地产观察：“双限双竞”存隐忧

　　■方天

　　日前，广州在全国率先尝试的“双限双竞”地块出让成功举行，5幅“双限双竞”地块均成功卖出。

　　广州市国土房管局等有关部门的用意一目了然：通过双限，向广大市民，向市场，尤其是开发商表达出“抑制房价过快上涨”的决心，缓解当前在宏观调控下广州房价表现依然难以令中央和广大市民满意的压力。

　　如果仅从“抑制房价”的目的出发，此次广州“双限双竞”的尝试是成功的。但从房地产健康发展的大前提出发，此次“双限双竞”地块成功竞拍的背后，则让人看到不少隐忧。

　　隐忧之一，是国土房管部门对房地产热点开发区域地块实施“双限双竞”的卖地举措，是“抑制房价”的有效之举，但也是深深地伤害了其他已通过合法拍卖，高价拿地开发商的“不公”之举。

　　众所周知，在不久前的9月份，在广州市国土房管局举行的土地拍卖会上，金沙洲D区的一块江景地块以4033元/平方米的楼面地价成交，创下当时广州地价的新高。而据当时专家的猜测，该地块所开发商品房的房价，最低大抵也要在7000多元/平方米以上。

　　但仅两个多月后，在此次“双限双竞”土地出让中，同样是金沙洲一线江景地的B3736F01地块，则因为限最高售价6500元/平方米，最后以2557元/平方米的楼面地价成交。

　　同一个区域的地，环境条件也近似，但两幅地的楼面地价却相差近1500元/平方米。而一个最低售价估计要达7000多元/平方米，一个最高售价被限制在6500元/平方米。在日后的市场竞争中，谁将处于更有利的位置，一目了然。

　　所以，国土房管局要想获得开发商的全面真正支持，就应当选择在一些开发商尚未界入的区域，实行“双限双竞”的土地出让政策。只有这样，才能推行房地产开发市场更公平、公开地发展。

　　隐忧之二，是“双限双竞”不限销售对象，容易引发新的炒楼热潮，引发新的销售不公平问题。

　　据有关报道，在5块出让的“双限双竞”地块中，4块金沙洲地块的楼面地价均大幅度低于较早前拍出的同区域地块。因此不难想象，这4块金沙洲地块所限定的最高楼价，也可以看做是日后整个金沙洲住宅的最低价。

　　对于楼市炒家，楼市如股市，寻找最低楼价入市是其进行投资操作的基本准则。因此不可避免地，金沙洲4块“双限双竞”地日后所推出市场的产品，势将成为众多炒楼市、楼市投资者入货的重点。而对于普通市民，在销售过程中，要想与熟悉楼市灰色操作的炒家争购房子，谈何容易。

　　隐忧之三，“三限地”出现，新福利房变相抬头。

　　在5块“双限双竞”的地块中，除4块金沙洲地块外，另一块是"新华镇风神大道北地块"。据报道，该地块不仅限制了房价和户型比例，而且限制了销售对象，规定东风日产乘用车公司员工有购买该地块所建房屋的优先权。最后，因该地块定出了2800元/平方米的最高限价，仅得风神汽车房地产一家参与竞投，最终以底价成交，楼面地价946元/平方米。

　　明眼人一看就明，这一地块如此“苛刻”的开发限制，如果用做开发商品房，其实根本无甚盈利价值可言。此地块的限制条件可谓为风神汽车房地产“度身订做”，目的就是让别的开发商“看到无利可图，死了竞拍这条心”。而风神汽车房地产一举拿下此地块，不免让人想到：其项目开发后，其成本价即有可能接近所限定的最高售价2800元/平方米。如此一来，房子优先向东风日产公司的员工销售，无疑将成为该公司员工的变相住房福利。

　　众所周知，自我国取消福利分房以后，全国的房地产开发才真正全面进入的商品化，市场化。如此“三限地”的出现，不难让人看到新福利房抬头的苗头。一旦这种情况进一步发展，无疑也将为商品房市场日后的健康、稳步发展泼上一头冷水。

　　（金陵／编制）