大户型二手房转让要缴土地增值税

　　从今年9月1日起，在转让房产时，必须缴纳土地增值税。

　　“个人转让旧房产征收土地增值税，由地税部门设在房地产交易场所一体化征收窗口统一征收。对没有土地增值税完税手续的纳税人，不予办理契证和房地产权属变更。”昨天，沈阳市地方税务局官员说。

　　【读报帮助】

　　土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。

　　【典型案例】

　　土地增值税税额该咋算

　　某纳税人于2006年9月转让位于市内的住房一套，该住房于2004年10月购买，建筑面积150平方米，取得收入450000元，转让时缴纳税金25200元（其中：营业税22500元、城市维护建设税1575元；教育费附加675元、地方教育附加225元、印花税225元）。申报土地增值税时不能提供房地产评估价格，但能提供购房时的发票，发票金额为345，000元，并提供了购房时缴纳契税的完税凭证注明13，800元，计算其应缴纳的土地增值税。

　　应纳税额=增值额×适用税率（四级超率累进税率） 扣除项目金额×速算扣除系数，其中：增值额=转让收入 扣除项目金额应纳税额计算如下：房地产转让收入450000元

　　扣除项目金额=345000×（1 5%%÷12×24） 25200 13800=418500元增值额=450000 418500=31500元

　　增值额与扣除项目金额之比=31500÷418500×100%%=7.53%%

　　确定适用税率：税率为30%%，速算扣除系数为0

　　应纳土地增值税税额=31500×30%%=9450元

　　【官方说法·优惠政策】

　　144平米以下

　　从政策实施到11月30日，沈阳市共转让旧房产13881户，应缴纳土地增值税的住宅、非住宅合计为196户，占转让旧房产总户数的1.41%%。

　　沈阳市地方税务局官员表示，因为一些市民可以享受到土地增值税的优惠政策，因此该税种应税户数比重较少。

　　从2006年3月2日开始，沈阳市“住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下”的住宅被界定为普通住宅，可以享受到土地增值税暂免政策。

　　另外，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，也可以免征土地增值税。提醒：个人转让住房的购房时间，可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间孰先原则确定。对根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。

　　【新闻延伸】

　　卖一套

　　在一系列政策出台后，市民在卖二手房环节都要缴纳哪些税费？今报帮你列一下。

　　税种营业税

　　备注：营业税从今年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过5年（含5年）转手交易的免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，按其售房收入减去购买房屋的价款卖后的差额征收营业税。

　　个人所得税以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个税。卖房人也可以通过核定征税的方式缴纳个人所得税，核定征收率暂按住房转让收入的1%%执行。

　　土地增值税根据增值额的不同，实行四级超率累进税率。