房贷品种告别“老两样”

　　现在有双周供、入住还款等十多种方式可供选择

　　大连房贷市场今年出现“井喷”行情——不但贷款额一路走高，市民可选择的房贷品种更是在年初即告别老两样，迅速进入多样化时代。经过1年的发展，很多新品种纷纷找到自己的位置，明确其目标客户群体。一些新产品不但手续方便，利息支出也少了，这在大连房价上涨的当下更显难得。

　　还款新方式适合不同人群

　　等额本金法和等额本息法这两个传统还款方式早已为市民所知，目前，大连多家银行推出了等额递减、等额递增两种新办法。以贷款10万元、期限10年为例，计算如下（此法贷款利息以今年4月28日调整利率前的利率计算）

　　记者注意到，增加的这2种还款法，等额递增法比较适合刚毕业的大学生，他们起初收入不高，还款能力差一些；而从长久看，他们收入增加潜力大，还款能力逐步提高。但是，从总还款额看，该办法比等额本息法利息高出3281元。如果贷款人考虑提前还款的话，其多支付的利息将不会那么多。

　　等额递减法的特点是，每2个月还款额降低10元，这个办法适合中年买房的人。他们现在收入高，但长久看，其收入增加潜力不大，并且很可能退休，医疗等支出也有增加的可能。从总还款利息看，它比等额本息法少3281元。

　　另外，还有等比递增和等比递减两种方式。它们与等额递增和等额递减有异曲同工之妙，其适用人群也类似于前述两种方式。

　　接力贷可“父贷子还”

　　事实上，等额递增和等额递减这2种方法连接的是两个特别人群：年岁大的和小年轻。今年，农业银行大连分行推出了连接这两个人群的新贷款方法——接力贷。

　　这一方法可理解为“父贷子还”。老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限，银行不肯放贷。老人的子女虽然贷款年限不受限制，但往往刚工作不久，收入少，难以贷到希望的额度。通过“接力贷”，作为父母的借款人在贷款购买住房时，可指定其子女作为连带还款人，子女也承诺会接着替父母还款。这样，借款人年龄加贷款年限可适当延长，不受规定上限的限制。

　　记者了解到，年龄偏大?穴超过40岁?雪的贷款者比较看好这一新方法。按银行普遍规定（借款人年龄＋贷款年限≤65），40岁以上的人可贷年限较短，月还款压力较大。

　　例如，一名55岁的借款人，若贷款50万元，银行最多给予10年期贷款，月还款额5550元；这要求借款人月可支配收入在10000元以上才能满足银行条件；如借款人追加其儿子为借款人，把贷款期限延长到20－30年，月还款额也可降到3000元左右的水平。

　　

　　白领青睐“双周供”

　　从还款方式看，今年增加的花样不止于此。今年初，深圳发展银行大连分行推出了“双周供”业务——每两周还一次款，还款周期大大缩短，资金流动更活跃。

　　这一做法突破了人们惯常的还款方式——人们习惯每月还一次款，银行也规定了固定还款日——贷款者账户上的钱在还款日自动划走。

　　按深圳发展银行当初公布的案例，比如贷一笔50万的款，按30年贷款期限、基准利率6．12％来计算，传统的按月等额还款法和“双周供”的利息支出差额为115186元。这意味着本来需要30年还的贷款，借款人只需要24年零8个月就能还清。

　　从大连市场反映看，这一还款法比较受白领的青睐。因为他们收入高，手里的资金比较充裕，不在乎还款频率的提高。

　　“入住还款”挺人性化

　　记者调查发现，还款周期不但可缩短，还能延长。比如通过“还款自由行”这一方式，贷款者可自由选择还款时间的间隔，除可按月还款外，还可按双月、按季度、按半年还款。一些作生意的人，有时有大笔资金支出，过了几个月会有大量资金回笼，他正可利用还款周期长的优势，精打细算，资金腾挪上更加自如。

　　从去年开始，大连房价快速上涨，一些年轻人付了贷款首付后基本上口袋空空如也。后续还要交一些交易税费如契税、房贷险保费等，更是捉襟见肘。而更大的压力是：办了贷款后，每个月都要付月供。

　　目前，大连商品房贷款额平均在30万元以上，二手房也在18万～20万元之间。

　　针对这一不小的人群，农业银行、招商银行陆续推出了一个新产品：“入住还款”。它指的是借款人在贷款购买新房后，等到办理入住手续时才开始偿还贷款本金，也就是说，银行允许借款人在贷款一段时间（最长为12个月）内，只需交按揭部分的利息，不必还本金。

　　这样，买房初期，月供的大头（即本金部分）可先不用还。贷款人也可“借这个机会喘口气，缓一缓，银行这么设计确实挺人性化的。”办理了该业务的孙超说。

　　

　　固定利率“争食”

　　今年3月，光大银行大连分行在大连第一家推出了固定利率房贷产品。随后，建行、中信银行、招商银行等多家银行陆续跟进。该行昨天向本报透露，其固定房贷利率分别为：1～3年期的优惠利率为5．55％，3～5年期的优惠利率为5．73％，5～10年期的优惠利率为6．12％。

　　固定利率与目前普遍实行的浮动利率最大的不同是：固定利率在贷款期内的利率水平是固定的，而浮动利率随中国

人民银行

利率调整而变化。一般地，浮动利率于人民银行调整利率的次年1月1日起执行。

　　记者从中信银行大连分行了解到，该行最近也推出了固定利率产品，其利率分别为：1～3年期贷款利率为6．156％，3～5年期利率为6．225％。该行工作人员告诉记者，如果申请者还款能力有限的话，整个还款期长达10年，那么，其可以先办5年的固定利率贷款，随后5年可继续办理固定利率贷款（如果有的话），也可再适用浮动利率。

　　记者综合大连多家银行的固定利率产品，他们的利率水平一般都比同年限的浮动利率高。这主要是我国目前正处于利率上升周期，银行在开发这类产品时，充分考虑到今后几年贷款利率很可能处于升高轨道。所以，其公布的固定利率也要把未来的可能变动充分考虑进去。

　　目前，大连办理固定利率房贷业务的人多为对金融知识有一些了解的人，他们可以听明白银行对该产品的解释；另一部分人做生意，办固定利率房贷就是想锁定未来几年的利息支出，好对自己的财务状况有个明确规划。不过，多数普通市民觉得固定利率房贷业务的利率高于现在利率，积极性难免不高。至于以后人民银行的浮动利率高于现在固定利率的可能性，“他们也不愿意想太多。”一家银行的房贷业务工作人员说。

　　银行界人士说，固定利率房贷业务开展前景与我国下一步的货币政策走向有关，如一直加息，这类产品将转火。首席记者高元勋