开发商“大鱼吃小鱼” 小城市开发有人“偷着乐”

　　■2006：开发商这一年■本报记者谢丽佳

　　一线城市地产业加速整合

　　“我们公司今年没做新项目的开发。”中国经济时报记者最近从北京几家中小房地产开发公司了解到，由于北京可开发的土地有限，加上土地出让金的“昂贵”，还有银行贷款也不像前两年那么容易申办等众多原因，今年这些公司有的是继续建设去年未完成的项目，有的是守着去年没卖完的尾房继续销售，还有的则是四处找地、找资金或者寻求其他企业合作。其中，也有公司开始萌生不再“恋战”楼市的想法，尝试着在其他行业寻找商机。

　　“不论是土地还是资金，我们都难以和大公司竞争。”其中一家公司的高层表示，一块好点的土地“招拍挂”往往要引来几十家开发企业竞争，中小企业拿地的难度可想而知。而且，现在银行对中小房地产企业发放开发贷款卡得也越来越越紧，融资十分困难，他们也在努力寻求投资基金，通过转让项目股权等其他方式融资。

　　“我们今年倒是开发了一个新项目，销售情况也不错。不过，2006年这一年还真是过得不平静。”一位不愿具名的地产公司高层接受本报记者采访时表示，由于其所属的公司较具规模与实力，资金、资质等方面均符合银行的信贷标准，通过银行融资并不难，而且还有银行主动找其公司寻求开发贷款与住房按揭的捆绑信贷合作。因此，宏观调控所带来的房地产信贷紧缩对其公司运营并没有很大的影响。

　　但他告诉记者，今年的“国六条”中关于“90平米、70％”的规定还是让他们捏了把冷汗。当时，“国六条”出台的时候，其开发项目的

户型设计、整体规划等均已完成，而且项目的推广也进行到一定阶段，如果每个项目都达到“90平米、70％”的要求，那不仅意味着要推倒先前所有的设计与规划，前期的设计、规划、宣传、推广等费用付诸东流，而且还要投入不少资金进行新一轮的设计与推广，那样下来损失不小。

　　他说，除此之外，如果项目做成70％面积都是小于90平米户型的楼盘，不仅利润率受到影响，而且也会降低其原本设定的中高端定位，售价也难以提升。

　　“还好，最后北京市的实施细则没有按单个项目来进行这两个数字的硬性规定。”不过，这位高层人员表示，从“国六条”到细则的出台，由于不得不观望等待，项目的进展还是受到了不小的影响。而且对“90平米、70％”两个数字实施细则的期待以及当时限价房的热炒，让购房者对中

小户型、中低价位楼盘在未来集中上市产生预期，

持币待购氛围浓厚，当时北京期房的成交量下降不少，使得其公司也一度为定价而烦恼。

　　最后，通过推广等方式的试探，以及对自身楼盘品质和市场刚性需求的自信，公司还是以当初预设的价格推出项目，不仅取得了不错的销售业绩，而且因为销售良好，价格也进行了上调。

　　对于业界猜测2007年将会是又一个宏观调控年，这位高层人员表示，经过近两年的调控洗礼，开发商以及整个房地产市场开始趋于成熟和理性，市场的洗牌、整合也在加速进行。未来的宏观调控可能对中小企业的影响要大于规模型企业，一些中小企业由于资金、土地的压力而选择退出市场不可避免，而一些“龙头”企业的调整、扩张也是市场竞争的必然结果。

　　“当前土地资源正加速向大开发商集中，宏观调控将加速开发商在土地资源上的‘贫富分化’。”北京房协委员蔡金水接受本报记者采访时表示，北京市房地产市场先后曾经有过七八千家开发公司，经过竞争和几轮调控，现在还剩三千多家，其中真正在不断开发项目的已经不到10％。2006年宏观调控后，这一比例还将大幅度下降。

　　他认为，根据北京市的部署，房地产市场今后要规模化发展，将来只留下二三十家大型开发集团主导北京市场。也就是说要通过建立优胜劣汰机制，提高进入房地产业的门槛，整合房地产企业，淘汰那些造成市场秩序混乱的散、乱、差企业，树立品牌意识，使房地产行业规模经营正规化，房地产开发将走向集约化、规模化。

　　三四线城市开发潜力吸引开发商

　　“我觉得现在到三四线城市做房地产开发要比在一线城市容易。”湖北一位今年初涉房地产业的民营企业负责人告诉中国经济时报记者，现在一线城市的房地产业竞争日趋激烈，加上宏观调控使得土地、资金的获得越来越难。因此，尽管其公司具备一定的资金实力，也有人找他入股合作在武汉进行地产开发，但他还是没有“动心”。

　　“后来，我在一些三、四线的县、市发现，有的城市的房地产开发还处于起步阶段，土地价格不贵，当地的房地产企业也很少，上市的商品房数量不多，但是市场需求却相当旺盛，有些谈不上有什么绿化、公共配套的楼盘，还没打完地基，就卖得差不多了。”这位负责人说，尽管由于这些三、四线城市居民的购买力有限，商品房的价格不高，但与一线城市相比，其地价等其他方面的成本要低得多，而且相关审批、开发程序也相对宽松、简单，开发的周期也短得多。综合算下来，利润还是可观的。

　　他说，最主要的是这些城市的市场还远未饱和，房地产开发还有很大空间，房屋基本不愁销售，市场风险自然比在一线城市搞开发要低。而且，今年当一线城市伴随着宏观调控产生“共振”的同时，这些三、四线城市似乎并未受到多少影响，基本上保持常态发展，因此，在这些城市开发项目，企业面临的政策风险也要小得多。

　　“我们公司今年在一个地市级城市试探性地进行了一个小型项目的开发，目前房子还未封顶，就已经卖完，收益也不错。”这位负责人对记者表示，做完这个项目，摸清了整套开发程序之后，接下来可能会做一个相对大点的项目，目前正在四处考察土地。

　　他还告诉记者，在有些三、四线城市，一些人瞄准住房市场的商机，还出现了个人出资买一小块地开发独栋单元楼进行售卖的现象，而且销售情况也不错。可见这些城市的地产业还处于发端时期，“大踏步”的发展还在未来。