ST江纸转型房地产“钱”景几何

　　郭晨凯 制图

　　□本报记者 张潮 徐玉海

　　旗下地产项目的强劲盈利能力引发了市场对刚刚完成重组、股改的ST江纸的关注。根据该公司预测，通过重组进入ST江纸的江中置业，其“紫金城”项目去年11月18日开盘至年底，可实现主营收入4.7亿元，将为ST江纸贡献每股收益约0.23元。这意味着，ST江纸将由此摆脱主营业务连续三年亏损的困境，盈利达到A股

　　良好业绩从何而来？强劲盈利能力能否长期保持？对此，负责此次重组的ST江纸大股东———江中集团的总经理董全臣表示，作为江西唯一国有控股的房地产上市公司，ST江纸立足本省，未来重点发展二线城市的精品住宅、

　　“三三制”保障均衡增长

　　“从趋势来看，今年将是江中置业‘紫金城’项目利润增长最快的一年。”董全臣说，“紫金城”项目是位于南昌中心区的大型商业与生活综合社区，采用“商铺+住宅+长期商业物业”的“三三制”模式开发，在江西省属于首创。正因如此，该项目赢得了市场的热捧，去年11月18日才开盘销售，一周内即实现了原定一个月的销售计划。截至目前，“紫金城”已接受约3000个预订申请，商铺每平米平均售价在1.5万元左右，著名零售商沃尔玛等也初步签订了入驻意向书，今年的商铺销售继续看好已无悬念。

　　“‘紫金城’规划面积134万平方米，目前完成销售为6万平方米。”董全臣说，这意味着该项目将保持长期的经营盈利能力。此外，今年7月份前后，“紫金城”住宅将开始发售，也将带来新的业绩增长点。根据设计，商业与住宅项目比重约为3:7，而今年住宅的销售量将占到总量的5%至10%左右。董全臣表示，“紫金城”酒店式公寓计划2007年至2008年销售完毕，年均可确认收入的销售面积约2.5万平米；住宅计划2007年至2011年销售完毕，年均可确认收入的销售面积约14万平米，目前来看，销售均价可保持在每平米6000元以上，将成为ST江纸长期稳定的利润来源。

　　“按照我们的计划，‘'紫金城’项目收益40%将来自住宅开发，30%来自商业地产开发，其他部分来自物业经营。”董全臣说，另外，ST江纸将保留11万平方米的商业物业用于长期经营，以保持业绩稳定。这部分物业成本为7.2亿元，按照目前实际销售均价水平，其市场价值16.7亿元，预计年出租率不低于80%。

　　拓展业务化解单一风险

　　直到2009年，ST江纸的利润都将主要来源于“紫金城”项目，这是否存在风险？对此，董全臣表示，就江中置业的实力和运作经验而言，将资源集中于“紫金城”项目开发，是一种审慎的态度。而目前“紫金城”销售旺盛，实际上也消除了市场对项目风险的担忧。长远来看，ST江纸还将依托大股东和政府资源，逐步拓展旧城改造等新业务领域，从而降低业务较为单一的风险。

　　除“紫金城”项目外，江中置业目前还有南昌市福州路、景德镇两个地块可供开发。董全臣坦承，虽然这些项目也已开始办理规划及出让手续，但规模较小，对上市公司利润影响并不明显。

　　“目前我们正在与政府洽谈，希望2008年起大规模参与南昌及江西其他地市的旧城改造项目。”董全臣表示，考虑到“紫金城”项目的成功经验，以及ST江纸作为江西省唯一国有地产上市公司的地位，公司未来在这一业务领域将大有可为。

　　“经过此次重组，ST江纸基本面已脱胎换骨，今年2月份前后将摘掉ST帽子，2008年就可具备再融资资格，这将为ST江纸拓展业务领域、提升运作能力提供条件。”根据此前方案，ST江纸在通过定向增发和资产置换置入江中置业全部股权的同时，还利用债务重组彻底清理了1.365亿元原大股东欠款。董全臣表示，这就使得ST江纸得以轻装上阵，资金不会成为其

　　他还表示，作为大股东，江中集团已将制药、地产确立为两大主要战略业务，ST江纸将作为集团发展地产业务的主要平台，获得其在资金、土地资源等各方面的支持。在此次重组中，江中集团就做出了承诺，如果“紫金城”项目等存在贷款压力，江中集团将利用其未使用的授信额度提供帮助。在上述因素的支持下，ST江纸将立足江西，重点发展二线城市业务，未来争取成为专业、绩优的房地产上市公司。