英美平民化置业政策动态

　　■龙夫

　　英国：置业政策全方位优惠

　　英国的平民化置业政策优惠是全方位的。英国房价自2001年初进入新的上涨周期后，近年来连续以每年超过20％的速度增长。为了抑制房地产市场的过分火爆，政府和中央银行从供需两方面入手，采取“双管齐下”的政策和措施，并取得初步成效。到去年8月，房地产市场开始降温，多家抵押贷款银行预计今年英国房价增速将降低至10％左右。

　　房地产市场是支撑英国经济稳定增长的主要支柱之一。为防止房地产过热给经济发展带来风险，英国央行和政府主要从两方面为房地产降温：一是发挥利率的杠杆调节作用，通过提息对购房热进行“釜底抽薪”；二是为增加房源提供政策扶持和引导，以缓解供求矛盾。

　　从“釜底抽薪”方面看，英国主要采取通过央行提高利率导致借贷成本增加的措施。在没有通胀担忧的前提下，为了遏制

房地产市场和消费信贷过热的现象，英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，把利率从3．5％这一48年来的最低水平提高至4．75％，导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情。

　　从增加房源方面看，英国政府自去年开始采取了多项措施。一是通过政策鼓励增加住房建造；二是在城市改造中夷旧建新时给予政策扶持。

　　从产权方面看，英国政府推行了新的“部分产权”购房计划，购房人可以先购买50％的产权，其余部分由政府、银行或抵押银行分担，并以低于市场的价格租给房主。这样，首次购房者只须凑足一半市价的钱，就可以购房了。在许多新建的试点小区，新户主便是以“部分产权”方式买下了自己的第一套住房。

　　另外，英国政府近期出台的政策又重点向三类人倾斜：一是低收入人群，二是首次购房的年轻人，三是社区关键岗位的服务人员，如护士、小学教师、消防员等。

　　其具体政策是：在批准建房土地时，要求每一个住宅小区必须包括一定比例的低价住房。这种住房都是总价在6万英镑以下的低成本、小

户型住房，质量与其他住房完全相同。英国政府计划5年内建设8万套此类住宅。其次，为关键岗位人员提供购房补助或优惠贷款。三是与房地产公司建立合作社，允许灵活的混合产权。四是向租住地方政府福利公房的30万住户折价出售房屋，房屋售价最低只要两三万英镑。还有，将购房印花税的起征点提高到12万英镑，此举将确保超过50％的首次购房者不用交印花税。另外，政府进一步放宽对建房用地的限制，允许使用废弃土地、公共绿地边缘等“灰色土地”来建设住宅。

　　美国：采取多方面倾斜政策

　　根据美国联邦住房抵押贷款公司公布的报告，美国人最常用的30年期抵押贷款固定利率的平均水平前年和去年分别为5．83％和5．84％，是1971年以来的最低纪录。罕见的低息政策拉动了住房市场的繁荣，但是也造成房价不断上涨。面对高扬的房价，美国政府又采取多方面倾斜政策为低收入者置业。

　　首先，美国政府实施的是直接向低收入者提供住房的公共住房政策；后来，又实施补贴开发商建房资金的住房建设补贴政策；如今，美国政府主要以优惠政策和资金补贴直接援助低收入家庭。

　　美国对低收入家庭住房资助的具体做法是，联邦政府把专项资金拨给地方公共住房管理部门，由地方为低收入家庭提供住房资助。为支持低收入居民购房，美国各州都发行了低利率抵押债券，并严格规定必须是第一次购买房屋、收入低于或等于当地收入平均水平的家庭，所购房价格低于或等于当地房价平均水平的90％，才能使用这一资金。据报道，美国各州每年发行的支持低收入家庭购房的抵押债券达58亿美元。

　　另外，美国还出台了低收入者购房税收抵免法案。低收入者如需购房，可向州或者地方政府申请抵押信贷证书，拥有证书者可在10年内享受个人所得税的抵免。低收入者获得税收抵免后，减轻了税收负担，同时相应提高了购房后的还贷能力。这一方面帮助低收入者解决了住房问题，另一方面也促进了房地产市场的发展。