新政下二手房买卖有道

　　经历了营业税、个人所得税、土地增值税等房产新政的轮番轰炸后，从10月份开始，沈阳二手房市场开始回暖，其价格上涨的趋势丝毫没有减弱。

　　那么银行方面目前有哪些购买二手房的新政策？投资者在投资二手房时应该注意些什么？记者就此采访了银行界、房产界的专业人士。

　　【行情】

　　浑南地区的二手房价已经上升至每平方米3200多元

　　”今年年初每平方米3500元买的，现在可以卖到4500元了”。今年年初在沈阳市铁西区北二马路附近购买一套77平方米二手房的冯云海，刚刚以4500元的价格转手卖了出去。这一买一卖，当中就赚了7万元钱。

　　据沈阳房产信息中心对9月份房产销售合同备案的统计，浑南地区的二手房价，已经上升至每平方米3200多元，比8月份上涨了28.82％。

　　尽管价格居高不下，但是进入冬季后的二手房市场仍然热度不减。沈阳市顺驰不动产的统计，从11月份至今，公司经手的二手房成交量将近300套，平均每个店都能卖出5套房子。

　　对此，顺驰不动产的王晟认为，这主要是受到商品房市场价格的带动。“从明年开始，国家新出台的土地出让金政策就将开始实施。许多开发商都抢着在今年年底前把地块弄到手，因此使得往年原本淡季的11月、12月的成交行情很好”。随着新房价格的上涨，二手房市场受到带动后上涨速度也很快。

　　沈城其他几家房产中介公司也纷纷表示，今年的二手房价格已经达到近些年的最高点，这样的势头将一直延续到到明年。

　　银行：

　　沈阳的部分银行又开始对二手房房贷松绑

　　在国家对房地产业实施几次宏观调控以来，各家银行收紧包括商品房、二手房的房贷政策。而进入今年下半年以来，沈阳的部分银行又开始对二手房房贷松绑，除了提高二手房贷款首付（最高已可达到3成）、贷款年限放宽等政策外。上周，更是有银行开始推出“二手房固定利率房贷”、“二手房交易资金托管业务”等新型服务业务。

　　新举措之一：买二手房也能申请固定利率房贷

　　买二手房也可以申请固定利率房贷了。上周，从首家在沈阳开办固定利率房贷业务的光大银行传来了这样的信息。

　　光大银行固定利率房贷业务是今年1月在沈阳推出的，经过今年两次加息后，目前光大银行固定利率房贷3年期基准利率为6.12%，5年期为6.21%，10年期为6.45%，其相应的优惠利率分别为5.547%、5.628%和6.18%。

　　此前，光大银行固定利率房贷业务仅针对新房开办。该行的相关人士表示，因为限制条件比较多，固定利率房贷推出至今，咨询者不少，但真正符合条件办理的屈指可数，与银行的预期有一定差距。现在开办二手房固定利率房贷，还是比较看好沈阳的二手房市场，毕竟这个市场的交易量更多也更为活跃。同时，购买二手房的买家也将在贷款过程中增加一种选择。

　　新举措之二：买卖二手房先请银行管账

　　上周，光大银行沈阳分行透露，即将推出二手房交易资金托管业务，加上刚刚推出该业务的招商银行，沈阳商业银行也开始涉足二手房房贷之外的交易领域。

　　二手房房屋买卖需要办理评估、更名等一系列手续，时间多则一个月，少则十几天。在这么长的时间里，买房者担心付了钱过不了户，卖房者担心更名后收不到钱，买卖双方都需要一个可靠的第三方，管理这笔钱。目前的情况是，许多中介机构充当了这个管钱的“第三方”。然而中介受限于规模、公信力等等，很难充当可靠的“第三方”角色。此前，在大连发生了几起二手房中介卷款消失的情况发生。

　　光大银行沈阳分行私人业务部的相关人士表示，该行已接到总行相关通知，在经过对市场考察后，将推出符合沈阳当地情况的二手房交易资金托管业务。

　　根据刚推出该业务的招商银行沈阳分行介绍，买卖双方委托银行监管交易资金以后，银行只有在办妥了房产过户手续，买方签字同意把钱交给卖方的情况下，或者买卖双方签字同意将钱交给买卖其中一方的条件下，才能办理托管资金交付。

　　也就是说，如果过户不成功，买方不签字，卖方就拿不到钱。只有双方都认同的情况下，交易资金才能正常交付。这也就避免了买房过程中的资金风险，买方和卖方都不用担心了。

　　而且银行方面不仅可以托管贷款资金，还可以托管含购房首付款在内的全部交易资金，且买卖双方不需支付任何托管费用，同时还可减少几千元的经纪、担保、贷款代办等费用支出。

　　【建议】

　　根据自身的实际情况决定出售或者出租

　　由于各种房产新政的调控，二手房投资者们也没那么容易就赚到钱了。那么手里有房的房主们应该选择怎样的投资方式呢？记者采访了几家中介公司的专家。

　　五年以内的二手房：“以租待售”

　　如果房龄在五年以内的普通二手房，房主可以考虑采取出租形式，获取收益，等过了两年以后再择机出售，既不影响收益，也可以等待房屋升值再行出售。

　　五年以上的二手房：“该出手时就出手”

　　对于这部分房主来说，基本不受政策的影响，但是，从长远来看，随着房屋结构性的调整，普通住宅的供应量不断增加，会有越来越多的二手房房源，供求关系基本平衡，那么二手房价格上涨的可能性就比较小。所以，从短期来看，这一类业主可以根据自身的实际情况决定出售或者出租。

　　买房：

　　中小户型的两居室是购房者所关注的重点

　　对于工薪阶层的人来说，如果想通过贷款方式买房时，在房源的选择上就要有所考虑。现在的房价居高不下，于是很多人将视线转移到二手房身上。二手房市场上中小户型的两居室是购房者所关注的重点。

　　对于大多数工薪阶层的人来说，可以支付的首付款较低，所以一定要根据自身的经济能力，量力而行。例如：如果手中有10万元可以用于支付首付，那么可以选择的二手房价格不宜超过35万；有20万可以用来支付首付，那么可以选择的房屋价位不应超过60万元；对于首付30万的人来说，可选择的房屋价格一般不超过100万。

　　当然，房贷者除了要以手中的可支配资金为参考，对想购买的房屋进行筛选，在确定了贷款额度以后，选择一个合理的贷款方案很重要的。

　　例如：张先生夫妇每月收入总和约为5000元，因为两人刚结婚不久，手中可支配资金只有15万元，其中还有5万元左右是父母资助的，夫妇两人一直都是租房居住，两人急于买一套房。

　　针对张先生夫妇的这种情况，因为手中可作首付款的资金只有15万元左右，如果通过商品房贷款的话，一般情况最高贷款额不超过评估价的70％，所以可选择的房价一般不宜超过45万元。如果张先生夫妇选择购买一套45万元的住房，评估价约43万元，贷款期限20年，那么最高贷款额为30万，首付15万元左右。

　　以等额本息的还款方式，月均还款约为2297元，20年共需还款约55万元，利息约25万元；贷款期限如缩短为15年，还以等额本息的还款方式，月均还款约为2670元，15年共需还款约48万元，利息约18万元；如果张先生选择等额本金的还款方式，贷款期限20年，那么首月还款额约为2960元，20年共需还款约为50万元，其中利息约20万元。

　　通过上述分析不难看出，对于一笔金额相同的贷款缩短贷款年限或选择合适的贷款方案都可以达到减少利息的目的。

　　记者 刘浏 陈微

　　来源：辽沈晚报