浦东闵行二手房频现500万大单

　　沪上二手房交易持续了3个月的观望势头后，浦东、闵行在12月突然出现小幅放量。早报记者昨天从沪上大型中介公司汉宇地产获悉，这两个区域本月频频出现500万元以上的大单交易。

　　但市场分析人士认为，二手房成交总量持续低迷，整体市场仍未出现明显回暖迹象。中原房地产公司研究部门预计，今年上海二手住宅成交量为1530万平方米，比2005年大幅减少13.9%。

　　浦东高端房源大幅降价

　　“12月以来，仅我们一家公司，在浦东、闵行就成交了十几笔总价500万元以上的高端房源。整个浦东二手房买卖出现了三成以上的增长。”汉宇地产总经理施宏睿表示。

　　施宏睿分析，浦东近期高端二手房之所以有一个较大幅度的上涨，一方面是因为国家发布的“限外”政策颁布已经有3个多月，到了11、12月，市场对政策基本已经消化完毕，此前累积的客户需求在12月集中释放。

　　更重要的原因是，浦东陆家嘴板块的一些高端楼盘，比如大批世茂滨江的低价房源在区域内挂售。“包括世茂滨江、仁恒滨江在内的一些高档楼盘，价格都出现了一个很大的下调。世茂滨江个别业主挂牌价一度低到2万元/平方米以下。此前，挂牌价至少在2.8万元/平方米左右。”施宏睿表示。

　　而闵行区的成交放量，据施宏睿介绍，主要是因为二手别墅成交活跃。由于别墅的稀缺性，这一类型物业成交的活跃是正常趋势。

　　卢湾普陀自住房源放量

　　除了高端房源，自住需求比较旺盛的区域近期成交也出现了一个“小阳春”。

　　美联物业卢湾区副总监丁伟表示，进入11月，卢湾区逐渐摆脱了浓厚的观望气氛，买卖交易量开始回升。即使在“金九银十”期间，卢湾区二手住宅市场也没有改变区域内租赁交易占主导的局面，但是，部分客户见接近年底市场依旧比较平稳，于是有意在农历新年前完成购房大事。

　　汉宇地产处获得的信息显示，自住成交比较活跃的区域还有普陀的万里板块，浦东的三林板块、联洋板块、金桥板块，以及南汇的康桥板块。这些区域成交的活跃，是因为刚性需求在农历新年前的一次集中释放。

　　除了浦东、普陀、闵行等几个区域，市中心如静安、徐汇等区域由于业主价格一直没有下调的趋势，加上购房者观望情绪浓烈，目前成交还是处在一个拉锯状态。

　　楼市又有3个月“寒冷期”

　　此前市场对于“限外”政策刚刚消化完毕，近期，上海又正式公布了限外细则。这对于近期刚刚有些回暖的二手房市场，又将是个不小的打击。

　　“农历新年前后是楼市传统的淡季，加上限外政策的落实，二手房又将面对几个月的消化期，估计观望至少要持续到明年3月。”汉宇地产总经理施宏睿表示。

　　而2006年中原（上海）领先指数走势显示，中高档二手房方面，全年的价格涨幅在7.5%左右。从价格指数的走势来看，2006年和2005年的二手房价格走势呈现出完全不同的态势，2005年的房价是大起大落，而2006年基本是缓慢稳步上扬的态势。

　　短期投资者“销声匿迹”

　　在政策打击下，今年年末楼市的投资投机客基本已经“销声匿迹”，少许投资客也多是购买一些小户型做长期出租投资之用。

　　分析师指出，今年市场更多的是刚性及改善型需求，尤其是结婚购房的客户占有相当大的比例，这在一些总价较低、交通较方便的板块最为明显。

　　中原地产分析师预测，由于今年二手房成交以刚性需求为主，直至年末压抑较长时间的改善型需求才有所释放，预计明年二手成交将以改善型为主，刚性需求为辅。