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经济适用房回购政策面临操作难题http://www.sina.com.cn 2006年11月22日 08:56 中国经济时报
■本报记者谢丽佳 近段时间，关于经济适用房的政策可以说是“一波三折”。先是9月底，北京市规委在发布《北京住房建设规划２００６年－２０１０年》征求意见稿中表示，北京市将调整经济适用房的销售模式，拟采取政府回购的方式，随即引发了来自社会各界的反对。其后，正式出台的《北京住房建设规划２００６年－２０１０年》中删除了该条款。 日前，北京市建委又表示，今后新建的经济适用房不得上市交易，将实行封闭运作，确需上市的由政府按原价收购。而且严控经济适用房的单套户型面积，叫停了一些经济适用房项目大户型的销售，对于天通苑未售出的单套建筑面积超过１４０平方米的经适房，由开发商按当地地价水平，补交每平方米５９０元的综合地价款后按商品房出售。 关于经济适用房上市的交易政策并未就此“尘埃落定”。据了解，北京市建委目前正在拟定《经济适用房管理办法》，可能会采取对已购经济适用房提高上市时补交综合地价款的比例等方式，来解决经济适用房投资回报过大的问题。 交易经历“震荡－回落” “９月底的规划公示后，经济适用房市场旋即产生了明显的震动。”北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松接受中国经济时报记者采访时表示，这主要表现在整体上市房源量的显著增长和局部区域市场成交量的显著增长。 据“链家地产”统计数据分析，在规划公示后的１０天里（即１０月１—１０日），经济适用房的上市房源量环比（与９月２０—３０日相比）增长近一成；与去年同期相比增长逾两成。天通苑、回龙观两大社区在“政府拟回购”公示前，二手房交易量一直保持月均８％以上的增长，但在政策公示后一个月，房源环比上涨了近三成。 金育松认为，这主要是因为许多经济适用房业主担心“政府回购”政策的实施，将会严重影响其出售收益，从而使部分持有者危机感，因此加速上市。 “自取消存量经济适用房回购的消息，北京市建委宣布新建经济适用房将采取封闭运作等新政策公布之后，与先前业主紧张出售相比，经济适用房的市场表现则趋于平缓。”北京信一天房地产经纪有限公司市场部负责人罗煜接受本报记者采访时表示，目前房源出售登记量基本上跟当初回购之前差不多，每个门店的登记出售房源在１套／每天左右。 据“信一天”天通苑、回龙观门店经理介绍，很多当初担心“政府回购”而加速上市交易的业主也开始陆续从经纪公司把房子撤消，表示暂时不卖。而由于政策利好，客户对于经济适用房的需求也大幅度增加。据“信一天”统计资料显示：二手经济适用房客户需求总量不断攀升，比政策回购前上涨了２３．６％。 “信一天”市场部经理罗煜认为，这主要是由于取消存量经济适用房回购，客户对于购买存量经济适用房刚性需求重新开始释放，直接带动了客户需求量的增长，但由于政府拟提高已购经济适用房再上市的缴税额度，具体实施细节尚未公布，也在一定程度上延缓了交易双方观望态势的解除。 “链家地产”市场研发中心认为，“政府拟回购”政策公示后，部分经济适用房业主为避免出售利益受损，采取抛售，在北京市建委明确不回购老经济适用房后，部分业主抛售心理趋于平缓，因此房源出现了小幅的下降。 新建经济适用住房不得上市的政策才出台没多久，消费者对于政策的吸收及理解需要一定的时间，而从店面的反馈信息可以看出，客户虽然关注政策，但是对于政策的具体内容及操作并不完全了解。因此，在短期内，市场并没有发生明显的变化。 “至于天通苑１４０平米以上房源的挂牌量及交易量，并未因市建委宣布对其实施‘新政’而出现明显的变化。”金育松分析认为，主要是由于天通苑在建设之初，面积普遍较大，二居面积多为８０—１１０平米，天通苑的二居也最受客户青睐；而１４０平米以上的三居、四居的总价相对过高，从而减弱了消费者的购房支付能力。 如果按照去年北京市对于普通住宅和非普通住宅的界定标准来看，１４０平米以上就成为非普通住宅，那么契税就要按照成交价的３％来缴纳，而且在未来的转手交易过程中是否又会面临高额的营业税和个税的制约，并且在今年日益趋紧的房贷政策限制下，金融贷款的支持力度是否能够跟进也是一个问题，因此大面积经济适用房的需求量相对较少。 金育松表示，未来地铁５号线将在天通苑设站，而天通苑周边的商品房面积相对较小，比如明天第一城、北京北等项目，这就使得部分１４０平米以上大户型将成为稀缺房产，而业主对于房产的未来升值空间保持了较高的预期，因此，北京市建委的措施并没有给这部分业主带来太大的心理波动。 成交价格或将上涨 “由于新增经济适用房将实现封闭性运作，存量经济适用房将以无法复制的优势成为‘香饽饽’，这将引发买卖双方心理的变化。”金育松认为，由于卖方心理预期走高，可能将造成满五年二手经济适用房挂牌价走高；而卖方的惜售现象及买方购买心理预期增强，都将影响满五年二手经济适用房成交价格走高。 近期由于受政策影响，经济适用房市场一波三折，再加上“不回购”政策影响卖方对房价心理预期的增强，买卖双方将经过一番拉锯战，暂缓交易将导致短时间内二手经济适用房成交量下降。 回购操作问题多 “我是赞成对过去和新建的经济适用房上市进行差别‘管理’的。”中国管理科学研究院研究员李开发接受中国经济时报记者采访时指出，对于已购经济适用房业主来说，在城市化进程中，住房有了巨大的增值空间，能否允许让业主获得转让增值的利益？ 李开发坦承，这个问题比较复杂。从当初购房时的合同来说，政府与购房户没有约定转让条款，政府单方对业主转让住房做出规定，有违经济合同法精神；从政府当初经济适用房的优惠政策来看，似乎增值部分让业主拥有也不合理。 他说，业主转让住房是自己的权利。住户随着经济条件的改善，换一个较为宽敞的住宅未尝不可，因此转让在情理之中。虽然在事实上，是两种人购买了经济适用房，一种是符合条件的，一种是超过规定，属于条件较好有可能属于非中低收入阶层的人，但是，如果对规定加以苛求，增加多少审查的关口，其实并没有多少实质性用途。 因为制度确实是很单一，根本管不了那么多。即使超标一些，其实无非是多征税，但是多征税，购房者就不公开出售了，换一种方式，根本不过户，以合同方式确认。合同是一种保证，款付了，原来的业主成了名义业主，后来的业主成为事实业主，只不过是房产证未过户而已。 所以，建议不要苛求已经售出的经济适用房。追溯过去只会有价无市，不如划段管理，过去的赶紧出台政策清理完毕，从现在开始的新的保障房认购户按新办法管理，才有可能便利操作，否则政策就会成为一纸空文。 李开发也指出，就经济适用房回购制度而言，其可操作性存有诸多漏洞。“首先是回购房的价格问题怎么掌控？”李开发认为，如果定高了，回购成本太高，政府要出财政补贴；定低了，业主不愿意，这两种情况都会让政策难以操作。金育松也表示此次经济适用房的“新政策”中，“新建”的概念需要明确，新建和销售的时间节点十分重要。 “如何进行封闭性运作？关于新购买经济适用房的用户，制订相关政策时要完备。”李开发指出，比如说享受对象，目前来看，对象的界定方法不严密，多次突出拆迁户，忽视其他类型。从经济适用房的发展历程看，我们在制订政策时要特别谨慎，特别注重可操作性。比如，购房后的监管。过了一定时间，原来的经济适用房的住户，可能条件好了，人口多了， 要调换住房，怎么办？能否调整到大一点户型的经济适用房居住，这是一种情况。 另外一种，有了一些积累，自己购买了商品房，但是如果政府回购价比当时商品房的价格低了许多，业主就可能不会主动地交还政府，因为可以用来出租，收入比交给政府回购效益好得多。 李开发认为，如果政府的监控没有确切的办法，政策也会流于形式。而且，如果有这个监控的办法，还需要有奖罚措施，并且要写入购房时签订的合同里面。因为作为合同，不能由一方单方面修改，然后要求对方承认。所以，政府相关部门要研究经济规律，精通经济法规，按规则办事，在现有的法律框架里办事，合规、合法、合情合理。未来的经济适用房封闭性运作，要在运作细则方面下功夫，规范操作，规范监管，才能收到好的效果。 李开发还指出，北京目前的经济适用房管理办法对北京作为国家首都的城市定位考虑得不够，对作为中外经济贸易窗口的位置考虑得不够，对发展高科技事业、引进国内外专业型人才、技术人才、管理类人才方面的住房政策考虑得不够，比如在引进人才政策与住房政策的许多方面，特别是与经济适用房政策就相当不衔接，应当及时加以补充。 关于经济适用房的数量，李开发认为这是个非常核心的问题。他说，１９９８年国务院精神，是保障类住房（即经济适用房）应占７０％，这么多年来，这个比例未到１／１０，近两年只有４％左右，而且分配得也不怎么公正，许多富有者抢走了穷人的“救济粮”。所以，数量与分配是最重要的问题。他认为应扩大保障房的供应数量，保障房应占到整个住房建设总套数的４０％以上，而且要限定供应年数，不要让老百姓长期等待，最后变成“只听楼板响、不见人下楼”的空喜欢。 “经济适用房是关系到众多老百姓的切身利益的问题。”李开发最后对记者表示，希望北京市建设主管部门通过听证会的形式来集思广益，更多地倾听广大专家与百姓代表的建议，把经济适用房政策实实在在地制定好、落实好。
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