记者调查：千亿元房屋维修金存在巨大黑洞

　　开发商欠款不交、业主关心甚少、有关部门监管不力……这是上千亿元房屋维修金频繁暴露出来的的问题。记者在对一线房地产市场和房地产管理部门进行追踪采访时发现，房屋维修金或被挪用、或管理不当，一个巨大的“黑洞”时刻窥视着千亿元房屋“养老金”。

　　漠不关心：业主心态助长房产黑洞

　　记者在南宁、广州、北京、上海、南京等地通过街头问卷、MSN、QQ和区域聊天室方式进行的调查表明，超过85%以上的业主并没有认真阅读购房协议中关于房屋维修金的相应条款，87%的业主把房屋维修金交给房屋开发商后，没有向开发商追问资金的去处，70%以上的业主不知道房屋维修金可以直接交纳给当地房产管理部门，65%的业主没有从开发商处领到缴纳房屋维修金的相关凭证。

　　广西南宁昆辉律师事务所资深律师吉昆峰在分析这一调查结果时表示，其实很多业主都不知道维修金的所有权到底属不属于自己，所以不少人把钱交给开发商认为是正常的。目前大多数房屋尚未到维修时期，业主除非遇到维修情况，通常不会主动查询维修金的到账信息。

　　来自北京房管部门消息表明，北京市专项维修资金管理系统在去年年中就已启用。业主可通过网站查询个人维修资金的缴纳、费用分摊、支用、结息及余额等情况。此外，业主也可拿着本人的身份证，到北京市小区办查询维修资金的相关情况。可查询的内容包括开发商是否缴纳维修资金，缴纳的金额、利息、本金等。

　　但在这样的情况下，大部分业主仍然未能意识到自己的房屋维修金权利，本应获得知情权、管理权的房屋维修金有可能成为房屋管理中的巨大“黑洞”。

　　安邦集团研究总部分析师张巍柏认为，目前房地产

维修基金管理存在三大问题：房地产商挪用专项基金的问题、维修基金的收益归属问题和维修基金的使用问题。

　　集中追讨：法规冲突问题亟待解决

　　从广州50多个楼盘业主联名集中追讨房屋维修金，到北京崇文门区王姓老伯怒告房地产开发商拖欠房屋维修金，房屋维修金问题逐渐浮出水面，但有关部门屡“踢皮球”，“法规冲突”问题亟待解决。

　　10月份以来，广州市12个小区业主委员会的

维权行动，揭开了住房专项维修资金收支混乱的冰山一角。10月8日，广州越秀区东悦居、荔湾区西门口广场等12个小区的业主委员会联合发起倡议，要求明确1998年10月至2003年9月期间专项维修资金的缴纳主体，并强制追回由开发商或物业管理公司挪用的专项维修资金。目前，已有50多个业委会宣布加入集体追讨行列。

　　东悦居、如意中心等楼盘暴露出的住宅维修资金“黑洞”，仅仅是目前我国房地产问题的一个缩影。广州市国土房管局的数据表明，从1999年至2006年上半年，该市应缴住宅专项维修资金总额为23亿元左右；到今年9月，该市维修资金归集总额为14.13亿元。这意味着大约存在九亿元的维修资金缺口。

　　众多业主对此表示强烈不满，东悦居业主李女士为此向法院起诉，请求判令开发商支付其个人所购商品房应有的维修资金9400元。法院今年1月作出裁定，“应由行政主管部门前置处理为宜”。

　　广州市国土房管局有关负责人表示，2002年至今，广州市房管部门通过上门监督缴交、下达限期缴交通知书等措施，对全市576家开发建设单位、1363个楼盘的专项维修资金进行了清理，共追缴资金4.04亿元。但根据《广东省物业管理条例》规定，对于开发建设单位拒绝缴纳专项维修资金的，行政主管部门只能责令限期改正，无权强制追讨。

　　“广州维修资金第一案”代理律师周玉忠说，有关部门发函追缴维修资金效果不佳，业主才诉讼至法院，但是法院又将“皮球”踢回了房管部门。

　　记者在采访中了解到，在广州，造成房屋维修金缺口的关键在于涉及维修资金缴纳法规发生了变化。1998年颁布的《广东省物业管理条例》规定，由开发商缴纳维修资金；而1999年建设部、财政部颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》，以及2003年生效的国务院《物业管理条例》，均规定由业主缴纳维修资金。

　　由于国务院《物业管理条例》与《广东省物业管理条例》在资金缴纳主体上规定不一致，目前，广州市专项维修资金的缴纳主体根据上述两条例生效期间分成两种情况：商品房预售许可证核发时间在1998年10月1日后、2003年8月31日前的，缴纳主体为开发建设单位，商品房预售许可证核发时间在2003年9月1日以后的，缴纳主体为业主。

　　而对于1998年10月1日至2003年8月31日期间的缴纳主体则存在巨大分歧。业主想执行省条例，开发商想执行建设部办法。广州房管部门对此问题的意见是建议适用省条例，但行政主管部门无权解释法律适用问题。

　　万般无奈的业主最终采取集中追讨的做法，要求立法部门尽快解决“法规冲突”问题，司法机关追究相关责任方刑事责任。

　　资深律师钱隆平认为，行政部门、立法部门和司法机关之间“踢皮球”的现象，表明房地产市场仍处于发展阶段，大量问题无法得到明确解释，这一方面在考验管理部门的责任心，另一方面也在拷问消费者对自身权益的维护程度。

　　保值增值：千亿市场如何张弛有度

　　住房专项维修资金是指物业保修期满后用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻新和更新改造等所需储存的资金。

　　据国家统计局调查显示，我国房地产行业在2005年全国累计完成房地产开发投资15759亿元，全国完成商品住宅投资10768亿元，商业营业用房投资2000亿元，办公楼投资740亿元。

　　资深房地产分析师曾旺群认为，按照2005年商品房住宅投资10768亿元计算，需要缴纳2%的房屋维修金，仅从投资角度计算房屋维修金就高达215亿元，如果按照商品房销售的房屋价格来计算，则超过300亿元。加上历史上累积下来的房屋维修金，目前国内房屋维修金总额超过1000亿元。

　　曾旺群说：“钱多不一定是好事，因为房屋维修金是按照现实的房价和投资价格来计算的。一旦出现较大的经济波动，存在银行的这部分维修金既可能增值，也可能贬值，这就涉及到房屋维修金如何保值增值的问题了。”

　　曾旺群用“张弛有度”来描述房屋维修金必须面对的问题。“张”是指房屋维修金的使用必须恰到好处，“弛”则是房屋维修金的管理方式必须多样化，既避免出现由于管理不善的挪用风险，又要避免由于市场波动导致的贬值风险。

　　就在各地房屋维修金问题屡屡暴露的情况下，嗅觉敏锐的金融机构已经开始着手研究这笔巨大资金的流向问题。11月下旬，北京市建委与光大银行联名发行“北京市房屋专项维修资金卡”，并宣布自2006年9月21日起，北京市房屋维修资金归集阶段存款收益率由年0.72%提高到3%。

　　光大银行是北京市商品房专项维修资金专储银行。这些资金在划转到业委会名下之前都存放在光大银行的专用账户里。截至今年9月底，北京市已经归集商品住宅公共维修资金110.7亿元，涉及94.5万户。

　　据介绍，随着收益率的调整，业主每年的房屋专项维修资金将大幅升值。以北京天通苑社区为例，专项维修资金总额约为三亿元，改革前，按照活期利率0.72%计息，存放一年的收益率为216万元，五年累计增值1080万元。现在按3%计息，存放一年收益为900万元，五年累计增值将达到4500万元，较以前多增值3420万元。

　　北京市建委副主任苗乐如强调，住房维修资金不能进行风险投资，如果发现有银行违规操作，将严格查处，甚至取消其开户行资格。

　　光大银行明确表示，住房维修资金只能购买一级国债，或存成定期存款、活期存款，不允许有其他投资形式。这次之所以能上调收益率，也是把维修资金在活期、定期以及国债上进行一定比例的分配。

　　本报记者：何丰伦 黄玫