北京空置房“价量同涨”

　　■2006：房价怪圈■本报记者谢丽佳

　　“目前北京市商品房空置面积为890万平方米，同比去年下降18．2％，其中住宅空置面积为460万平方米，同比下降31．7％。”北京信一天房地产经纪公司市场部经理罗煜近日告诉中国经济时报记者，在全部商品房空置面积中，北京空置时间在三年以上的商品房面积为96万平方米，占全部空置面积的10．1％。

　　他介绍说，由于北京城区内可开发利用土地逐渐减少和郊区住宅的兴起，给以前颇受“冷遇”的郊区空置房带来了生机，2006年郊区空置房交易量较去年同期上涨了14个百分点。从价格上看，目前北京市空置房平均交易价格为8900元／平方米，较去年同期上涨14．2％。

　　据中大恒基市场部调查显示，在两税后的几个月来空置房面积进一步下降，主要体现在北京五环内的尾房。五环内的尾房比上年末下降42％，而五环外的尾房则比上年末下降36％。

　　“从以上数据可以看出，2006年北京空置房市场较去年交易形势好转，在价格上涨的同时成交量同比涨幅达2成以上，空置率下降明显。为什么空置房市场在今年出现了‘价量同涨’的局势？”罗煜认为，主要原因在于今年房产供应结构调整政策使得每月新增房产供应面积出现一定程度下降，第四季度新增供应量环比三季度下降2成左右，而同期销售面积却大于新增供应面积，因此市场持续供不应求的局面，空置

房价格上涨同时也加速了北京空置房的消化进度。

　　从2006年的尾房销售区域情况来看，主要集中于北京东部和南部区域，占到65％左右；其次是西部区域占到20％左右；北部区域占到15％左右。目前北部价格最高，然后依次是东部、西部，最后是南部。

　　虽然尾房在

户型、朝向、楼层方面与相对新的商品房有一定差距，但是2006年尾房的价格上涨幅度明显，缩小了与周边新建商品房在价格上的优势，目前比同一个区域价格大致低约5％－10％左右。从尾房成交价格来看，北京南部地区2006年上涨幅度最大，比去年上涨了25％－30％，而北京东部、西部、北部三个区域价格上涨幅度大概在20％－25％左右。

　　而2006年尾房的热点成交区域为东部的通州、东北部的顺义、南部的大兴等这些远郊区县。据“信一天不动产”统计资料显示：上述三个区域2006年尾房交易数量比去年增长了25．3％。而2006年通州和大兴两个区域尾房价格上涨速度最快，同比去年上涨了20％－35％左右。这主要是由于郊区县的交通条件及居住环境及周边生活配套设施极大改善，加速了这些区域尾房销售力度。

　　“今年尾房需求量之所以出现上升，主要是因为入市的楼盘逐渐减少，整个新房市场显得‘紧俏’，对于价格位置适中的尾房需求更加旺盛。”罗煜还表示，近两年来，尾房宣传力度加大，人们对尾房的认知度也在不断提高，尾房逐渐成为购房人的新宠。

　　此外，开发商加强了对商品房项目尾房的销售力度，并在交易上给消费者更多优惠，所以加速了尾房的销售。

　　根据中大恒基的最新市场调查显示，有36％的人表示如果置业会首先考虑有没有空置房，这一比例是历次调查中的新高，仅次于选商品房的消费者。在调查中，首选

二手房的占到了13％，而首选购买商品房与二手房的消费者比例与目前京城商品房和二手房的成交比例5∶1基本相同。在接受调查的消费者中有62％的人认为尾房的首选优点是价格较低并且无期房风险。

　　从“信一天不动产”成交情况来看，今年尾房销售面积在120－160平方米的尾房销售比例最大，占到比例的56．7％。其次160平米以上占到28．9％。

　　另据“信一天不动产”统计资料显示，2005年1至12月京城大型中介公司平均代理空置房销售面积为10000平方米，每家销售量超过100套。而2006年各中介公司代理尾房数量出现下降趋势，同比去年下降了33．6％。

　　罗煜认为，中介公司代理尾房数量减少并不是说明尾房成交量减少，相反是尾房需求量增加的表现，各开发商因此减少了委托中介公司进行尾房销售的意愿。

　　中大恒基市场部人士则对本报记者表示，目前经纪公司也已经降低了对尾房赢利的期待值，因为尾房的数量分散，单个盘的尾房量很少，从年初一家宣传火热的尾房超市也将主营业务转移到二手房就可以看出尾房的利润不高。

　　在2005年全北京的各大中介公司网站上，登记的尾房仅仅在二千套左右，成交在500套左右。而2006年这一比例均下降了50％左右，占各大经纪公司营业额的10％以内。