2007房地产市场平稳取代疯狂

　　2006年堪称“全民房地产年”，房地产业升温到“沸点”，牵动了全国人民的心：房价在跌宕起伏中屡破新高；“房奴”成为城市新一族代名词；更重要的是，“国六条”隆重登场，对市场引发深远的影响……

　　展望2007年，“国六条”的影响将在市场中逐步显现：小面积住宅的推广将丰富和完善楼市结构，人们的心态将更加安稳理性，楼市可望改变“虚火”情况，重新回归真实……

　　文/表 本报记者林琳

　　楼价今年“虚火”不退

　　

房地产市场的增长是否有泡沫，标准在于市场中是否有实际的买家“接盘”。如上海的楼市很多就是炒家参与的而不是使用者购买的。而行内人士都认为广州的租赁市场相对活跃，平均租赁回报率在5%~6%之间，没有明显的泡沫存在。回顾2006年，楼市有这样几个关键词。

　　关键词一 楼价

　　2006年，楼价成为老百姓茶余饭后的讨论中心：珠江新城价格突破20000元/m2、广州市楼价突破8000元/m2……中原地产项目部副总经理黄韬表示，预计今年全年广州楼价升幅在15%以上。另外，2006年表现出广州市区楼盘结构性的不平衡——住宅以中高档楼盘为主，价格在8000元/平方米以上，并且高度集中在天河、海珠地带，因此市场所表现的价格无法反映真实楼价。

　　关键词二 捂盘

　　楼价暴涨后，发展商也陆续爆出负面新闻：有发展商故意延迟发售甚至中途停售，以抬高价格；通过积累大量的购房登记，造成房源紧张的印象，从而借机抬高

房价；因为楼价上涨而向已缴交订金的客户单方面毁约，以保证自己可以在楼价大涨中赚更多的钱……

　　关键词三 房奴

　　“房奴”——挣扎于供款还房贷的一族如此自嘲。许多年轻人不得不因为结婚或各种个人原因而在“风头浪尖”买房，把一家大小的积蓄拼凑起来，给自己落下数年甚至十数年只能节衣缩食的尴尬局面。

　　关键词四 新政

　　继2005年“新政”的颁布，2006年的“新政”也在意料中到来了:新的“国六条”颁布实施的过渡期只有2天，具体提出90平方米以下单位需占七成；营业税期限从两年延长至五年；限制外资购房……

　　据中原研究部研究结果，从市场的反应来看，2006年新政造成的冲击较2005年小，今年新政后全市二手住宅成交面积下降幅度小于去年；但今年新政影响的时间更长，二手住宅成交面积连续下降。

　　关键词五 反价、实收价

　　新政实施之后，精明的业主们屡屡“反价”，即当本来在二手中介放盘的价格被买家接受后，又表示不出售了，“逼”买家加价；更多的业主放盘只是“虚招”，只为了试探自己的物业是否真有市场接手能力。因为营业税政策的实施，大部分业主都学会了“实收价”，所有税收费用全由买家承担。

　　明年楼市可能波浪式上升

　　珠江恒昌副总经理蒙嘉珩表示，近几年来市场供应量并没有很大的变化，2006年的“闹哄哄”，很大程度上是反映了消费者的一种盲目跟风的心态。他估计，从2007年开始会是一个波浪式上升的市场，2009年~2010年，市场可能会进入周期性的下调，但不代表“崩盘”，而是市场更加真实。

　　预测一 “国六条”效果渐显

　　“‘国六条’是市场最好的引导”。新政潜移默化的作用将逐渐在2007年表现出来。特别是“90平方米以下面积占70%比例”的规定，将令市场结构更加稳定，品种更加丰富，有利于楼市的稳定发展。

　　中原地产项目部副总经理黄韬表示，政策带来的正面作用，如结构完整、区域广泛、郊区和新社区的发展，对市场有积极影响。而今年下半年推出的一手“新货”将令全市的住宅均价有所下降，楼价将更真实、稳定。

　　预测二 买家心态渐趋平稳

　　目前

股票市场和基金市场开始上扬，市场中部分资金可能从房地产市场流出，令行内人对楼市投资热的冷却有信心。再加上实用型物业逐渐推出，买家心理更加理性，会在心理和能力的底线以上购买，而应该会改变之前盲目跟从的“羊群效应”。

　　预测三 周边地区楼市潜力渐现

　　2007年将是广州房地产一个巨大转变期。广州市中心楼盘（海珠、荔湾、越秀3区）价格将有一定增长，但难大幅度提升。因为珠江新城目前价格已经达到1.5万元~2万元/m2，这样的价格需要1~2年的时间进行消化和适应。其次，地铁的通车将令周边地段与市中心的楼价逐渐拉近。因为交通的便利将令周边地区的楼价加快上升，潜力逐渐体现，特别是番禺、花都、黄埔、罗岗。

　　因此，市中心楼价增幅明显不如周边地区。例如，2000年花都价格为1000多元/m2，5年之后的今天价格为5000多元/m2；而广州市区的价格由2000年的5000元左右/m2上升到今天的7000多元/m2，增幅明显不如周边地区。而罗岗的价格从2001年的3000~4000元/m2上升到2005年的7000元/m2，升幅巨大。

　　预测四 新政可能再度出台

　　新政策之下，楼价已经升到“关口”。但如果外来资金加快进入中国房地产市场、人民币不断升值，市场仍会产生不理性因素，而随之而来的必然还是相关政策的出台。

　　蒙嘉珩认为，如果政策出台，应该会采取几方面措施：一、规定现楼发售，这是发展商最大的底线；二、可能对拥有2套或2套以上住宅的业主不再给予贷款或减少按揭成数；三、可能对第2或3套住宅的买家增加一定的交易税。

　　今年11月部分城市房价指数

　　地区 同比 环比

　　全国 105.2 100.5

　　北京 109.4 100.4

　　天津 107.2 100.7

　　大连 108.3 100.7

　　上海 100.0 100.0

　　杭州 102.6 100.2

　　厦门 107.6 100.5

　　武汉 102.7 100.3

　　广州 106.4 100.2

　　深圳 111.6 100.6

　　成都 107.1 100.3

　　（注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。）

　　11月70个大中城市

　　房价同比上涨5.2%

　　据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2006年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.2%，涨幅比上月低0.2个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比上月高0.1个百分点。

　　（部分城市房价指数见左表）