江苏试点经济适用房“租售并举”

　　本报记者李芃

　　特约记者王海平

　　实习记者华琦敏上海、南京报道

　　经济适用房的“退出机制”应该成为租赁型经济适用房的来源，但目前这种退出通过存量房市场实现，经济适用房“退出”之后流入商品房体系，而未留在住房保障体系当中。

　　12月份，江苏省姜堰市又有150户拆迁户分到了产权共有房———与政府合股购买的房子。

　　一直为此忙碌的姜堰市建设局房改办主任李留珍很有成就感：如果无力购买房子的全部产权，可以购买其中部分，剩下的先向政府租，等有钱了再买回剩余的产权。以这样的方式，姜堰市已有300户拆迁户提前实现了买房的梦想。

　　作为江苏省经济适用房“共有产权”的试点市(县)之一，姜堰先行一步。同样被选为试点的无锡、连云港和高邮市，将于明年启动这项工作。

　　同时，由建设部牵头完成的《关于完善经济适用住房制度的研究报告》和《关于深化城镇住房制度改革的若干意见》，于近日上报国务院等待批复。这两份文件建议，政府与购房者共享经济适用房的产权。

　　经济适用房走向“租售并举”，已是看得见的变革。

　　高层政策松动

　　经济适用房随着中国住房制度改革而生，起步于上个世纪90年代前期。南京市建委研究室主任陆玉龙指出，在“只售不租”的制度安排下，政府用于经济适用房的财政支出(主要是减免的土地出让收益和税费)“有去无回”。同时受助家庭缺乏依法退出的机制，使经济适用房丧失了多次循环用于住房保障的功能。

　　2004年11月，陆玉龙第一次提出“共有产权经济适用房”的概念，并提出政府把用于经济适用房建设的财政性支出转化为投资，按投资比例与购房者共同拥有房屋产权和相应权利。

　　“我们能够试行拆迁户和政府合股买房，得益于建设部经济适用房政策的重大变革。”姜堰市建设系统的一位人士说。

　　2005年8月，建设部副部长刘志峰首次公开提出，“要积极研究发展租赁型经济适用住房的政策，实行经济适用住房租售并举。”今年8月，建设部有关负责人称，要逐步实现租赁型经济适用住房和廉租住房制度的衔接。

　　高层政策松动的信号，点燃了江苏省的热情。江苏省的建设事业“十一五”规划规定：对经济适用住房将采取“租售并举”模式。江苏各地政府安排专项计划资金建设出租的经济适用住房，供具有经济适用住房购买资格但无经济能力购买的家庭承租。对达到规定的限制年限而上市交易的经济适用住房则可以回购，向符合条件的家庭出租。

　　“我们被确定为试点城市之后，就组织有关人员赴天津学习考察，其它几个试点的准备工作也在紧锣密鼓地展开。”连云港市房地系统的一位官员告诉记者。

　　内循环借力市场

　　江苏省此次试点并没有统一的方案，由各地自行决定。姜堰市建设局的人士透露，姜堰市的低收入家庭可以选择逐步购得房屋产权，且不论购房时间，均以建房初期的价格计算；五年之后，共有产权房可以上市交易，政府将回收溢价的50%。

　　不过，陆玉龙指出，政府以建房初期价格出让产权，固然有利于购房者，但由于这部分收入属公共财政，因此从整体上看有欠公平。而共有产权房上市交易后，政府回收溢价的做法，也缺乏足够的法律依据，未能体现“谁投资，谁受益”的市场化原则。

　　而且，姜堰市的做法仍未解决经济适用房的“内循环”难题。经济适用房的“退出机制”应该成为租赁型经济适用房的来源，但目前这种退出通过存量房市场实现，经济适用房“退出”之后流入商品房体系，而未留在住房保障体系当中。

　　此前北京市曾考虑采用“新老划段”的方案，即确定一个时间节点，在此之前购买的经济适用房，满5年限期后允许投入

二手房市场交易，只需按既有政策补足土地差价，而在此之后购买的，均由政府统一回购。但在陆玉龙看来，北京的方案依然存在着法理缺失：政府凭什么回购个人已经买断产权的房子？回购又将如何定价？他认为，市场化原则是解决上述一系列难题的唯一有效途径。

　　有待制度创新

　　陆玉龙指出，经济适用房建设采取行政划拨方式供应土地，导致房地产市场供地方式的“双轨制”；其价格未计入土地出让费和一半税费，又导致房地产市场定价机制的“双轨制”。

　　因此，实行共有产权制度首先要改变土地供应方式，由公开“招拍挂”方式供应，同时将土地出让金、税费等全额计入房屋成本，形成与商品

房价格基本接近的经济适用房价格。在建设方式上，由原来的政府选择

开发商、开发商选择建筑商，转变为政府直接通过公开招标选择建筑商，减少中间环节，节省开支。姜堰市的改革中已经采取了这一做法。据估算，仅此一项就使经济适用房价格至少降低3%。

　　在经济适用房的内部循环上，陆玉龙认为，在受助者走向富裕，不再符合受助标准时，应鼓励尽快上市交易。交易方式有三种：一是经济适用房产权整体出让，由政府和受助者按比例分配售房收入；二是政府出资收购受助者产权，收回经济适用房的占用和使用权；三是向受助者出让政府产权，政府收回现金，再投入经济适用房建设。