套牢买房者全靠嘴上功夫

　　文/片本报记者石念军

　　11月24日和30日，按照济南市旧村（居）改造在建违规违法工程处理工作领导小组的统一布署，济南市城管执法局直属大队依法取缔了23家销售违法旧村改造建设项目的售楼处，范围涉及槐荫、历城、天桥三个辖区。

　　随着执法局的两次取缔行动，素为公众关注的“野楼盘”，又一次站到了各界关注的风口浪尖。

　　在两次跟随执法过程中，记者则看到了一些“野楼盘”在销售环节之中的一些门道。

　　骗局一：房子“热销”多是嘴上功夫

　　“我们这里前期开盘的三栋楼，目前已经卖得差不多了，2—5层的大

户型基本上都没有了……”24日执法过程中，一家“野楼盘”的售楼人员向记者介绍。

　　这样的情况十分普遍。走进每个违法旧村改造项目售楼处，售楼小姐都会说，他们的房子很畅销，现在大部分已卖出，再不买就没机会了。实际上，记者从被取缔的违法旧村改造项目售楼处内部销售资料上看到，这种宣传纯粹是个骗局。

　　“我们小区是西部旧村改造项目中唯一拥有市政集中供暖的双气配套高档社区，小区周边配套设施较为完善，不出10分钟便有初具规模的超市、医疗机构和菜市场。现在各种设施刚开始规划，是购买的最好时机。在售的十几栋楼盘中，有××局、××局和××办事处等多家单位团购，其余的散卖，半年左右已销售80%……”

　　这话是某小区售楼小姐抄在纸上时刻背诵的一段话。然而就在这个售楼小姐的记录资料里，记者看到她所服务的违法旧村改造楼盘销量只有一半左右。

　　还有比这更惨的。在被查处的一个楼盘销售记录表中，6号楼标示的已售出楼房不到一半；2号楼98套房子只售出10套；4号楼则一套也没卖出。另外一个售楼处的两座楼盘中，6号楼只卖出一半左右，7号楼一套也没卖出。

　　大批空置的违法旧村改造楼盘使开发商发愁。许多开发商为此在市内设立五六个售楼处。有的售楼处甚至一个小门头房内销售多家违法旧村改造的楼盘。有一家售楼处把每个楼盘每层的最低限价都标在一张内部表上，但记者发现销售人员售出的多处房屋都比这个限价低。有的开发商为了尽快把违法旧村改造楼盘脱手，一再降价，或干脆在宣传材料里打出每平方米七八百元的价格。

　　骗局二：购房合同之中暗藏陷阱

　　执法部门在取缔过程中，暂扣了大批违法旧村改造建设项目的房屋销售合同。仔细观察发现，其中暗藏不少陷阱。

　　比如，社区物业管理是一个中介机构，这个机构不应由开发商或建筑商自己设立。但很多违法旧村改造楼盘却在买卖合同里明确写着这个物业公司由开发商负责建立。比如有一家被查处的野楼盘就在合同“关于物业管理的约定”中这样写道：“该商品房移交后，甲方(即开发方，记者注)负责物业管理，乙方(即购买者，记者注)遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。”

　　还有一家违法旧村改造房销售合同里甚至直接规定了购房者的物业管理费用：“不超过0.6元/平方米。”而对于物业部门提供什么样的服务，则只字没提。

　　合同陷阱远不止这些。部分违法旧村改造开发商明知道自己的房子办不了房产证，提前在售房合同上做了手脚。如一家开发商在合同里是这样写的：“该房屋交付乙方后，产权即归乙方所有，在政府政策允许下办理权属登记相关的手续，所需费用由乙方承担；否则，甲方不予承担责任。”如果政府政策不允许呢？显然，这一内容正是被“否则”掉了。

　　此外，记者还在一家名叫“某某镇”的违法旧村改造房销售合同里看到了这样的规定：“因本房屋属旧村改造项目，房屋交付后甲乙双方均应在符合当时法律法规及有关政策条件下各自提供有关资料待旧村改造完毕后甲方负责整栋楼大证办理。办理分户证时，根据国家有关规定，由甲方协助乙方办理，费用由乙方承担。”也就是说，这个违法旧村改造房到时能不能办下分户产权证来，就看住户的本事了，因为甲方的责任是“协助”。

　　骗局三：百分百个人产权纯属虚构

　　“百分百个人产权……”这样的字眼在被取缔的“野楼盘”售楼处的宣传材料中几乎随处可见。

　　还有玩得更逼真。比如，一家被查的违法旧村改造项目售楼处在自己的商品房销售合同中这样向购买者承诺：“销售给购房者的楼房必须保证土地产权清晰……并在2007年6月30日前办理完产权证，如果产权不清，所发生的任何纠纷视甲方违约。”如果违约，“甲方按房款的万分之五/日赔偿给乙方，乙方有权退房。”

　　对此，济南市城管执法局直属大队有关负责人介绍，目前没有任何政策迹象表明，违法旧村改造房能办下房产证来。

　　而就在1日下午，一位目前已在天桥“汇源华庭”购买了房产的市民给记者打来电话说，如果真要退房，自己仅装修就已经花去两三万了，那岂不是太亏了？

　　更有一位已经购买了违法旧村改造房的市民告诉记者，开发商承诺办下房产证来的日期早过了，如果现在解除合同，他七八万元的装修费就打了水漂。同时在房价大幅上涨的前提下，他过去买120平方米房子的钱现在还买不到80平方米。这时解除合同，开发商巴不得，而且也没什么实质性损失，相反，过去低价卖出的房子现在还可以高价再卖，而他就吃大亏了。

　　“我也很想赶紧把房子转手，但有些来问的一听是违法旧村改造房，根本不可能办下房产证，一个敢买的都没有，现在可是个大麻烦！”说起这事，该市民连连叹气。

　　同时，很多“野楼盘”售楼处都在显赫位置写有“可办贷款”的字样。实际上这个贷款却不是银行的按揭贷款，而是诱导客户用旧房产或其他固定资产抵押贷款或干脆一次性付款。按照政府部门的有关规定，省城所有银行都不能给违法旧村改造楼盘提供按揭贷款。因此，对于许多正常缴纳住房公积金的市民来说，购买违法旧村改造房，根本就没有可能享受贷款利率较低的住房公积金政策。

　　骗局四：外地人买房能落户济南

　　“野楼盘”后患颇多，那么，又是哪些人买走了这里的房子呢？通过一些“野楼盘”售楼处里的内部销售记录可以发现，其“客户”主要包括以下四种人：一是刚开始创业的年轻人；二是准备买房养老的退休老人；三是以此投资的“生意人”；四是试图通过买房来济落户的人员。

　　而眼下，从查获的售楼处资料中可以看出，违法旧村改造项目对本市市民误导宣传的效果越来越小，吸引试图通过买房来济落户的外地人员成了他们的新目标。11月24日的现场采访中，记者就遇到一位德州人刚刚交了2万元订金，以每平方米1080元的价格购买了一套96.8平方米的房子。

　　11月30日跟随执法行动之中，从历城某被取缔的一“野楼盘”售楼处的内部“来电记录”中，记者就注意到在11月3日这一天，共有22位市民咨询过这一房产，其中就有两位表示是希望在此“买房落户”。

　　记者就此联系上了其中的一位孙先生。他说，当时，售楼人员告诉他，通过买房子落户的外地人有很多。而当记者问及如果连房产证都办不下来又该怎样落户时，孙先生则说售楼人员当初告诉他已有很多购房者目前已经办理了落户手续。至于如何办理的，他则不知道。

　　实际上，按照《济南市深化户籍制度改革暂行办法》的规定，外地居民购房落户的条件是：在市区购置建筑面积100平方米以上成套商品住房、取得房产证、足额付款并实际居住。可以购房落户的商品住房不含

二手房，也不包含没有付完全款的抵押按揭房、自建房。同时，购房建筑面积不含地下室、车库面积。

　　显然，只要办不下房产证，所谓“买房落户”自然也就成了一句空话。

　　

　　一些“野楼盘”售楼处的欺骗宣传牌被依法取缔。

　　

　　售楼人员的动听说辞其实都是背诵而来。

　　

　　“野楼盘”售楼处内部的记录上密密麻麻地写满了客户资料。