一个值得注意的细节是，土地增值税是在销售、转让的环节征收，不涉及出租的情况，如果开发企业建好房用于出租，则将不在土地增值税的征收范围内。

　　调控主要打击囤积土地行为

　　严格土地增值税的清算管理，直接剑指地产开发商通过囤积土地获取暴利的行为，从房地产市场的宏观调控上讲，这一招是打在了“七寸”上。

　　世联地产董事长陈劲松分析认为，土地供应的紧张问题在很大程度上是一些房地产开发商大量囤积土地造成的，开发商坐享土地升值带来的暴利。关于土地增值税的清算政策一出来，实际上带给房地产市场一个很重要的信息：占有大量土地储备的企业，将为土地的增值付出高昂的税收成本，土地增值带来的一部分利润将通过税收环节收归政府所有，这对社会、对广大老百姓来讲应该是一种更加公平的处理方式。

　　对

　　最让普通百姓担心的是，开发商是否会让提高的这一部分税收成本直接转嫁到房价上，从而带来房价的上涨？

　　对此，陈劲松认为，有意购房者大可不必担心，因为影响房价高低最主要的因素是市场的接受程度，只要在买房者能够承受的范围，开发商就一定会把房价定在最高点。一些业内人士也提出，以目前深圳的房价来看，早已远离了地产开发商的成本区，土地增值税带来的税收成本增加应该在地产商可以承受的范围之内。供求关系依然是影响房价的决定性因素。招商证券的余志勇表示：“税收调控能否起到预期效果，对房地产企业的利润影响究竟有多大，关键还在于执行。”