地产中介进入调控视野

　　近日，建设部正式发布了《中国房地产经纪执业规则》，明令禁止房地产中介吃差价，并要求加强交易资金的监管。有关专家认为，《规则》的出台不仅体现了管理部门整顿中介行业、维护消费者权益的决心，更是楼市宏观调控的继续和深入。如果中介交易秩序能够自此走向规范，房价虚高的顽症将有望得到缓解。

　　吃差价成为公开的秘密

　　近两年房价持续走高，各地的中介公司发展随之也步入“快车道”。据房管部门统计，目前，仅深圳通过政府认可的房地产中介经纪机构就有190多家，从业人员2万多人，门店数量达到3000多家。

　　蜂拥而起的店面、同质化的服务，导致房地产中介市场的竞争日益激烈，不少中介公司为了赚取利润，不惜欺诈消费者，或是偷税漏税。“吃差价已是地产中介公开的秘密，许多中介公司都是这么做的。”一位房

地产界不愿透露姓名的人士说。

　　广东国政律师事务所主任律师邵树强告诉记者，中介吃差价的手段不外有二，一是利用购房者和卖房者的信息不对称，欺上瞒下，玩“低进高出”的把戏。但如果买卖双方见面的话，这种伎俩容易被戳穿，从而引发法律纠纷。由于这个原因，一些中介开始翻新花样，采用“现金收房”的手段吃差价，即中介利用“一次性付全房款”的噱头吸引卖房人，然后再转手以更高的价格卖给购房者。

　　由于中介公司在“现金收房”行为中只是一个过渡者，不需要支付各种税费，利润空间很大，目前已成为

二手房交易中日益流行的新手段。业内人士举例介绍，一套售价60万元的房产，采取现金收房方式完成交易，中介公司的利润可达该房售价的7％至10％，而正规经营下，中介公司收取的佣金在3％以内，二者利润相差悬殊。

　　挪用客户资金情况严重

　　比吃差价更为恶劣的是，由于监管缺位等原因，一些地方的房地产中介公司挪用客户房款的现象比较严重，并将所挪用资金用来炒房、炒股、开设门店等。这既损害了消费者的利益，扰乱了正常的市场秩序，不利于当前的房地产宏观调控，同时也容易埋下金融风险的隐患。

　　据了解，目前中介公司参与房屋交易时，一般都是要求购房者在合同签订的三天内，将首期款（一般是售房款的两到三成）打入指定银行账户，进行资金监管。等到国土房管部门登记，合同生效后，中介公司才会把房款付给卖方。由于目前没有严格的法律限制，购房款在中介公司账户上的停留时间短则一个月，长则半年或更久。

　　由于铺面多、业务量大，加上没有监管，一些不法的房地产中介就利用收、付款的时间差，采取“拆东墙补西墙”的办法，挪用这些资金，用于炒房、炒股、开设门店，追求短期利润。

　　深圳地产分析人士尹香武说，很多中介公司挪用客户资金的做法，实际上相当于自办“小银行”，开设的门店就等于银行的营业网点。门店越多，吸纳的房款就越多，可以倒转腾挪的空间就越大。因此一些中介公司热衷于“超常规发展”，开设的分公司、门店很多，但交易量却很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。

　　深圳市房地产业协会副秘书长张文华说，虽然目前没有确切的统计数据，但是可以肯定的是中介公司挪用客户资金的行为是比较普遍的，因为蛋糕庞大且缺乏监管，包括一些大的中介公司都很难经得起诱惑。

　　将进入新一轮行业洗牌？

　　“可以说，中介公司在近两年的房地产市场中扮演了不光彩的角色，他们的所作所为，在某种程度上是助推了

房价的虚高。”福州大学房地产研究所的一位专家表示，从这个意义上解读《规则》的出台就不难理解国家有关部门的苦心，政府有关部门显然是想将“调控风暴”刮进这个曾经的“死角”，从而巩固宏观调控的成果。

　　“风起于青萍之末”，尹香武告诉记者，目前各地的地产中介公司都陷于饱和竞争的困局，政府有关部门如果在此时出重拳进行整顿，毫无疑问将引发一场震荡性的行业革命。吃差价和腾挪购房预付款的模式难逃阳光法则的拷问，而优质服务、诚信品牌将成为中介公司的核心竞争力。

　　“但关键是执行”， 尹香武表示，从目前发布的《规则》来看，还是指导性的、意见性的条文多，惩罚性的措施少，比如吃差价的行为如何处罚、新的资金监管方式应该如何执行，《规则》都没有提到。因此《规则》的具体效果，要到明年1月正式实施后才能看出来。

　　新华社记者 彭勇 涂洪长

　　(新华社深圳11月19日专电)