税收政策逼退投资客买房人直接进入一手房市场新房成交量首次超过二手房

　　本报讯（记者江敏）围绕住宅市场展开的宏观调控极大的冲击了二手房市场。2006年二手房成交量比一手房的成交少了一成，而在之前的两年中，二手房成交量都大于一手房成交量。业内人士指出，在2007年，这种趋势将越来越明显，更多的购房者将从二手房市场转向一手房市场。

　　汉宇地产的最新报告指出，自从2004年上海二手房的成交量首次超过一手房以来，二手房都表现出与目前我国的房地产发展阶段不符的活跃状态。2004、2005年二手房的成交量都大于一手房，而在2006年这一现象得到了改变，一手房的成交量比二手房多大约一成左右。

　　“这主要得益于宏观调控对投资、投机客的打击。”分析师指出，由于诸如全额营业税、

个人所得税的出台，投资客逐渐离场，由投资客的介入造成的资源紧张的局面得到了很大的缓解。

　　宏观调控前的2004、2005年，自住型客户在开发商那里经常买不到性价比比较高的房子，只能从投资客手中接盘二手物业。而随着投资客的撤出，自住型客户可以很方便的从开发商处购买一手物业，就没必要去购买被层层加价的二手物业了。“可以预见，在2007年，一、二手房的成交量差距会进一步拉大，更多的客户会从二手房市场转移到一手房市场。”

　　值得注意的是，新盘定价在2005年宏观调控之前是一件比较容易的事，一、二手

房价格的攀比上涨使一手房的价格确定要更多的参考当时的市场环境特别是自身或者周边二手房的价格才能确定。

　　“实际上是二手房的价格影响和决定了一手房的价格，这是非常不正常的现象。”汉宇地产相关人士认为，2007年，随着上海房地产市场进一步稳定、健康，根据不同的市政配套、楼盘品质、客户定位确定一个比较有竞争能力的价格又成为一手房定价的主旋律。一手房的价格将成为一个板块或区域价格走向的风向标，二手房则会受到一手房定价的影响而小幅波动。

　　年末刚性需求近尾声

　　房屋价格上蹿成交平平

　　本报讯（记者江敏）时至年底，婚房、动拆迁等刚性需求购房已接近尾声，后续需求出现暂时性中断，而开发商仍未打算推出实质性降价。不论是新房、还是二手房，12月份成交状况没有出现突破性进展，成交量持续下跌，但价格却在上涨。

　　新房量跌价升

　　房产之窗网上海楼市监测系统显示，2006年12月份，上海市商品住宅成交面积为176.2万平方米，与上月成交面积182.8万平方米相比，环比下降3.6％。与目前火爆的股市相比，作为楼市晴雨表的新楼市场则表现得差强人意。

　　但从成交均价来看，

人民币升值利好带动内环中心区域高档楼盘成交量大幅增加；另外，12月成交大盘主要位于内外环间，成交价格大大高于外环外楼盘。这两个因素共同促成12月普通住宅成交均价较上月上涨5％。

　　值得注意的是，虽然12月外环外推出大量新盘，但由于外环外区域居住配套尚未完善，工作、生活诸多不便，同时开发商也没有打出明显的价格优惠，这一区域并未聚集太多的购买人气，成交平平。

　　与之相对应的是内外环间的楼盘则表现相对抢眼，该区域的楼盘，价格上没有内环的高价位，但工作、生活相对便利，故成为很多工薪白领的首选之地。

　　二手房低位徘徊

　　在新房市场价格坚挺、成交平平的时候，二手房市场也依旧在低位徘徊。反映上海中高档二手房市场行情的中原（上海）领先指数显示，12月份为122点，样本成交均价1.3743万元/平方米，环比上涨0.29％。

　　“二手房成交量略有减少，总体来说，12月上海中高档二手房市场呈价稳量平的态势，徐汇区是12月唯一一个成交量出现大幅增加的区域。”中原地产分析师认为，12月，改善型购房需求基本成为主流，而其消费心理则是愈加的理性，即使在房源稀缺的部分区域，也基本不会有购房冲动的出现，多是慎重又慎重。

　　分析师承认，刚性需求虽然依旧存在，但在前期已经消化了许多，目前对于市场的支撑作用正逐渐走弱。而随着新的一年的到来，一些新的政策措施也将开始实施，例如“限外政策”将扩大至全市范围，“二手房网上交易备案”也将在全市各区开始执行，二手房市场运行将在约束下逐步趋向规范。