房协专家把脉北京房市“病因”

http://www.sina.com.cn 2006年12月20日 09:13 中国经济时报

　　■本报记者谢丽佳

　　四个“不对称”

　　“北京房地产市场存在四个‘不对称’。”北京房协委员蔡金水近日在接受中国经济时报记者采访时指出，一是价格和居民收入不对称。北京的房价多年居全国之首，买一套房子，需要十几年甚至一生的全部收入才能买得起，所以70％的人买不起房。这种不对称，是造成当前人们对房价不满的根本原因。而且，北京房价的增长幅度大大高于物价、地价的增长幅度，也大大高于职工工资和居民可支配收入的增长幅度。

　　二是信息的不对称。开发商宣称房价高、买不起房源于供求关系，地供应少，盖的房少了，老百姓需求大，所以房价必然涨。但实际上所有统计数据都显示北京商品房供应量是潜在过剩而不是供不应求。北京有占待销房总面积六成的住宅尚未卖出，房价却在涨，这种现象主要是信息不对称造成的，老百姓不知道市场上哪有房子。

　　一些开发商利用政策、信息不对称，通过虚假交易、虚假宣传等不正当手段，谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，囤积土地、房源，人为造成市场紧张，从而哄抬房价，带来房价短期内非正常上涨。

　　三是结构不对称。现在北京房地产市场上房屋供应结构很不合理，高档、大户型占主流，老百姓需要的中小户型、低价位的房子很少，供不应求。在贫富差别过大的现实情况下，这还加剧了住房分配不公。少数富人拥有多套大房豪宅，而工薪阶层普通老百姓买得起的房子却很少，增加了社会矛盾。

　　四是资源不对称。北京土地、能源、水资源都非常紧缺，人均耕地已不足0．4亩，水资源已降到人均只有246立方米，不可能满足所有人都住上100多平方米的大房子，更不可能满足全国甚至全世界的富人都到北京来购置房产的需求。但是这些年开发商圈占的土地却大量闲置，与北京土地资源非常紧缺的状况极不对称。

　　事实上，对北京来说，所谓资源不对称主要是如何“盘活已供土地”的问题。很多土地的分配极不合理，一方面有的开发商“持地待沽”，而另一方面中小开发商“闹地荒”。怎样开发现有的土地、盘活“囤积”土地就成为了关键。政府需要采取有力措施，坚决按政策把闲置二年以上的大量囤积闲置土地无偿收回，凡占有土地的开发商不允许炒卖土地，禁止自己不开发，转卖给其他开发商牟利，无力开发的必须一律交回政府。

　　此外，从北京实际情况看，特别是从长远发展看，北京存在的土地资源紧缺、水资源紧缺、能源紧张等瓶颈问题必须给予足够的重视，要有合理的切合实际的长远规划，不能让开发商盲目建设。

　　三个“突出”问题

　　“除了上述问题，北京房地产市场还存在三个比较突出的问题。”北京房协副会长温洪璋对本报记者表示，首先是现在房地产市场秩序仍然比较混乱，存在着侵害群众合法权益的现象，房地产业欠税、隐瞒利润的现象相当严重，需要进一步整顿规范。

　　其次是一些居民的攀比心理严重，非理性购房造成房地产市场畸形。原本按现在的生活水平，人们能住上一套六七十平方米的两三居室就能满足住房基本要求，但一些人互相攀比，看到同事亲友邻居买了大房子，就心理不平衡了，于是，贷款借钱，透支自己的经济承受能力，也要购买大房子，这就属于非理性需求。

　　第三是住房保障建设力度不够。近些年，北京已经建成2000多万平方米经济适用房，解决了一些中低收入家庭住房问题，但与居民的需求差距仍很大。完善公共住房保障制度已经十分迫切，政策上对低收入群体的倾斜是必然选择。

　　“对症下药”治理房市

　　“要解决北京房地产市场当中存在的弊病，引导其今后保持良性发展，就必须‘对症下药’。”蔡金水认为，首先是宏观调控决不能放松。政府必须继续加大调控力度，严格控制房地产开发规模，调整建设结构；要规范房地产市场，打击投机炒房；建立优胜劣汰机制，提高进入房地产业的门槛，树立品牌意识，使房地产行业规模经营、正规化。同时应该建立开发商的整合机制，90％的开发商可能在今后几年的宏观调控中消失，但应避免像海南曾经发生过的那样由于开发商的退出留下大量烂尾楼、闲置土地和遗留问题。

　　第二，要继续完善公共住房保障制度。目前的房地产问题已不单纯是一个经济问题，而是政治问题、社会问题，为了构建和谐社会，保持社会稳定，根本解决住房市场不和谐状况，一定要完善住房保障体系，根据不同收入水平的家庭给予不同的住房保障。

　　按照北京市规定年收入6万元以下的家庭可以购买经济适用房的标准，北京市有70％以上的家庭符合这一标准。然而北京不可能70％以上的房子都建成经济适用房，只能是70％以上的房子都建成90平方米以下的小户型限价商品房。经济适用房的建设、销售及分配管理应该加强，要确保经济适用住房由中低收入家庭购买。

　　而面对年收入3万元以下家庭的保障房、危改拆迁安置用房等则应该主要由现有存量住房解决。通过开放住房二、三级市场，原有的大量旧房被置换出来，正好可以用于低收入家庭。北京现有九十年代以前建设的五六十平方米小户型住宅1．6亿平方米以上，占现有存量住宅的绝大部分，而且大多分布在四环路以里的近郊区，应该最适合作为低收入工薪阶层家庭的经济适用房或廉租屋。而且可以实行租售并举，连小户型二手房也买不起的家庭则低价租给他们。

　　“第三，应该改革房地产税制，降低购房者税负。”北京房协副秘书长王孚诚对记者指出，我国的税收政策还很不完善，特别是房地产业的税费更是格外沉重。现在国内住宅成本构成中，建筑成本只占40％，地价、税费和其他占到60％左右，房地产税收负担偏重，税收政策应该改革。要“明租、正税、清费”，取消税外加费，所有该交的都规规矩矩纳入正税，开发商也才能规规矩矩纳税，减少偷税漏税现象。这样通过理顺、降低房地产税收降低房价，减轻普通老百姓的购房负担。

　　第四，建设用地供应制度、招拍挂制度应该进一步改革。建议将土地供应招拍挂前移，不再区分一级开发和二级开发，而是由市政府按照审定的城市总体规划和国务院、国土资源部批准的年度土地利用计划，根据每年的资金、市场情况确定每年的土地使用计划和建设规模，对拟建设的用地，责成计划、规划部门做出每年的开发建设计划，然后报政府和人大批准通过。办完相关审批手续，具备开发建设条件后委托专业公司编制标底，再选定专业招投标公司组织向全社会公开招标拍卖。

　　而且，政府应依法确定基准地价。招标时，政府在供应的建设用地上只按照每块地的法定基准地价，确定应收取的土地出让金和城市建设费、防洪费，不再获取土地溢价，土地出让金、城市建设费、防洪费等费用原则上不应超过当地商品房售价的１０％，并且采用“价低者得”的招标方式。

　　“第五，应配合《物权法》的制订，完善房地产产权制度。”蔡金水表示，房地产业在征地、拆迁、房屋销售、

物业管理等各方面还存在很多问题。我们对农民所有的集体所有土地产权、私房主的房屋产权、拆迁户的房屋土地使用权、购房人的业主产权等等还存在很多模糊认识，没有充分尊重他们的权益，从而酿成很多社会矛盾。

　　第六，房地产业的统计需改进。现在房地产业用的统计数据都是计划经济时期延续下来的以基本建设为基础的统计数据。而且，由于各行业管理部门各有各的政策，使统计很不统一，最后使政策数据的客观性和公正性受到影响，从而影响到政府决策的准确性。因此，改进统计方法、完善统计系统势在必行。