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纷纷扰扰谈房价http://www.sina.com.cn 2007年01月16日 08:49 中国经济时报
■学人新论■陈柳钦 房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生，已远远超越经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能，如果以开发商所谓“市场决定一切”为借口放弃宏观调控，房地产必将给社会带来灾难性后果。因此，在中国目前情况下，宏观调控不仅必要而且必须。房地产价格一直是广大市民关注的话题，不仅牵着人们的钱袋子，也左右着人们购房置业的积极性。房价持续上升，百姓望房兴叹。稳定房价，解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。如何控制房价过快上涨，让更多人买得起房，应列入各级政府工作议程。 早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。特别是2005年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院作出了对房地产市场进行调控的决策。2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象地称之为“组合拳 ”。虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。 由于房地产领域的一些问题尚未根本解决。特别是进入2006年之后，全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。2006年3月间，北京期房均价较2005年上涨19．2％的地方统计消息公布，因领先于上海而引起震动；2006年5月初，深圳市公布了当地一季度的官方统计，深圳关内商品住宅价格同比上涨35．46％，平均房价在全国首次冲破万元大关。面对房价的疯涨，中央政府和地方政府相继出台了新一轮的调控政策。2006年5月17日，国务院提出了促进房地产业健康发展的六条指导性措施（“国六条”），六项具体措施包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长以及进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容，这些措施给房地产市场带来了一定的警示。但“国六条”依然采用的是“怀柔政策”，在政策上是对“国八条”的延续和传承，并没有本质变化。采取这一措施是基于中央政府的施政思想——循序渐进做量变。随后《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发２００６３７号）、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》１６５号文件、《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发２００６１５０号）、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》１６６号文件、《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》１０８号文件、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》１７１号文件、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等文件相继出台；同时，央行两次加息，要求商业银行提高大户型按揭贷款首付比例、加强房地产信贷风险管理等金融措施集中出台。２００６年的房地产宏观调控政策由“国六条”开始，随后各种细化的调控措施陆续出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控。本轮房地产宏观调控不仅涉及房地产二级市场（房地产开发、交易市场），而且集中力量于房地产一级市场（土地市场）；本轮房地产宏观调控不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控措施的执行力。所有这一切，显示了政府控制房价、促进房地产市场持续健康发展的决心。 但是，我们仔细研读“国六条”以及其他文件中提出的具体措施，其间从来没有出现过“房价下跌”的明确字眼，或者间接暗示。如果非要说其中有什么暗示的话，那就是“稳定住房价格”这句话。在房价下跌的时候，这句话意味着希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，这句话意味着希望房价不要涨得这么快。很显然，我们的政策是要保持房价平稳，主要是要将房价过高的增长幅度降下来，也就是说房价不会过快增长，这并不等于房价会下跌。因此，新的“国六条”很难把房价调控下来，因为当前中国经济依然处于一个高速发展的阶段，而银行的存贷比达到突破性的历史新高，这是房地产投资过热的根源。就房地产来讲，由于各个利益集团的博弈，在中国，不只是市场这一只看不见的手，还有包括地方政府在内的多只“看不见的手”，共同左右房价，从而使得房价上涨的趋势很难改变。 根据对市场的分析和判断，未来一段时期内房地产价格将继续上升，但上升的速度有可能较为平缓。主要有以下几大理由：一是，当前贫富差距明显，且收入分布呈“金字塔”型；二是，城市发展战略存在偏差，短期内很难改变；三是，人多地少国情被夸大，某些地方政府维持地价是本意；四是，商业银行体制弊端依然存在，短视行为明显；五是，调控房价，中央政府意愿强烈，地方政府动力不足；六是，目前出台的政策，规范多于调控，部分政策效果可能事与愿违。尤其是当前出现了三类较为典型的攀比倾向：一是内地城市与沿海城市比，以“高”为荣；二是大城市与国际特大城市比，以“畸”为安；三是中小城市与大城市比，以“升”为荣。比较的结果是，总觉得自己的城市房价还不高，还要加快上涨。在“房价攀比风”影响下，一些地方用“上有政策、下有对策”来应付国家的宏观调控；一些地方口头表示要多建经济适用房，实际上却大拆大建，盲目发展高档住房；一些地方明着规范房市，暗着却纵容炒作；一些地方动辄用“均价不高”的所谓统计数字来掩盖实际已经“虚高”的房价。 我们必须清醒：繁荣不是制造出来的，更不是哄抬出来的，非市场之手在市场中操纵越久，市场力量的报复越剧烈。现在，中国的房地产市场已经被非市场之手操纵太久了，因此也虚高很多了，而所谓房地产市场仍然在上涨不是因为它该涨，而是因为有太多的“既得利益者”不敢让它跌，只能继续操纵。这种由于不敢跌而不得不继续操纵所导致的上涨，特别是疯狂的上涨就是假象。如果仅从房价的调控看，新“国六条”涵盖了税收、信贷、土地、供应、市场、结构乃至信息，大体称得上全面、完善而稳妥，显示出中央政府下决心调控。当然这六条都是指导性和方向性的，因此接下来我们会看到各个部门将辛苦而忙碌地制订具体的落实政策。对于此次新“国六条”的效果，现在还很难判断，关键是要看政策的后续配套措施。如果土地政策、货币政策、税收政策以及市场政策实现较好的结合，还是有望把房价控制住，特别是把过快的上涨控制住。 现在房地产的问题不仅仅是经济问题，同时成为了一个社会问题，甚至有可能演变成为一个政治问题。立党为公、执政为民，是我们党的本质要求。切实解决群众的住房问题，既考验着我们党驾驭市场经济的能力，也考验着我们推进社会公平、实现社会和谐的能力。在目前情况下，房价上涨是肯定的，但政府能做的仅仅是限于合理上涨，不至于像脱缰野马一样暴涨。如何对其进行调控，如何解决目前的乱局和乱象，已经到了考验政府的执政能力和政治智慧的时刻。欲使“国六条”真正落到实处，则需更开阔的施政智慧。就房地产市场而言，房地产市场的调控思路有其固有的局限性，因为房地产市场的各种矛盾，与社会发展模式、收入分配机制等深层次因素有密切关系，这些因素不改变，房地产市场的供需关系将难以得到根本改善，着眼于技术细节的一些政策措施并无太大意义。房产新政对于房价的稳定肯定会起到一定程度的抑制作用，但同时也应该看到，在没有触及到这一根本的矛盾之前，房价只能停留在稳定的基础上，而房价的降低则依然遥遥无期。对于一个市场化程度并不彻底的房地产行业采取市场化的调控手段只能是扬汤止沸的治标之道。 展望２００７年，“国六条”的影响将在市场中逐步显现：小面积住宅的推广将丰富和完善楼市结构，人们的心态将更加安稳理性，房地产市场可望改变“虚火”情况，重新回归真实。房价高涨引起的社会不满情绪，已经远远超越了其经济意义本身。因此，不管采用何种手段，房价一直是宏观调控需要抑制的主要目标。可以预见的是，２００７年，房价问题仍将是宏观调控的核心议题之一，如何抑制房价过快上涨将继续左右相关职能部门的决策过程。随着一系列政策措施的出台，“银根”、“地根”的进一步紧缩等将使国内相当一部分开发商面临空前的“资金链”和“拿地”压力，行业内的“洗牌”将加剧，市场的“逐出效应”将会显现。因此，２００７年房价可望平稳取代疯狂，稳定房价将依然是政策关注的焦点。中央政府将在未来房地产市场的政策中，陆续推出稳定房价的相关措施，不希望房地产市场上投机气氛过浓，所以限制过度投机也是一个长期坚持的政策。２００６年“国六条”新政潜移默化的作用将逐渐在２００７年表现出来。特别是“９０平方米以下面积占７０％比例”的规定，将令市场结构更加稳定，品种更加丰富，有利于房地产的稳定发展。 当然，解决房价问题仅靠“国六条”，仅依靠中央的宏观调控政策是远远不够的。新政策之下，房价已经升到“关口”。但如果外来资金加快进入中国房地产市场、人民币不断升值，市场仍会产生不理性因素，随之而来的必然还是相关政策的出台。由于在房地产发展方面，市场的转型是迅速的，但政府的转型却是缓慢的；地方政府通过市场化掏老百姓的口袋来拉动经济增长是积极的，但通过政府的公共政策和公共产品的供应来保障民生是被动和消极的。这使得房地产调控最终无法避免中央与地方本不该有的博弈——中央希望稳定房价，但是各个地方政府却希望房价继续上升。如果我们回顾一下我国房地产市场所走过的近二十年的发展历程，就会发现运用行政手段进行市场干预的调控方式已越来越难以达到预期目标。调控不可能一蹴而就，如果各级政府不能真正从“经济增长型”转向“公共服务型”，我国中央政府房地产调控的成果也就无法从机制上得到保障。同时，房地产的商品属性和公共属性以及复杂的产业链条和行业关联度，决定了房地产市场的治理不仅仅是政府的职能，而应该由政府和社会共同参与，在各自承担应有的角色职能的基础上，建立系统思考的联动工作机制和治理体系。如果说２００６年的房地产是一个政策调控年，２００７年的房地产行业将是政策导向下的执行年。在我国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归的形势下，２００７年的房地产行业还将继续优化完善，２００７年及今后的房地产市场将不再是“疯狂游戏”的舞台。 （作者单位：天津社会科学院城市经济研究所）
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