重塑阳泉

　　■本报记者谢光飞曹英

　　在国家是否还要进行新一轮房地产调控成为业界的热门话题时，11月初，中国经济时报记者赴山西阳泉对当地的房地产市场和开发企业进行了调查，调查发现，煤城阳泉的房地产市场虽然刚刚启动，房地产业却发展迅猛。

　　打造阳泉新形象

　　记者来到阳泉市西城赛鱼路，发现路北东西长500多米的广告围档后面是“太行国际新城”的工地，地基已经打好，正在施工，据悉2007年初开盘。

　　记者看到，该项目俯瞰桃河，虽然周围的建筑、环境显得杂乱陈旧，但据了解，随着市政府桃河治理工程和矿区改造工程的实施，太行国际新城和桃河河套主题公园的建成，阳泉市的居住品质和城市形象会有较大提升。

　　山西太行建设开发公司董事长、总经理赵贵生向记者介绍，太行国际新城项目共16万平方米，包括住宅和商业两部分。他们根据市场调研，将住宅套型面积大多定在80至100平方米；设计方面引入国际先进理念，做到户型方正实用；项目还辅之有近5万平方米的大型超市、国际连锁酒店、餐饮娱乐街、旺铺、农产品市场等商业设施。他说，将来的七重立体绿化即中心园林、架空层绿化、裙楼屋顶绿地、住户露（阳）台花园及酒店立体绿化、地下车库绿化、桃河公园园林、国道市政绿地等，会令人耳目一新。“我们不仅仅要在阳泉西城建造一个高品质的住宅，而且想通过这个项目补充和完善城市功能，使之成为阳泉市餐饮、娱乐、购物、休闲的核心都市区。”为了实现这个宏伟目标，太行建设开发公司不惜投入巨资筹划建设与太行国际新城配套的“桃河河套公园”。

　　赵贵生表示，作为帮助市政府改造桃河的工程，他们争取能有一些税费上的优惠，规划沿赛鱼路南、面向桃河，南面扩建约50米用地，东西长600米，总面积约3万平方米，将这块沿河区域设计定位为“游乐公园”。为此，他们还聘请了澳大利亚道克设计咨询有限公司做了《赛鱼68亩滨河景观规划方案设计》。记者在赛鱼路南边桃河岸上看到，此时河道几近干涸，按照规划填河扩堤造园的工程已经开始，河道里堆积了许多土方。

　　引领阳泉高端市场

　　赵贵生对记者说，太行建设开发公司目前开发项目定位以中高档为主，根据市场需求，主要看投资回报率。该公司在阳泉有两个别墅项目——8月28日开盘的御康山庄和正在建设的药林寺别墅。

　　记者在御康山庄看到，这里是一片由别墅、洋房及联排别墅组成的建筑群体，既高大气派、形态各异，又精雕细琢、亲近自然。它充分利用紧邻北山森林公园的生态环境以及西南高、东北低的地势地貌，构筑了一个青山绿水错落相间的山地花园式居住小区。据了解，该项目在“博鳌·21世纪房地产论坛”上获得了“2006中国地产金砖奖之年度别墅大奖”。这也是中西部省份三四线城市的惟一获奖项目。据介绍，这个项目开盘当日就售出15套，回收资金4000余万元。

　　记者又来到位于阳泉市东南20公里处的药林寺森林公园。登上挺拔险峻的药岭山，只见这里背山面海，紫气东来，苍松翠柏，层林尽染。据称，遍布四千余亩的药草，散发出自然的药味，正好修生养性，在这里建别墅可谓眼光独到。山中已发现有美、英、法、黎巴嫩、挪威五国于1918年兴建的别墅遗址，而正在施工建设中的药林寺别墅依南低北高的山势和筑坝成湖的水岸建于峡谷之中。

　　据介绍，药林别墅苑一期项目占地约80亩，总建筑面积26000多平方米。将建各种别墅111栋，都有私家花园乃至道路，配备了丰富的休闲娱乐设施和项目，包括四洞小型高尔夫球场。他们也邀请了澳大利亚道克设计咨询有限公司和美国ＶＢＮ建筑设计公司来共同打造药林别墅苑，准备到2007年10月建成入住。

　　走出阳泉

　　赵贵生总经理表示，太行建设开发公司搞的项目就是要引领阳泉乃至山西的开发建设潮流，而且坚决“走出去”，开拓北京、重庆等全国中心城市市场。据说，他们在北京开发建设了朱雀门住宅、天安天地国际公寓，在重庆22万平方米的“华美·御景天成”住宅项目销售火爆。

　　太行建设开发公司是由山西阳泉煤业集团公司下属的非煤产业发展起来的房地产开发、建筑工程公司，对跨地区开发的风险控制、收益方式和项目选择摸索出自己的一套办法。

　　赵总说，北京朱雀门住宅和天安天地国际公寓采取参股形式，获取固定回报，大概有50％；重庆“华美·御景天成”住宅采取控股方式进行开发运作；阳泉和山西的项目则完全自己独立干。为了保证对项目的有效控制和管理，他们多名公司领导进驻北京、重庆，加强项目监管、经营，还聘请法律顾问，审查合同文件，避免投资风险。

　　“选择项目和合作伙伴必须非常慎重，广泛调研。”2004年他们就看了100多个项目，还要看人、重人品，通过合作学习房地产开发各个环节的知识，积累经验，完成从建筑施工企业向房地产开发企业的转变。

　　他认为，一个房地产开发商选择投资某地项目要注意几点：一、当地ＧＤＰ总量、增幅以及人均收入和存款数；二、城市规划和发展方向；三、与当地政府的关系。当然，还要看项目的具体位置、税费和成本以及当地的房屋销售价格等。

　　回到山西

　　关于房地产宏观调控对企业的影响，赵总表示没有什么实际影响。他说，去年重庆“华美·御景天成”住宅40、50、60平方米的小户型卖得非常好。“因为这个市场非常好，老百姓购买力比较强的还是小户型，太大了一般人买不起。”所以，他们的项目无论过去还是现在的基本符合90平方米套型面积住宅占70％的政策要求。“但不是根据政策硬性要求来调整，开发商主要考虑的是自己的效益情况。”

　　他坦言，对国家限户型等宏观调控政策地方执行得不严，按区域还是按项目控制户型比例不是很明确。“我认为房地产过热主要是在北京、上海、深圳、广州等大城市，二三线城市以及中部地区房地产开发才刚刚起步，政策不宜一刀切，一定要分地区，但总体还是要控制。2003年，我们开发阳泉第一个高层

商品房项目时，成本1800元／平方米，卖到2000多元／平方米，商铺卖到9000元／平方米，卖得非常好，两项价格当时都创了阳泉市新高，而现在阳泉的

房价达到2800－3000元／平方米，涨得过快。”

　　在国家实施一系列房地产宏观调控政策下，作为一个跨地区开发大项目的房地产企业如何进行融资和战略调整？赵贵生向记者透露，太行建设开发公司开始从阳煤集团拿了3个亿，流动资金1个亿，银行贷款几千万，差不多运作资金有5亿元，在北京投了2个亿，重庆投了2个亿。资金情况从目前讲还可以，自有资金超过30％，如果再做项目肯定要通过银行贷款，但做项目方面必须量力而行。

　　他说：“由于现在北京、重庆等大城市做房地产项目的难度和成本不断增加，考虑到回报率和回报周期，我们把项目的重点放到了山西。山西现在的机遇很好，最少有5年的黄金发展期。我们经过这几年在外面打拼和磨练，把国内外先进的理念和做法带进来，回到山西做相对轻松一些。”

　　据了解，太行建设开发公司正积极开辟晋南临汾市场，拟打造一个80万平方米的集居住、商业、酒店、休闲娱乐、商务办公等为一体的滨河城市生活中心——“临汾新外滩”。