市房管局提醒市民 年底购房注意风险

　　■新快报记者 黄颖

　　进入年底购房旺季后，市国土房管局多次突击检查广州市楼盘和中介公司违规销售行为，发现楼盘仍然存在不公开房价、中介不具备资质等问题，容易导致购房风险。日前，市国土房管局中介管理所特意提醒市民，年底购房要注意风险，小心堕入购房陷阱。该中介所负责人更表示，如果市民发现楼盘销售或者中介公司销售一二手房有违规行为的，可拨打房地产市场监督热线83346239投诉。

　　购买一手房提醒事项

　　●了解预售项目信息

　　许多购房者在购买预售商品房时，知道要查看预售证，却不懂看预售证中与自身相关的事项。

　　（一）《广东省广州市商品房预售许可证》是楼盘可销售的标志。没有预售证的楼盘是不可购买的，超出预售范围的楼房也是不允许销售的，这些房屋可能因各种原因不能取得销售许可，购房者切忌贪图便宜，购买了不允许销售的房屋，最后办不了产权证，损害了自身利益。

　　（二）预售证号。购房者可凭预售证右上角的编号在房管局网站上查询项目情况，确认预售证是否在有效期内。

　　（三）预售款专用账户。预售证上有一栏专门显示该楼盘的监控专用账户，购房者需将定金、房款存入此账户中，以保证房款不被开发商挪用。

　　（四）了解工程进度。预售证上有显示发证时各栋已建层数，购房者可根据发证日期到买房时已建层数来估计工程进度是否正常。如发证日期为2006年5月，发证时各栋已建层数为20层，购房者在2006年11月底看房，发现只建到22层，显示工程进度过缓，购房要三思而行了。

　　●预售房款交银行

　　以往，市民购买一手房的房款都是直接交给开发商的，但容易让开发商挪用预售房款，最后导致楼盘烂尾。自今年开始，市民须凭联机打印的《商品房预售款缴款通知书》到银行缴预售款，银行不能收取任何购房款。因此，购房者要妥善保管好网上联机打印的每一期缴款通知书并按时到银行缴款，以便政府加强预售款的实时准确监控。

　　图：市房管局日前提醒市民，年底购房注意风险。

　　购买二手房提醒事项

　　●建议使用规范合同

　　许多市民委托中介办理房屋交易时会担心签合同不慎引来麻烦，事实上中介自拟合同确实对自己的权利规定多，对客户的权利规定少而义务规定多。市国土房管局和工商局联合推出《房地产中介服务合同（示范文本）》，现已向全市推荐使用，买方、卖方接受中介服务时可选用此合同。

　　●口头承诺写进合同

　　林小姐曾有这样的购房经历，买二手房时，业主原本答应附送全屋家私。收楼时发现，屋内的家私全被搬走，只剩下几件烂桌椅。林小姐追问业主和中介人员，他们却说合同中没有说明送什么款式、牌子的家私。虽然很气愤，林小姐却无法向中介公司和业主追讨赔偿。

　　为此，市民买卖房屋时应将口头承诺写进合同：如卖方或经纪人员承诺送家私、家电等，应要求在合同中列明所送家私、家电的清单；中介人员承诺协助办理交易过户手续或按揭手续的，应要求在合同中写明办理手续所需时间。

　　●报低成交价有风险

　　近年广州二手房买卖税费不断增加，不少市民希望通过报低成交价避税。房管局有关人士表示，买卖双方在办理交易过户手续中报低成交价为违法行为，买卖双方可能因此受到相应的惩罚；同时，报低成交价对买卖双方均可能造成损失。对业主而言，如果在买卖双方向房管局提交虚假成交价的买卖合同之后，要求按照报税价格成交，由于双方在房管局备案的合同效力优先于双方自行签订的合同，因此，业主存在不能收足楼款的风险。于买家而言，同样存在法律风险。若因此诉诸法院，法院审查后认定买卖双方故意报低成交价，违反诚实信用原则，买卖双方均有过错，合同属于可撤销合同，驳回诉讼请求。因此，如果在未办理好过户手续之前卖方毁约不卖，则也可能导致买家无法购得房屋，其合同权利不能受到法律保护。

　　●注意实际贷款能力

　　程小姐曾购买一套50万元的二手房，中介人员告诉她可以贷到35万元，结果银行评估后只放出30万元贷款，程小姐不得不东凑西借又筹出5万元首期款，连重新装修房子的钱都没有了。

　　房管局提醒市民，市民采取按揭方式购房应在能力范围内选择合适的房屋，了解自身经济状况、还款能力及银行提供按揭的条件，慎重购房。

　　如果担心出现上述程小姐的购房风险：可要求在合同中注明如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的可免责并退回所交的房款。

　　●不与中介私下交易

　　在二手房买卖中，有市民希望通过与中介人员私下交易，减少给中介费，其实风险很大。《广州市房地产中介服务管理条例》第二十三条规定：“房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托，收取费用。”市房地产行政主管部门将对违反此项规定的中介服务人员予以警告，并处以一万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，吊销房地产中介服务人员职业资格证书，并可提请原注册机构取消注册。

　　不通过房地产中介公司就与中介人员私下成交的，可能导致交易过户、交楼等手续没人跟进，或中介人员拿了钱失踪等情况。

　　（金陵／编制）