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楼市调控须着力平衡供需http://www.sina.com.cn 2007年01月08日 23:31 中国产经新闻
本报记者 李桧报道 为了稳定房价，政府2006年从金融、信贷、土地、税收等方面出台了多项政策。从4月开始，中国银行率先上调金融机构贷款基准利率，紧接着5月国务院召开常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，随即“国六条”出台，“提高购房首付比例”、“整顿房地产交易秩序”、“征收个人转让住房缴纳个人所得税”等政策又陆续推出。 但是，与人们的预期相反，房价竟然在这一系列政策下继续飞飙。 面对高房价，我们无计可施了吗？ 一位网友提出，从根本上解决房价就是要解决供需矛盾，首先就是把房地产开发的成本降下来；其次是通过政府的统筹规划，增大房屋放量，完善偏远地区的交通教育等配套设施，正确引导、分散人们的需求。 其实，这位网友的观点也正是许多业内专家的观点。专家指出，目前政府在控制土地出让成本和引导百姓需求方面仍有调控余地。 降低土地出让成本是关键 “地价高，房价能不高吗？”北京伟嘉安捷投资担保有限公司总经理康胜介绍，一般情况下，地价占据了房价的30％至40％。从成本的角度看，地价对房价的影响可想而知。 数据显示，在2001年到2005年间，我国住宅土地交易价格指数上涨了49％，住宅价格随之上涨了30％。于是，一直以来，关于“地价上涨是高房价的罪魁祸首”的声音不绝于耳。 那么，地价不受房地产商的左右，为什么也节节蹿高？ 业内人士分析，首先，国家严格控制土地的基本国策将推动土地价格上涨。其次，地价作为稀缺资源，具有长期上涨的内在需求，而且长期的通货膨胀压力也在一直推动土地价格整体上升。而我国土地价格和房地产价格尽管从短期看涨速过快，但从绝对幅度看，尚属起步阶段。第三，一些地方政府也采取各种措施来促使土地价格上涨。土地供需平衡完全掌握在政府手中，地方政府只要控制住供应量，地价就只会升不会降。 “地方政府的收入很大程度依靠土地出让的收益，这种模式必须改变。”我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖说，地价是推动房价上升的最重要原因，控制地价才能有效控制房价。 不难看出，政府也正在着手从房地产的最根本环节——土地上“开刀”。 近日传出消息称，建设部将“严控大宗土地出让”。业内人士称，这虽然不是直接从土地出让价上动手，但也是在土地环节上控制房地产开发成本。 据了解，早在2006年7月，建设部就在上海、广州、天津、重庆等全国7个城市进行调研，这份关于“土地审批与住房房地产开发关系”的调研报告，目前正在上报审批。 业内人士解释说，正因为大盘开发面积过大，如果集中在一个开发商手里进行开发，必然导致周期较长，市场供应量需分批释放，房价容易被逐渐拉高。所以，在建设部草拟的这份报告中，列举了“大盘”开发中出现的种种弊端：规模过大，使土地供应转化为产品供应的周期拉长，削弱土地供应对调控市场供需的效果。据了解，建设部拟将严控大宗土地出让，以限制大盘开发。 政府统筹引导需求必不可少 很明显，在著名的高校区附近，房价尤其高。 “我们这边房子可热了，学校好啊。我们好几个同事买不到这边的房子都要把孩子户口迁我家来呢。”住在人大附中附近的张玉玲告诉《中国产经新闻》记者，他们那边的二手房价都将近万元了，就这还买不上呢。 其实教育优势只是引起地域性房价上涨的因素之一，此外，交通、商业、医疗等很多方面都会在很大程度上影响房价。据《中国产经新闻》记者了解，同在通州，城铁站梨园附近的时尚街区房价在6500左右，而距其三站地之远的本案小区叫价就在6000元。 政府其实早已着手做这方面的努力，据通州区教委主任宋京璋介绍，通州2007年将建三所重点校分校，分别是史家小学分校、二中分校二期以及育才中学分校其中史家小学分校将成为全市规模最大的小学。宋京璋介绍，这些重点中小学将派本校一名副校长常驻通州分校，教师则向全市招聘，由本校把关。 此外，政府在交通方面的努力更是有目共睹。到２０１０年，北京市轨道交通线网运营总里程将达到２７０公里以上，比“十五”期末翻一番。 “其实远一点没关系，只要孩子上学、看病都方便，上班也方便，在哪买房还不是一样。”张先生告诉记者，他就盼着政府的规划赶快落实，他也就不必在市里凑热闹了。 业内人士则提出了更专业的建议，中大恒基不动产营销有限公司总经理王述认为，政府应加快经济适用住房和廉租房建设，以解决大多数中低收入人群的住房问题，另一方面，应拓宽投资渠道，引导居民理性消费、合理投资，双管齐下，才能有效降低购房需求，保持房价的稳定增长。 “对房价的调控，中央政府和地方政府在明年还必须继续做。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌日前发表言论说，如果商品房的价格随意地、没有节制地涨，将造成很多居民永远买不起房，同时对国家经济发展非常不利。 中国企业联合会执行副会长、中房节团的理事长孟晓苏对此表示认同。在他看来，部分城市房价上涨幅度较快，很大程度上是结构性问题造成的。“这些年我们比较注重发展商品住房，忽略了为中低收入者建造经济适用房。” 据悉，近几年来，经济适用房占住宅开发投资额的比重一直不足５％，而在香港，由香港政府提供的廉租房里面，住了５０％的香港家庭，在新加坡，这一比例达到８０％以上。对此，孟晓苏表示，从２００６年下半年开始，政府出台的相关政策正有意在做结构性调整，逐渐解决房地产供应结构性失衡问题，这一政策将在２００７年得到延续。
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