利息涨提前还贷 卸包袱量力而行

　　明年起 贷款买房者将支付更高利息 近期提前还款者增三成 调查显示 五成人愿尽早支付欠款

　　利息涨提前还贷 卸包袱量力而行

　　五种提前还款方式可供不同人群选择 依照流程办不收违约金 提醒：还清后别忘退保险和注销抵押

　　中国人民银行从8月19日将存贷款利率上调0.27个百分点，同时规定，个人房贷的利率优惠幅度可由原来的9折扩大到8.5折。

　　对于新房贷客户而言，新的利率政策意味着买房就将支付更多的贷款利息；而对那些办理“浮动利率”房贷的老客户而言，2007年1月1日将成为分界线，今年还享受的原优惠利率将取消，明年起支付上调后的贷款利率。

　　在这一背景下，今年年底出现了分期付款买房者提前还贷的“高峰”。今天上午，记者从建行、中国银行、工商银行、招商银行、北京银行等处获悉，这一个多月来，提前还贷的客户保守估计增长了三成，建行、工行等银行甚至出现了排长队预约提前还款的现象。

　　政策背景

　　商业贷款利率上调

　　央行8月19日上调金融机构贷款基准利率0.27个百分点后，与个人最为相关的5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6.39%提高到6.84%。

　　各

商业银行自行拟定的优质客户个人住房贷款优惠利率由下调10%调整为15%，下调下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，实际的优惠利率为5.814%，较之目前的实际优惠利率5.751%，上调了0.063%。

　　个人

住房公积金贷款利率保持不变，为4.59%。建设部规定，从今年8月19日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由1.71%上调为1.80%，因此住房公积金贷款，可避免个贷利率上调带来的损失。

　　商业贷款基准利率调整

　　贷款期限 调整前 调整后

　　6个月以内 5.40% 5.58%

　　6个月-1年 5.85% 6.12%

　　1-3年(含) 6.03% 6.30%

　　3-5年(含) 6.12% 6.48%

　　5-30年 6.39% 6.84%

　　政策影响

　　利息每月多还几十元

　　今年总共加了两次息，一次是4月28日，5年期以上的银行贷款基准利率由6.12%上调至6.39%，商业性贷款优惠利率的下限是贷款基准利率的9折。

　　另一次是8月19日，五年期以上贷款基准利率由现行的6.39%提高到6.84%，同时商业性个人住房贷款优惠利率的下限由贷款基准利率的9折扩大为8.5折。

　　那么，以此计算，假设刘先生去年就已贷款50万元，期限为20年，那么按照规定，明年起他还房贷时将按新利率计算。

　　链家地产市场研究中心的专家给记者算了一笔账：

　　如果两次加息都执行最低的优惠利率，第一次加息后，利率由5.51%（6.12%×0.9）提高到5.75%（6.39%×0.9），那么，每月还款额就由3441元提高到3510元，每月还款利息多了69元。

　　第二次加息后，利率又涨到了5.81%（6.84%×0.85），每月还款额就提高到了3529元，又多了19元。二者相加，再考虑到他已还贷款的减少本金，明年起每月要多还83元。

　　如他明年之前已经还了15个月，那么他还有225个月需要还贷，这样就算今后不再调整利率，还清贷款前，他总共要多还利息1.8675万元。

　　随机调查

　　五成人愿提前还贷

　　记者采访了50名在银行贷款买房者，其中25人表示随着加息的到来愿意提前还款；9人表示“想提前还，但按目前的工资不会在年底去还”。

　　此外，16位买房者表示“不会到银行提前还贷，即使手中有钱”，这些人中绝大部分人从事炒股、买基金等其他投资，随着今年股市等的持续牛市，这些人认为投资比贷款的收益率高，可以抵消房贷加息的影响。

　　有钱也不提前还16人

　　愿提前还贷25人

　　按目前的工资不会在年底去还9人

　　还贷流程

　　填申请表后等通知

　　据北京银行新源支行、民生银行中关村支行等银行信贷部工作人员介绍，提前还贷一般需要以下几个步骤：

　　一、先看看贷款合同中有关提前还贷的条例，以免因流程不符而支付违约金

　　二、向贷款银行信贷部门电话咨询，确定办理的时间、地点、电话及办理提前还贷所需要的条件。如北京银行新源支行只有每个星期三下午才能填提前还贷申请表，而另一些银行则是其他工作日

　　三、提出提前还款申请

　　四、借款人本人携相关证件（身份证、借款合同等）前往借款银行，填写《提前还款申请表》

　　五、等待银行通知后，办理提前还款，银行从贷款本金中予以扣除

　　银行情况

　　招行最快一天办完

　　各银行提前还款的操作步骤、不收取违约金是大致相同的，不同的是提前还款预约的时间，提前还款的下限等。（见下表）

　　今天上午，记者采访各家银行客服及信贷部门了解到，目前上门办理提前还贷的人很多，由于人手不足，不少的银行已经加派人手了，而办理的工作日时间也相对有所延长。

　　据了解，招行、深发展等中小银行的办理流程及速度较之四大行要快，如招行基本随时能和客户经理预约，最快的当天便能办好提前还贷，慢的2至3天也能完成。

　　各银行提前还款政策差异表

　　建行 工行 中行 招行

　　提前预约时间 10-15个 30天 1个月 随时

　　工作日

　　提前还款条件还款还款 还款 已还款

　　一年以上 一年以上一年以上一次

　　需准备的材料身份证、借款合同等（相同）

　　提前还款金额1万元整数倍以上（相同）

　　还贷方式

　　根据自身情况选择

　　提前还款一般可以分为下列五种方式进行操作，选择哪种方式可根据自身情况决定。

　　以方先生为例，他目前尚余贷款本金39万元，剩余贷款期限19年，还款方式为等额本息，可享受优惠利率。那么五种提前还款的方式分别为：

　　方式一 提前还款10万元，保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这样，剩余的29万元贷款仍旧每月还2823元，需要大概12年时间还完，可节省贷款时间7年，节省利息共计143354元。

　　适合人群：目前财务状况较佳，如收入稳定的中年人

　　方式二 提前还款10万元，保持还款期限不变，将每月还款额减少。这样，29万元贷款仍按19年来还清，每月需还款2104元。节省利息共计65419元。

　　适合人群：目前月还款压力较大，未来预期收入增长，如25-30岁的年轻人

　　方式三 提前还款10万元，将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。如贷款期限减少4年，由原来的19年缩短至15年，月还款额从原来的2823元减至2419元。那么可节省利息共计109872元。

　　适合人群：介于第一和第二种方式之间

　　方式四 剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。如还款期限缩短至15年，那么月还款额将由原来的2823元增至3252元。可节省利息共计59781元。

　　适合人群：月收入较高，但不希望一次性拿出一笔流动资金用于提前还款，比如家庭收入较稳定，且创业需要流动资金的人群。

　　方式五 一次性全部还清贷款余额，贷款人可节省全部剩余贷款利息255137元。

　　适合人群：财力比较雄厚的人群

　　贷款分类

　　双周供省利息最多

　　对于尚未贷款、但准备贷款购房的人而言，如果今后打算提前还贷，现在选择哪种还款方法，未来提前还款时可节省的利息额最大呢？

　　这次以王小姐为例，假设王小姐贷款余额为35万元，贷款剩余期限16年，提前还款为10万元，在不同的还款方式下，节省的利息分别为：

　　第一：等额本息还款法：（即每月按相同金额还贷款本息，月还款中利息逐月递减，本金逐月递增。）

　　提前还款前的利息总额为188463元，提前还款后利息总额为134617元，可节省利息53846元；

　　第二：等额本金还款法：（即还款金额递减，月还款中本金保持相同金额，利息逐月递减。贷款金额、年限相同情况下，等额本息还贷方式的月还款额约等于等额本金还贷方式贷款期限接近一半时的月还款额。）

　　提前还款前的利息总额为163640元，提前还款后利息总额为116886元，可节省利息46754元；不过其利息总额仍比等额本息少17731元；

　　第三：双周供还款法： 提前还款前的利息总额为191950元，提前还款后利息总额为137108元，可节省利息54842元。

　　通过以上计算可以得出，在同样贷款余额及贷款剩余期限下，双周供还款法节省的利息是最多的。

　　特别提醒

　　别忘退保注销抵押

　　购房者在提前还清全部贷款后还要记住，有很多事情需要再“关照”一下。

　　首先，别忘了到保险公司等部门退保。在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，因此按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司申请退还已提前交的部分保费。

　　此外，也不要忘记注销抵押。由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但抵押的房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。

　　贷款人办理抵押注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表（注意不要跨区办理），最后附上

购房合同或产权证办理抵押注销。

　　文/记者 张丽锦 张焱