北京二手房转让强征土地增值税拉高房价

　　本报讯 北京市税务部门近日下发了二手房交易通知，对于个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的相关问题进行了明确规定，该规定从12月1日起开始实施。业内人士接受采访时认为，该政策的出台表明，二手房交易中所有涉税项目都已经征收。此举可能引发12月1日前北京二手房交易量的上升，但其抑制房价效果可能十分有限。相反，土地增值税的征收会导致购房者的交易价格和购房成本的增加，二手房价格的增长也在所难免。

　　笔者了解到，土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。按照北京市地税局下发的《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》要求，目前对于土地增值税的税率征收有三种方式。

　　第一， 凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额包括，取得

房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用；第二，对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用；第三，对既不能够提供购房发票证明、又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

　　对于该政策的出台，北京我爱我家房地产经纪有限公司市场部李季认为，土地增值税的涉税房屋交易量仅占二手房市场交易总量的20%至25%。因此，此项政策与营业税、个税相比影响并不大。此外，由于免征土地增值税的已购公房交易量占总交易量的50%，二手

经济适用房交易量占总交易量的5%左右；二手商品房虽然占二手房总交易量的45%，但其中未住满五年、需要缴纳土地增值税的非普通住宅只占二手房交易总量的20%至25%左右，因此涉及征收土地增值税的房屋范围不大。

　　李季说，由于土地增值税采取的是累进制抵扣的征收方式，而且在进行具体抵扣项目计算时又较为复杂，因此，该税种在市场的执行过程中有可能会选择按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。即便征收，所涉及的税额也不会很高，因此不会对二手房市场有太大影响。相反，土地增值税的征收会导致购房者的交易价格和购房成本增加，二手

房价格的增长也会传递给一手房，房地产市场整体价格的增长将在所难免。

　　对于这一观点，北京房产中介“链家地产”市场总监金育松表示赞同。他分析说，由于目前北京依然处于卖方市场，而土地增值税依然是交易环节的一种税费，那么卖方可能会将税费转嫁到房价当中，或者直接由买方承担，亦或买卖双方共同承担，但是，不管哪种方式，均会在一定程度上拉高房价。

　　金育松预测说，由于土地增值税将于12月1日正式征收，现在距离征收时间也就半个月的时间，在此时间段内，对于那些已经成交的客户来说，为了避免交易税费的增加，必然会出现提前集中过户的现象；另外，对于那些已经有成交意向的消费者来说，受此政策的推动，为了节省土地增值税的成本支出，也将会加速彼此之间的交易，同时，也会将部分后期的交易需求提前释放。从这个层面上来说，11月下半月的二手房交易会比较活跃，而12月的二手房交易量将会出现一定的下滑。

　田小森