房地产业的“新成本”与“旧暴利”

　　房地产业的“新成本”与“旧暴利”

　　控制土地使用权价格的上涨是控制房地产价格上涨非常关键的一环

　　时评

　　本报评论员周炳林

　　11月30日，建设部通报2006年全国房地产市场调控情况，通报显示，“2006年10月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月提高0.3个百分点”。

　　在大力度调控之后房价仍不见回落，现在有必要进一步讨论房地产业厂商定价机制。在厂商行为理论中，现代经济学“博弈理论”的引入使得有关厂商定价行为的研究发生了革命性的变化。预期，特别是厂商与消费者之间“互相琢磨”的预期成为了定价的核心因素，传统的成本加成定价模式几乎被完全地抛弃。比如在近期很多讨论便认为搞清楚成本，无助于厘清房价上涨的根源，因为房地产商的定价根本就不是“成本加成定价”。但这种认识忽视了成本问题对于厂商与消费者预期的影响，如果成本也影响预期，那么，成本上涨也是房价上涨重要原因。

　　房地产业新开项目成本的上升就实实在在地形成旧项目售价上涨的预期，这使房地产业旧项目的销售因新项目成本的上升而获得暴利。一般而言，房地产项目建设周期在2－3年之间，购买土地是生产的起点，距离销售的时间甚远，地下基础和建筑主体建设的很大部分也在销售定价之前就已经完成。如果土地购置成本和钢材等原材料成本出现了明显的上涨趋势，那么，在销售时期，厂商的定价就很可能偏离原先账本上的会计成本，而按照销售时点这些资源的“机会成本”核定销售价格，从而全部占有这些资源在建设到销售过程中价格上涨的利益。

　　同时由于目前土地价格和钢材等原材料价格极其透明，

商品房市场价格对这些的敏感性很强，此类资源价格上升很容易引发市场涨价预期，形成消费者“追涨不追跌”局面。可见，成本上涨是

房价上涨的一个深层次原因。

　　我国房地产成本的上涨趋势是明显的。在土地价格上，土地招挂拍市场的公开交易显示，2005年北京、上海、广州、深圳四大城市的每平方米楼面地价分别为3123元、3236元、2684元、2935元，而在2006年至今成交的房地产用地中，上述地区每平方米楼面地价已分别上升至3838元、3796元、3265元、3584元，上涨幅度高达20%-50%。而在建材价格上，尽管今年1-10月房地产业常用的钢材线材出厂价格略微下降0.2%，但是由于整体工业品价格上涨2.9%，运输、水泥、木材、化工等方面的价格上涨仍然很明显，综合建材价格预计仍有一定的上涨。

　　这两方面成本的上升正是近年来我国房价快速上涨的原因，二者不仅使得新开房地产项目面临较高的会计成本，而且使得旧房地产项目所包含的资源更加昂贵，房地产商在销售旧项目时也常常从“机会成本”的角度提高售价获得暴利。建材成本并非直线上升，存在明显的波动周期。而土地成本的上升更值得重视。从2002年至今，我国公开市场上土地交易价格的年均涨幅均超过20%。

　　从目前的情况看，

经济适用房、限价房等都有很好的抑制地价上涨的作用。这些发展模式有一个重要的共同特征：房地产项目的未来收益在现在就被锁定，其中经济适用房的未来售价是直接锁定的，而限价房的未来售价则通过房地产商的“往下竞房价”锁定了未来收益。二者对于地价过快上涨的抑制作用是相同的，在未来收益给定的情况下，当前的地价预期不能太高。这些对于稳定地价，从而稳定房价都是至关重要的。