“地王”背后悬疑重重 楼市越来越“看不懂”

　　■本报记者周雪松

　　“如果不加限制，肯定将产生腐败！”曹建海提醒说。12月14日，中国社会科学院研究员曹建海在接受中国经济时报记者采访时，对北京广渠路36号地块项目表示担心。

　　11月29日，北京市土地整理储备中心公布了朝阳区广渠路36号住宅及配套项目用地（下称广渠路36号地）国有土地使用权出让招标结果，经过激烈的角逐，最终，北京城建兴华地产有限公司和北京城市开发集团有限责任公司组成的联合体（下称城建联合体），以中标价26亿元人民币夺标，从而将该地块收入囊中。

　　既不是30多亿，更不是40多亿，尽管广渠路36号地如人们所预料成为“北京新地王”，且该地块的出让已划上了句号，但随后引出的疑问与议论却接踵而至。

　　“很迷茫，不知道该怎样做才能获得土地。”北京一位开发商在得知广渠路36号地招标结果之后如此感慨。“除了热闹之外，恐怕还有一点感受：看不懂。”另一

　　地产商无所适从

　　广渠路36号地花落谁家一直是京城地产界人士普遍关注的焦点。该地块北接广渠路，南临南磨坊路，东西与西大望路、东三环毗邻，总建筑面积90．2万平方米。此次交易地块规划建筑面积46万平方米。

　　据了解，广渠路36号地块是近年来北京市土地整理储备中心推出的上市地块中面积最大的一块，同时也被业内认为是北京市区最后的地块。由于该地块靠近ＣＢＤ、中央使馆区，良好的地理位置，便捷的交通和完善的市政配套设施，再加上面积较大，因此广渠路36号地甫一“浮出水面”，就引来了60多家实力雄厚开发商的角逐。

　　11月29日，广渠路36号地块招标结果揭晓，出价较高的前三名开发商均与该地块无缘，这多少算是爆出了一个冷门。最终，出价26亿元的北京城建联合体战胜了12家实力强劲的竞争对手，其中包括出价高出自己近5亿元的地产巨头华润联合体。

　　对于这样一个招标结果——区区26亿元，与当初开发商私下估算的价值40亿多元相比，的确是少了不少。难怪有业界人士对此表示：“只猜中了开头，却没有想到结局。”

　　中原地产李文杰近日在接受记者采访时也惊叹：“广渠路36号地的价值已经被低估了！”支撑李文杰这一观点的事实依据是同期出让的北京四惠东地块。四惠东地块建筑面积仅10万平方米，地理位置也远不及广渠路36号地优越，但其楼面地价达到7389元／平方米，而后者实际成交楼面地价不到5700元／平方米。

　　而更让不少地产商看不懂的是拿地规则。在四惠东地块出让之前，京城的土地出让基本是价高者得，但是从四惠东地块开始，已经打破了这一拿地规则。四惠东地块中标价排在第二位，广渠路36号地中标者开出的标价则是排在第五位。

　　在国家密集出台宏观调控政策，重拳遏制房价上涨过快背景下，出现“天价地”胎死腹中，似乎是情理之中的事情。而在四惠东地块出让中，已经孕育了新的游戏规则，只是这种游戏规则让不少地产商感到难以琢磨，或无所适从。

　　“地王”背后：悬疑待解

　　关于广渠路36号地，此前曾有媒体报道说，北京市国土局已将其改为限价房用地。

　　12月14日，北京市土地整理储备中心副主任叶向忠在接受中国经济时报记者采访时，对上述说法给予了否认。“这次出让没有明确说限房价。”叶向忠说，广渠路36号地块是作为涵盖普通商品房用地的综合用地进行出让的，开发商所做的与价格有关的承诺在招标过程中被视为意向销售价，并作为一项指标参与评标，不过他同时强调“价格只是分值之一。”

　　对记者提出的今后什么样的人可以购买该项目住宅，有没有什么条件限制？叶向忠的回答是：“应该是谁都可以购买。”当天，记者致电北京市国土局、北京市建委以及北京城建公司，相关人士均没有明确表态。北京市国土局办公室一位负责人表示，关于该地块的用地性质，“对外以市土地整理储备中心的说法为准。”

　　可问题就在这里。据悉，中标单位城建联合体在标书中除了有“90平方米占70％的承诺”，另外还承诺该项目住宅意向销售价格为9500元／平方米。而按照叶向忠的说法，该项目建成的住房属于普通商品房，这也就意味着开发商在项目最终定价上享有自主权。

　　接下来的主要悬念和问题是，房子卖给谁，或者说谁可以购买这样的房子？开发商承诺的9500元／平方米销售价格是否会全部兑现？会不会滋生腐败？

　　对于第一个问题，看似已经有了答案，实则不然。“9500元／平方米的房价，中高收入差不多，中低收入就不要想了，一套80平方米的房子，也得70、80万元，就算中低收入人群有一点钱，他会买这样的房子吗？”一位业内人士质疑道。

　　谈到“意向销售价格”，北京佳程房地产副总经理王哲的直觉是，有可能是以9500元开盘，但是接下来还会往上涨。“首先因为这一块土地不是限价土地，也不是限价房；第二，意向销售价格并不是法律上认可的东西，我开盘就卖9500，也没有违反招标的承诺。”王哲说。

　　据了解，目前广渠路36号地块周边新盘均价均在万元以上，如珠江帝景为1．2－1．3万，Ａ派公寓介于1．4－1．5万之间，合生国际花园售价大约是1．5－1．6万，富力城二期为1．7万左右，而首府每平方米售价则高达2万元。

　　中国社会科学院研究员曹建海表示，像广渠路36号地块这样位于黄金地段且十分稀缺的项目，“房子一定很好卖，会有很多人求开发商。”曹建海说，即使不涨价，“说不定拿到一个房号就可以挣几十万，如果不加限制，肯定将产生腐败！”

　　来自地产大腕的质疑

　　针对全国主要城市房价持续上涨的形势，华远集团总裁任志强接连撰写了系列文章——《重论房地产调控》，值得一提的是该系列文章第四章——《谁承担宏观调控中的成本》，任在此文中对当前的房地产调控方式提出了质疑。

　　“任何改革都必然产生改革的成本，同样，任何调控也都会产生调控的成本。调控实际是牺牲一部分人，或企业、或国家的局部利益，或暂时利益，以换取经济运行大局的整体平衡，谋求大多数人，或社会、或国家长期稳定的更大收益。”任志强说，支付改革成本是必要的，支付成本也并不可怕，可怕的在于相当一部分人在承担了大量的改革成本之后，并没有改变自己的命运并换取更大的收益，而是没有承担改革成本的人在收取和分享改革的收益。

　　任志强进一步指出：“如果少数人承担改革成本的这部分群体是高收入者，而获取收益的是低收入家庭，改革实现了社会的转移支付与平衡，并有利于和谐的经济发展，那也是应该的。但如果改革是让低收入家庭或大众承担改革的成本，而收益却向中高收入家庭或腐败转移，则会形成新的不公平，这就可怕了。”

　　任志强的结论是，所有调控政策的出台都不同程度地增加了生产的周期和成本，所有的成本增加中，相当一大部分转化成了政府与银行的收益，而他们虽然收益增加了，但并不参与分摊成本，最后，所有的成本就只能由生产者和消费者承担了，大头都通过房价上涨转移给了消费者。

　　专家建议放开房价，狠抓住房保障

　　实际上，广渠路36号地从最初的高调亮相，到历时一年多的“雪藏”，至最后一分为二，其经历的一波三折，正是房地产调控的一个缩影。与广渠路36号地块遭遇相似，房地产调控一定程度上也陷入了尴尬境地。

　　首都经济贸易大学教授张跃庆认为，房价其实应当放开。“城市土地资源是十分有限的，不能说我有钱就可以买很多房，国家应当制定一项政策，根据城市能提供的资源数量确定一个基数，规定一个居民可以限制购买200、300或者500平方米的住房，多买就应该征收高额的累进税。”

　　“高档房，价格可以很高，对持有、出让者同样征收高额累进税，一方面国家可以通过税收将土地增值收回来，另一方面还可以起到调节社会收入分配不公的作用。在征收土地增值税方面，不仅应对二手房交易环节双方征收，同时也要对开发商征收。开发商持有、转让房屋土地凡获得了土地增植收益，均应交纳土地增值税。”张跃庆说，政府放开房价的同时，应狠抓住房保障建设。

　　“只要我们的住房保障跟上了，房价高又有什么关系呢？！”一位不愿具名的专家表示。

　　中国房地产及住宅研究会副会长包宗华日前在接受本报记者采访时说，包括1989年国务院23号文在内，国家实行住房改革初期出台的有关政策文件即明确提出，必须大力开发经济适用类住房，此类住房比例应占70％以上，但中央的上述政策没有得到很好的执行。随着结构的失衡，矛盾日趋深化，因而，眼下楼市调控效果不十分明显，甚至与政策制定的初衷背道而驰，实是在所难免。