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中小开发商：我在这动荡的一年里http://www.sina.com.cn 2006年12月27日 09:09 中国经济时报
■2006：开发商这一年■本报记者王小霞 “早在2005年，我们就隐约感觉到房地产市场会越来越收紧，只是没想到会这么快，而且在2006年国家连续出台这么多政策，真有点适应不了——银行收紧信贷，地价一路飞涨，刚想卖大户型却遇上了‘90平米占70％’政策，刚想做商住两用却又遇上了‘住宅禁商’……”北京一位中小型开发商年底在接受中国经济时报记者采访时一直在感叹：2006这一年，真是动荡的一年。 资金紧张 陈涛（化名），北京一家中小型房地产开发公司董事长。“由于企业资金实力有限，前几年基本都是和其他中小企业合作开发项目。”陈涛在接受本报记者采访时表示，看到最近几年房地产业火爆，他经过再三努力，也在北京南城拿到了一块土地自己开发。 “虽然资金实力有限，但凭借以前与银行合作的经验，只要手里有地，在银行贷款开发不是一件特难的事。”但是，随后的银行贷款经历却让陈涛感觉，现在和过去不一样了。 “好不容易拿到土地了，我们马上联系银行商讨贷款事宜，却被告知光有土地还不行，要楼房主体结构达到一定高度以后才能贷款。”陈涛告诉记者，当时公司为了拿地已经动用了全部资金，甚至还从朋友的公司借用了一部分资金。 “如果银行也关上大门，那么我们连前期宣传和做样板间的钱都拿不出来了。”陈涛不相信银行会这么快变脸，所以多次约请银行相关负责人面谈。最后，陈涛终于明白，银行执行的新政策不但是中央新一轮宏观调控的重头戏，更重要的是，中小企业正成为银行防范不良贷款的“重灾区”。 一切都是箭在弦上，土地拿了，市场正火爆。“如果现在我们还不开发，未来市场会更加不确定，到时的市场利润更加没法保证。而且，两年不开发土地将被收回。”陈涛说，在向银行贷款无门的情况下，不得已再次拉进合作伙伴，中小企业资金紧张的现实让他把到口的“肥肉”割了一半送进了别人的口中。 有业内人士表示，新一轮宏观调控措施的出台，增加了房地产企业的资金压力，增大了外部筹措资金难度，尤其是中小规模的房地产企业资金更是捉襟见肘。 2006年，陈涛遇到的第一道关卡就是资金链紧张。“以前，企业有30％的自有资金，就完全可以单独开发一个新项目；新政后，50％的资金投入以后连拿块地都不够。”陈涛告诉记者，万科并购杭州大型房地产企业南都让人意外孙宏斌贱卖顺驰让人觉得太亏，而当前，一些房地产企业资金链“绷紧”不是秘密，更像是一种趋势。 户型限制 “原本以为自己有了土地，就可以稳赚市场利润了。真没想到，银行变脸，资金紧张，初次尝试自己开发项目就遭遇了行业动荡，而这种动荡，才仅仅开了个头。”陈涛说，合作伙伴的进入为其带来了充足的资金支持，在对项目进行全面设计、规划后，公司向政府主管部门报批了规划。 “按照过去的经验，只要项目规划设计不与国家相关政策有冲突，基本上就可以过关。”所以，规划报上去以后，公司各个部门已经开始按照报批内容进行全面的细化设计了，包括推广宣传方案也都围绕报批的内容进行了策划。“但是没想到，我们再一次遭遇了政策的冲击。”陈涛很无奈。 ２００６年５月２９日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，在套型面积、小户型所占比率、新房首付等方面做出了量化规定，提出“９０平米、７０％”的标准，严格限制低密度、大套型住房土地的供应。 “为了追求利润最大化，我们此前报批的项目设计以大户型为主，小户型的量非常少。”陈涛告诉记者，项目设计刚报上去没多久，九部委的“十五条”就出来了。“屋漏偏逢连夜雨”，刚刚经受资金链考验的陈涛，再一次迎来了户型限制的挑战。 小户型政策的出台，客观上给像陈涛这样的开发商带来了不小影响。一些项目前期的配套设施是根据大户型定位设计的，而限制大户型，发展小户型，这就造成新政策要求与已经设计好的项目前期定位不吻合。“而重新设计不仅要损失了前期的设计费用和时间成本，而且住宅套型结构改变也打乱了原有的营销方案。”陈涛表示，另一方面，政策对项目的进度也产生了一定负面影响。 前期所有投入就算白扔了，一切从头开始，修改规划、设计，重新制订营销方案，等待政策细则出台。“经过一段时间的折腾，钱花得差不多了，项目却还是走在报批规划的路上。”陈涛说，这一动荡比资金链的考验还要让人难以承受，设计费用可以不用计较，但项目已经错过了一年中最好的销售季节。 土地稀缺 在房地产开发所有的资源中，土地是根本。“当上一个项目进入正常轨道后，寻找下一块土地就成为公司的重点业务，但此时，地价已经今非昔比了。”陈涛向记者诉苦，城区里的地块大开发商早已争夺得异常激烈，中小开发商根本不敢奢望。而位置相对偏远的地块价格也已不菲，就连郊区的土地也都是竞争者甚多。 “北京城八区的土地我们想都不敢想，所以将目标转向一些烂尾项目和郊区地块。”陈涛说，今年１１月初，经过朋友介绍公司介入了北京四环内的一个烂尾项目，经过多次谈判后双方达成初步转让意向，总价达到十几亿元人民币。但是，在谈了近一个月的时候，这个项目还是失败了，因为对方要求三个月内支付全部价款，“这对一个正在发展中的中小公司，太不现实了。” 在收购四环内烂尾项目的同时，陈涛还在角逐北京郊区的另一块住宅用地。由于是限价房用地，所以采取招标方式。“六、七家公司同时竞标，最后开标，我们又以几分之差失去了这个机会。”陈涛再一次很无奈，他告诉记者，土地目前是他们公司最着急、最急需的资源。 “别人都说开发商的好日子已经过去了，现实的确是这样。”陈涛说，２００６年房地产市场不断的动荡和考验，使他几乎没有好好睡过一个安稳觉。“不是没钱了，就是与新政策冲突了，现在最要命的是，我们手里没地了。”坐在记者面前的陈涛，显得很焦急。
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