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财经纵横

以房养房是否真的划算

http://www.sina.com.cn 2006年12月01日 13:31 辽沈晚报

  上周日,2006年冬季沈阳市商品住宅让利销售大会结束,在此次冬交会上,出现了不少抱着投资目的购房的市民。昨日,东北财经大学金融学院副教授范立夫及辽宁理财师工作室国家理财师韩峰提醒投资者,买房投资要先算一算,以房养房是否真的划算。

  来自房交会的信息显示,超过一成的购房者购买的是第二套住房,他们的目的正是为了投资。这些房产投资者基本不考虑超过90平方米的住宅,而对那些60—70平方米的房屋十分钟情,而40平方米左右的房屋也成为小成本投资者的首选。

  专家称,市民在购置第二套房产后,出租其中一套房产,以租金收入偿还另一套房产的月供,即所谓的“以房养房”、“以租抵贷”。这种方式是否合适,并不是一个简单的问题。

  首先,可以假设今后若干年内房产租售价格保持当前水平,来评估“以房养房”是否划算。

  假设2001年王女士一次性付款在沈阳市和平区购买了一套商品房,建筑面积70平方米。2005年年底,他又贷款50万元在皇姑区购买一套商品房。和平区小

户型房产每年需负担物业费900元,目前市场价格42万元(包含
装修
),月租金可达到1500元。那么这套小户型到底该出租房子收租金,还是卖掉房子回收资金去还第二套房子的银行贷款?

  先来计算那套小户型的租金收益率。首先,为确保出租房屋的品质,王女士需要投入1万元左右购置电器和家具;此外,出租过程中有可能出现房屋空置期,暂以每年15天计算,则年租金净收益=1500×12×(365-15)÷365-900=16360元,年租金收益率=16360÷(420000+10000+5000)=3.76%。其中,“5000”为出售房屋大约需要的税费等费用。

  从计算结果看,与其靠收取租金获取3.76%的年收益率,不如将房产出售,回笼42万元资金去归还第二套房子的部分银行按揭贷款,毕竟供养第二套房子所付出的资金成本是5.814%或6.84%(银行按揭贷款年利率)。

  一个原则:假如你对房市长线不看涨,更应尽早出手转让多余房产,这样不仅能避免或减少房产交易损失,还能腾出资金最大限度节省其他房产的融资成本。相反,假如对房地产价格始终看涨或短线看跌、中长线看涨,而且前景十分看好,则“以房养房”无疑是非常可行的

理财方案。

  提醒:充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响,规避购置房产过程中的利率风险。

  1.房产投资负债比例不宜过高,适当控制贷款成数,降低月供还款与收入的比例。

  2.用“以租抵贷”方式购房,切忌将预期的房租收入作为按揭贷款的主要还款来源。

  3.如果没有高于银行房贷利率的投资回报项目,而且今后没有大额开支计划,可以将手头的富余资金用于提前归还银行按揭贷款,以减少不必要的利息支出。

  栏目主持 记者刘浏

  来源:辽沈晚报


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