二手房售租比 接近红线

　　国际公认“健康”的售价租金比应为200：1至300：1 而中介数据显示本市——

　　二手房售租比 接近红线

　　房产投资收益年限也超标 房价超出消费者购买能力 专家：预警并不代表泡沫

　　本报讯（记者 张焱）二手房售价和租金的比值是国际上用来衡量一个区域房产运行状况的基本指标，也是研判某一区域是否具有投资价值的标准之一。记者今天上午从中介机构获得的统计数据显示，本市的这一指标已接近国际警戒线的红线。

　　根据链家地产所做的本市2006年度二手房研究报告，今年本市二手房的价格保持了上涨的趋势，但同时租赁市场的价格却没有明显增长，导致二手房的售价租金比出现扩大的势头。

　　据统计，今年本市一居室普通住宅的租金为1526元/月，每套平均售价在37万元，即一居室普通住宅的售价租金比为242：1；二居室普通住宅的租金为1751元/月，每套平均售价为49万元，其售价租金比为280：1；三居室普通住宅的租金为2343元/月，每套平均售价为67万元，其售价租金比为286：1。

　　二手房售价和租金的比值如果低于200：1，表明该区域的房产投资价值被低估，投资潜力较大；如果超过300：1，则意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。而以上数据显示，今年北京的二手房售价租金比已接近国际公认的警戒线，这种状况为市场传递了一个需要警惕的信号。

　　房产投资收益年限超标准

　　国际上对于判断房地产市场是否存在泡沫的另一个通行标准是房产投资收益年限。

　　业内认为，如果一套房产能够在15年内回收成本，意味着是一项比较好的投资。同时考虑到房产投资出租必然存在空置期，如果每年加上两个月的空置期，15年就是30个月的空置期。因此，一项投资如果能够在210个月即17.5年回收，说明投资收益比较理想。

　　而从链家地产的统计数据看，2006年北京一居室、二居室和三居室的投资回收周期，分别需要20.2年、23.3年和23.8年，均高于17.5年这样的一个投资收益标准，这表明房产的投资风险已经存在。

　　房价超出消费者购房能力

　　除了以上两项标准，国际上用来衡量房地产市场是否健康发展的指标还有“房价与收入比”，这项指标主要用来衡量本地居民对于当前房价的承受能力。

　　世界银行认为，合理的房价与家庭收入比的标准是5：1；在美国，这个比例是3：1，日本是4：1。1997年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比是11：1。

　　北京统计局的调查资料显示，2005年北京“2000户城市居民家庭”平均每人可支配收入为17653元，平均每户2.9人，也就是每户家庭的可支配收入为51193.7元。

　　而据中大恒基统计，今年本市城八区二手房平均每套总价为65.22万元，中大恒基冯鹏程博士认为，按这两个统计数字计算，本市城八区房价收入比已达12.7：1。

　　专家访谈

　　预警并不代表泡沫

　　链家地产市场总监金育松认为，北京的房市已预警，但并不代表已存在泡沫，因为房价的高低受多方面因素影响。

　　就北京而言，房价的过快增长有其特定的背景。

　　比如，城市化进程加快导致大量拆迁住户的购房需求，2008年奥运契机带动了大批外来人员的置业需求等。

　　这些需求同期释放，而供应量却无法在短期内大幅度提高，供需之间出现了巨大缺口，因此，北京房市才会出现预警。文/张焱