专家点评房地产市场调控四大着力点

　　■张晓松谢登科陈莉

　　今年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5．4％，涨幅比上月提高0．1个百分点。

　　房价居高不下，使一些地方政府和房地产商获得巨大收益，而普通居民只能望楼兴叹。有关专家指出，房地产价格上涨过快主要源于市场供求关系失衡。下一步应继续采取调控措施，在保障市场稳定的前提下，从改善供求关系入手，着力解决房价过高问题。

　　利用税收调控抑制投机性需求

　　房地产价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。通常情况下，供给快速增长，空置面积又很大，房地产价格不应该持续上涨。有关专家指出，之所以出现这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。

　　清华大学房地产研究所博士后张金华建议，房地产调控政策必须围绕供给和需求两方面进行，在调控需求方面应将房地产税征收的重心从交易环节转向保有环节。

　　为了抑制房地产投机需求，国家应考虑在房地产保有环节统一征收物业税，按房地产的面积每年付税；同时，征收房地产转手交易时的资本获益税，使房地产涨价收益的一大部分回馈给社会。

　　经济学家王小广认为，国家还应在房地产开发环节适当征收消费税，现阶段可只限于

别墅、高级公寓等高档住宅，这将有效抑制投机需求和过度消费行为。

　　同时王小广建议，为保障一般居民合理房地产消费，国家在征收消费税时应确定一个上限，如人均20平方米可以不征收税，超过这个上限则按累进制征税。

　　保障

经济适用房土地

　　供应不低于70％

　　目前，我国房地产市场的最大问题是，供应结构与需求结构不对应。无论从眼前看还是从长远考虑，我国的住房需求主体都是中低收入的普通居民家庭，住宅供给理应以大众化需求为主。但据统计，我国250个地级以上城市中，70％还没有完全实施廉租住房制度，保障面不到4％；经济适用房开发投资出现负增长，目前只占商品住宅总投资的5％。

　　有关专家指出，只有加大经济适用房的投入量，才能有效改善我国房地产市场供应的结构性矛盾，起到平抑

房价的作用，同时又不至于减少固定资产投资规模，从而较好地平衡公众利益与经济利益。试想，当一个城市的绝大部分人口可以得到足够的住房保障时，市场比例较小的商品房也就不会再出现价格飞涨的情况了。

　　加快发展住房二、三级市场

　　“当前，我国住房二级市场和租赁市场发展缓慢，说明我国的房地产市场发展很不健全。”中国房地产及住宅研究会副会长张元端在接受媒体采访时表示，今后必须积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应，以满足居民住房需求。

　　专家建议，今后国家应采取有针对性的政策措施，加快发展住房二、三级市场，如建立优化的税收体系，以减少交易环节，降低交易费用；制定严格而切实有效的房地产中介行业市场准入制度；健全住房交易市场法律法规，促进住房交易形成健康有序的流通秩序等。

　　此外，国家还应重视实施“差价换房”“分期付款售房”“租赁住房”“预先订房”“流通现房”等多种销售方式，从而实现我国房地产市场的供求平衡。

　　适度调整住房消费信贷政策

　　国家行政学院朱国仁教授指出，宏观调控措施具有滞后效应。目前，在我国仍是政府、房地产商、购房者三方对峙的敏感时期，如果房价涨势仍然不降，人们势必联想到新一轮调控措施出台的可能。

　　那么，新的信贷调控政策将指向何方呢？

　　建设银行有关负责人表示，今后建行将更加注重对房地产市场趋势的分析和判断，在风险可控的前提下，加快发展房地产业务。

　　中国银监会负责人则表示，今后将进一步发挥信贷政策的调控作用，严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行将按照审慎经营的原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。另外，为抑制房价过快上涨，监管部门还将视情况有区别地适度调整住房消费信贷政策。