房地产市场：回顾与发展

　　

　　陈淮

　　在过去20多年中，中国的房地产业对经济发展贡献很大。中国城镇居民的人口从1980年的1.9亿人增长到了2005年的5.62亿人，人均居住面积从不足5平方米增长到26.2平方米。可以算一算我们在二十多年中盖了多少住房。现在房地产领域面临的问题是社会发展过程中的新问题。面对新问题，应该寻求新的解决方式。

　　

房地产市场的发展需要研究新问题

　　中国房地产市场存在的最主要问题是住房保障体系还不完善。保障体系的分配原则与市场经济中等价交换、竞争等资源配置原则完全相反，并不是按人们对社会的贡献进行分配，对那些无法给社会提供贡献的人，社会也要给他配置资源。这就是住房保障体系的资源配置原则。

　　我国社会化的基本保障体系是从1998年才开始建立和完善的，住房保障还比较滞后。

　　应该如何完善和建立、健全住房保障体系？我认为，对20%到25%的困难和特困群体，不是简单地压低

房价来解决他们的住房问题，而是应当通过政府的援助、社会的制度化安排来解决。

　　作为住房保障体系中一个重要的部分，廉租房在2005年的28号文件和2006年的37号文件中都格外强调，并且国务院和政府有关部门在2006年底对加强廉租房建设的政策落实情况还进行过严厉的核查。因为那些只能靠最低生活费过日子的特困群体和收入水平在最低工资水平线的困难群体迫切需要通过廉租房政策改善他们的住房条件。

　　除此之外，

经济适用房、公积金制度也是住房保障体系中的组成部分。很多工薪阶层，虽然不是住房困难户，但是同样也需要限价商品房。公积金更是一种覆盖面广泛、功能强大的互助性保障手段。例如，公积金制度可以在解决年轻人“夹心层”的住房问题上，通过加大代际互助力度，给予他们更大的援助。公积金本身就是互助性的基金，不像养老基金由国家征收、社会统筹，它是一种属于个人所有的金融工具，具有强大的互助功能。比如说公积金交得多的高级领导干部可能不需要买房子，而在机关里面刚工作三五年的大学生，虽然缴的水平很低，但是他们最需要买房。因此我们在完善住房保障体系的过程中应该要加大公积金的代际互助性。

　　除了住房保障体系亟待完善之外，我国住宅建设中资源节约也是一个大问题。相对于住房面积的增长，这些年来能源消费是几何级数的增长。每年夏天最热的时候都会出现拉闸限电的现象。这恰恰反映了住房建设中一个极为关键的问题，那就是建筑节能的问题。建筑节能已成为继工业节能、物流节能之后，第三大节能途径。不要让住房建设成为能源的心腹大患。

　　第三个重大问题是农村剩余劳动力的转移。在发达国家，人口基本已经完成了由农村向城市的聚集，形成了相对稳定的城乡人口结构。但是在中国，今后的二十年我们将面临农村人口向城镇转移的高潮。这将成为住房建设和城市化进程中所面对的最尖锐挑战。

　　还不仅如此。中国住宅建设的第四个问题是，我们必须着重解决好住房建设资源配置过程中的公平问题，而不仅仅是总量和房价的问题。我们从1999年到2006年住房建设大跃进，每年竣工面积也只是5.5亿到5.7亿平方米。让全社会的城镇居民普遍改善一轮住房，最快也得20年。也就是说，每年最多只能有5%的人群得到改善。那么哪5％先改善？是养花、养草、养宠物的富人先改善，还是住房困难的低收入群体先改善？这就叫公平问题。政策干预是让那些从高档公寓搬到别墅的人群的需求慢一点得到满足；让住房困难的老百姓、亟待有一个符合卫生、安全条件的老百姓需求快一点、早一点得到满足。

　　在过去几年里，政策已经在一定程度上解决了房价总体上涨过快的问题。但部分城市的房价还不稳定，仍然需要政府关注。中央在去年末的经济工作会和今年年初有关领导的讲话中明确指出2007年的调控政策中心是六个字“稳政策、调结构”。我想这六个字用在房地产市场上也完全同样适用。

　　税费改革要按照中央统一部署

　　涉及房地产领域的税赋可以在四个环节征收。

　　第一可以对要素进行征收；第二，可以在开发环节征收；第三可以在交易环节征收，如契税、印花税等；第四可以在持有环节征收。

　　税收体系改革是一个大文章，要按照中央的统一部署进行。我这里很难评论。但房地产领域税赋改革的方向很明确，就是“清费、正税、明租”。对于不合理的、没有法律依据的收费要清理，减轻老百姓的负担；该有的税得“名正言顺”。有些上世纪50年代设的税种早就过时了，有的税种名义上有而实际上很难征收。应当实事求是地调整。土地出让金，在本质意义上是政府作为土地所有者收取的租金，不应该是“费”。所有者与使用者之间的租赁关系不可能是“收费”。

　　房地产领域的税赋和其他税赋一样，合理的结构要能够体现四个目标：第一，调整社会的公平程度；第二，要能够促进资源的节约；第三，要能够促进有限的存量住房利用效率的提高；第四，要有利于调整城乡关系、调整政府和市场以及人民群众的关系。本着这四个目标才能设计出一个合理的税赋体系。