个人合作建房：温州如何后发“突围”

　　有专家指出，温州个人合作建房“突围”向市场发出了强烈信号：房地产市场需要多元的建房模式，以撬动目前僵硬的既得利益格局。温州的“突围”还向房地产商发出了“宣战书”。

　　（上接第1版）赵智强告诉记者，该地块占地30亩，总建筑面积约2万平方米，规划建成260套住房。据测算，这一地块均价为每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元，远低于周边楼盘每平方米10000元左右的市场价。

　　温州能够“领跑”的秘密

　　在温州之前，各地的合作建房也曾热闹一时，但没有一个进入实质性的操作阶段。2005年，西安合作建房计划在几个月后就胎死腹中。发起人西安某

房地产顾问公司负责人熊晖说：“政策不明、合作人缺乏信任等是失败的主要原因。”

　　合作建房难，难在三点：一是融资难；二是拿地难；三是合作者之间众口难调。那么，温州人是怎样做的呢？

　　在民资丰富的温州，融资向来不是难题。赵智强说，合作建房的成员大多数是企业的中高层白领，筹集资金问题不大。而且，土地和建房资金是分批交付的，也缓解了资金压力。对部分确实存在困难的参与者，营销协会还为他们找到一家信托公司提供贷款。

　　相对于融资，建立一个透明的资金管理机制则是更大的难题。赵智强说，为保证建房资金使用的公开和透明，温州合作建房所涉资金全部交由银行专门保管，“并只有在合作建房代表、银行、开发商、地块所在村委会4方全部到齐的情况下才能使用”。

　　赵智强说：“如果一切顺利，四五个月后就可以正式动工，2008年的时候，200多套房子就可以交付。”

　　拿地之后还面临诸多风险

　　赵智强说：“拿地之后，还需要很多政府部门的审批，能否顺利通过，心里也没有底。”

　　面对合作建房这个新生事物，温州市政府部门普遍持谨慎的态度。温州市房管局副局长陈胜华说，从目前来看，合作建房都是从正常的开发途径进入，程序上是合法的。温州市国土资源局局长刘允南则直言，温州合作建房谈成功还为时尚早。他表示，合作建房人委托房产公司“拿地”，法律上是允许的。现在的问题是，合作建房人与房产公司的约定能否实现，以及谁来监督房产公司的问题。“如果运作不当，合作建房将会出现社会问题。”他说。

　　实际上，温州合作建房已面临压力。“不久前，就曾有一个政府部门的领导打来电话，让我把合作建房的事停掉。”赵智强说，“由于合作建房比周边楼盘的平均价格低30％左右，温州各房产公司也对其展开了‘围攻’。”

　　压力同时来源于自身。由于本身不具备市场运作的资质，温州合作建房联盟选择了与房产公司合作的模式。房产公司在整个工程中收取总投资的2％作为建设监理费，低于国家3％的规定。然而，人们也质疑，房产公司会做这种“赔本”买卖吗？ 政策的变动和市场的风险更是不可预知。业内人士指出，个人合作建房，目前还是政策上的盲点，但不排除国家出台规范性甚至排斥性政策的可能。此外，如果

房价在两年之内大跌，合作建房还有吸引力吗？

　　向房地产商发出了“宣战书”

　　张积露是浙江泰顺县的一名中学退休教师，退休后本想在温州市区买一套房子居住，然而拿出数十年的积蓄也买不起高价

商品房的一角。2005年4月，张积露加入了温州个人合作建房的队伍，成为最早的成员之一。

　　而今，张积露们又向前迈进了一大步：11月16日，全国十大城市个人合作建房发起人代表在温州签署了《全国个人合作建房温州宣言》，声称“通过推动个人合作建房解决城市中低收入者的住房问题应成为合作建房发起人的社会责任”。

　　有专家指出，温州合作建房“突围”向市场发出了强烈信号：房地产市场需要多元的建房模式，以撬动目前僵硬的既得利益格局。温州的“突围”还向房地产商发出了“宣战书”。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则认为，从经济学角度来看，个人合作建房显然是一条违背市场专业化分工的倒退之路。如果楼市能走上健康发展之路，房价理性回归，个人集资合作建房也就大可不必了。

　　（相关评论见第4、11版）