海甸岛楼市板块：尴尬的守望者

　　

　　美丽沙高价拍卖引起轰动的余韵渐渐消淡之后，陷入沉寂的海口市海甸岛最近突然又戴上了一连串的桂冠：“未来最佳居住地”、“规划改变生活”……海甸岛的推介声势突然异常增强，在一系列重磅推介之下，海甸岛这个目前承受销售压力最大的海口楼市板块确实引起了业内外一些人士的关注。

　　纵览海甸岛推介模式，非常类似于四年前广州市“华南板块”的运作手法，海甸岛楼市板块推介背后利益集团操控的痕迹清晰可见。不过，作为汇聚了海口楼市约三分之一楼盘的海甸岛，它几乎就是海口整体楼市的一个缩影，的确有关注的必要。关注这个板块的市场博弈风云能让我们更清楚地审视海口楼市的现状。

　　陷于群体性低迷格局

　　海南

房地产已走过18年的风雨之路，在经过痛苦的破灭、调整、低迷之后，于2000年开始发力复苏。海口、三亚大量的“半拉子”相继续建盘活，一批靓丽的新楼盘亮相海南南北两大重镇，五年多来销售了1000多万平方米的商品房，城市面貌大为改善，许多岛外居民在海南有了第二、第三居所，而岛内居民住房条件大为改善。当然，房地产也造就了一批富翁，更引发了大量的资本进入这个高利润行业。

　　海甸岛原是16个村庄，在1970年代修筑拦海大坝围海而成，总面积13.8平方公里，并以“海甸”命名，称为“海甸岛”。由于距海口主城区近，一批开发商在海甸岛跑马圈地，在世纪大桥修建后，海甸岛迅速耸立起了一大批的楼盘。

　　目前，海口在售的160个项目中，海甸岛占了三分之一。海甸岛有50多个楼盘，总供应量高达150多万平方米，而整个海口一年的销售量也不过就是100多万平方米。时运不济的海甸岛，随着国家对楼市宏观调控强硬政策的连续出台，岛外人群对投资性购房持币观望，而岛内居民又不看好海甸岛，海甸岛楼市销售压力在今年6月之后变得非常之大。

　　走访海甸岛各楼盘，大部分楼盘的均价为2500-3000元/平方米之间，海甸岛总体

房价要略低于海口市平均房价，而海口西海岸板块的均价已超越了5000元/平方米。价格上不去，而且销售速度进一步趋慢，仅仅依靠常规营销手法已无法让海甸岛板块的楼市走出群体性低迷格局。

　　随着两年不开发要收回土地的声音渐响，一些手持大块土地的开发商已没有退路，项目必须要动工开建。房地产企业对海甸岛长远投资前景看好的战略与战术上的短、中期矛盾产生了，硬着头皮也只能上的开发商希望能够在短期内找到打开市场的“灵丹妙药”。也许是战略策划师王志纲的公开论述点醒了营销技巧一般的海甸岛个别开发商，四年前发生在

广州楼市的“华南板块”大战进入了他们的视野。

　　“华南板块”战术能否奏效

　　四年前，广东省八大开发商在广州相对偏僻的“华南板块”大规模圈地，动辄上千亩，有的甚至近万亩。如何吸引广州市民到相对偏僻、设施配套尚不完善的“华南购房”？“星河湾”等楼盘的利益集团以城市运营的理论为支撑，不炒楼盘却狂炒“华南板块”，吸引广州市民对“华南板块”区域生活前景的向往。在一批策划高手们的辅助之下，“华南板块”的理念和概念炒作气势恢弘、精彩纷呈，生地变成了旺地，继而变成了“宝地”，吸引了大量的买家，“星河湾”、“雅居乐”等大盘销售取得了空前成功。战略就是颠覆，战略就是做势，一时成了国内许多开发商们的经典。

　　销售压力空间巨大的海甸岛以何破局？急切期盼为海甸岛楼市营造热烈氛围的楼盘应该是即将动工的“荣御”等规模较大的楼盘。从海甸岛某准备动工的大楼盘目前的操作手法看，“华南板块”的炒作手法已经运作了一段时间：海甸岛以前的规划被反复重申，海甸岛未来前景被反复放大，海甸岛居民生活的写意被反复强调，海甸岛未来的设施配套改善被反复传播……海甸岛板块的炒作是否会让岛内外购房者们形成“羊群效应”，纷纷前往海甸岛的大楼盘购房呢？目前尚不得而知，需要拭目以待。

　　业界人士邓凡认为，尽管海甸岛如同整个海南一样，将来前景肯定会是很好的，但目前它距宜居还有一系列的缺陷需要绕过去。其一，路网建设不配套。目前海甸岛上的道路有些是“断头路”，有整修计划，但迟迟没有动工。其二，缺少防洪防潮等设施，海岸线不断被侵蚀，不能有效地防护洪水及潮水灾害。其三，海甸岛的人口密度也过大，每平方公里近8000人，公共服务设施不足，不能为居民提供良好的生活服务。其四，海甸岛上生态环境出现恶化，鸭尾溪、横沟河、海甸五路明渠等一些河水环境污染严重，流域垃圾成堆，气味难闻，河水环境污染严重。其五，岛上的建筑质量也参差不齐，居住环境差异极大，难以形成良好社区，城市形象不佳。其六，交通不够便利，居家生活成本会较高。

　　“此外，海甸岛的楼盘供应量太大，开发水平有待提升，同质化产品过多，购房者的选择空间非常大。”邓凡说，虽然美丽沙土地高价拍卖成功，但海甸岛的环境改善没有迅速跟上，给很多市民的感觉是画饼充饥。更重要的是，海口市居民的数量和收入与广州市相差甚远，而且海南当地人对海甸岛楼市并不看好已形成固有思维习惯，从海甸岛较低的房租价格也可看出海甸岛楼市的压力。西海岸板块、海口湾板块、滨江板块、南海大道板块等区域的开发商也绝不会坐等海甸岛一家独美，也会利用规划前景等手法吸引分流购房者。

　　海口多个楼市板块竞艳

　　根据前几年的统计数据，海口楼市一年的销售量为100多万平方米，而海口市目前在建的项目供应量在400多万平方米，岛内外居民在海口购房有不小的选择空间。从目前的海口楼市区域板块而言，大英山老机场、海口湾板块、西海岸板块、南渡江板块、南海大道板块等等也都各有优势，潜力都不容低估。各个楼市板块的博弈绝不会让海甸岛板块独美，也不会让它独自领风骚于海口楼市。

　　省政府办公楼已在大英山老机场动工兴建，这块6000多亩区域还将设置美术馆、海洋馆、航空博物馆、省青少年活动中心等，由不同的文化建筑空间组合形成具有艺术欣赏价值较高的区域，计划容纳10万人，一个崭新的中央商住区初露端倪。

　　西海岸已成为海口高档楼市的代名词，除现有的一系列高档楼盘外，还即将有4个200亩以上的大盘动工兴建。就南渡江两岸而言，记者获悉已有一批开发商在跑马圈地，依江而居的诱惑力对一般居民也是很强的。而国贸生活、商务设施的齐全配套，也会吸引很多白领关注。南海大道近几年来蓄势而起，除了取得很大市场成功的四季华庭等之外，新项目也是接二连三。

　　“群芳竞艳”必然会使消费者睁大眼睛，认真思考自己生活的真实需求，而不一定会沦为跟风的“羊群”。也许，海口各个楼市板块的开发商们沉下心来研究打造品质地产，城市的经营管理者耐心打磨海口的整体宜居环境，提升整个海口的城市价值，海口楼市才能整体奏出高昂乐章，而一个新海口的格局也将从此开启。

　　（压题图片由本报记者王凯摄）