新政短期或不会抬高房价

　　□晨报记者刘畅唐佳

　　近日，国家税务总局发布《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，进一步完善房地产开发项目土地增值税的缴纳问题，此项税收政策不仅结束了此前部分地区实行土地增值税的“预征”时代，而且对于开发商征收土地增值税的清算条件也给予了明确界定。沪上部分开发商表示，该政策短期不会拉高房价，至少一年后才会初露“端倪”。

　　遏制开发商“囤地”

　　沪上多数开发商表示，该政策有两大关键词最为敏感，一是土地增值额的确定；二是超额累进税率计算。

　　按照政策规定，全面征收“土地增值税”意味着开发商的利润水平将一定程度下降。据了解，目前从上市的开发企业看，这些公司的毛利都在30%以上。昨天政策出台后，沪深两市约百家房地产股中，有28家都“跌停”，包括万科、保利、招商地产等知名企业，而房产板块整体跌幅也达到9.78%。

　　专家认为，此政策最大的用意之一是为了遏制开发商“囤地”。从土地储备到正式开工一般都有一定的周期，虽然此前国家规定2年内不开发的土地将无偿收回，但实际实施过程中面临很多困难，也有些地块通过反复“象征性”开工达到“囤地”的目的。而该政策通过税收杠杆，使得土地储备多的开发商将有可能面临土地成本大幅增加的“僵局”。

　　短期不会抬高房价

　　土地增值税的征收无疑增加了开发商的开发成本，那么开发商是否会将税费转嫁给消费者呢？富阳（中国）控股分析师认为，由于附着在土地上的房屋具有“资源类”产品的特性，因此调整税费的最终结果是这笔税费将由购房者和开发商共同分担。但短期内，该政策不会拉高房价，至少一年后会产生一定的市场效应。

　　沪上也有开发商认为，开征土地增值税对开发商来说，就是某种程度上的利润再分配，抑制住超额的部分，使开发企业导向平均利润。这实际上是使房地产行业的利润水平更为合理，由于市场竞争的存在，房产商向消费者转移成本也不是很容易。

　　“开发装修房”或成趋势

　　富阳（中国）控股的分析师认为，就“应对”政策而言，今后开发商可能在装修方面有所“突破”。

　　根据《通知》，装修房的装修费可计为扣除项目予以扣除，这将促使装修房成为一种趋势，一方面装修房可获得额外的装修利润，另一方面由于土地增值税是视增值额占扣除费用的比例累进增收的，装修成本计入扣除项目后自然会导致纳税额的降低。

　　举例来说，一套房子售价1万元/平方米，各项成本（扣除项目）为5000元/平方米，则增值额为5000元/平方米，按累进税率计算，土地增值税为2500×30%+2500×40%=1750元/平方米。如果装修这套房子，假设装修成本2000元/平方米、装修后的售价为12000元/平方米，各项成本（扣除项目）为7000元/平方米，增值额还是5000元/平方米，则按累进税率计算土地增值税为3500×30%+1500×40%=1650元/平方米。装修后开发商可以少交100元/平方米的土地增值税，这将促使开发商为了少缴税而将房屋装修后出售。