调控、销售双重压迫板块竞争惨烈首现开发商抱团争夺商业资源

　　连续数月的成交量低迷正在彰显着宏观调控的后续压力，之前各大板块各自搭台唱戏不乏客源的现象已经如过往云烟，而这些之前还有所合作的板块开发商已经在销售重压之下“反目”。近日记者调查获悉，沪上开发商的抢夺客源的竞争日趋惨烈，单兵作战式的竞争已经不再是市场主角，上海开始出现板块之间“抱团”抢挖客户的现象，开发商正在和相关产业巨头结成产业联盟，欲“抱团”从周边板块抢挖客户。

　　本报记者江敏

　　抱团厮杀抢夺客源

　　一位知情人士告诉记者，最近有不少的购房者从最初选中的三林板块开始向北蔡板块转移，已经有不少人开始了倒戈。该知情人士告诉记者，三林板块聚集了很多的开发商，家乐福等配套商业设施也开始进驻，但分散的楼盘和商业设施并没有完善的整合，成为了北蔡板块楼盘攻击他们的弱点。

　　据记者了解，三林板块有多个楼盘在售，其中包括万科新里程、金地未来域、环球中央花园、中房樱桃苑等，但这些楼盘相对较小。不过在北蔡板块仅仅由地杰国际城独自支撑，是北蔡地区唯一的在售超级大盘。而两大板块的竞争和挖客就是从超级大盘和众多小盘的对垒开始。

　　宏观调控之下的新房市场一直不够景气，尤其是浦东中外环间价格一直较为坚挺的楼盘销售受阻。据“网上

房地产”统计显示，一度靠世博概念领涨的三林等区域成交量增加速度明显滞后于上市量的增加，持币观望人数上升，新盘成交遇到很大的阻力。“僧多粥少”的楼市调整期，开发商都在绞尽脑汁互相抢夺客源。

　　价格是背后利剑

　　其实，在板块之间抢夺客户最大的利器还是价格，只不过更多的价格因素藏在背后，开发商并不愿公开宣称降价。虽然不愿承认在价格上有多大的松动，但价格的确是这些板块之间比拼的重要武器。据记者了解，其实从直线距离上，三林板块和北蔡板块是紧邻的，但三林板块楼盘每平方米价格在8500－10000元之间，而北蔡板块的价格则在6900－7900之间，平均存在着1500元的差价。

　　就在北蔡板块往外环方向，浦东康桥板块同样在用价格与北蔡板块力拼。绿洲康城、康桥半岛等单价多在5500元－7500元的价格之间，同时，这些板块都想依附着北蔡板块一同“出牌”，只不过一个是外环概念，一个是中环板块概念。

　　据记者了解，同样的情况还发生在万里板块、大华板块之间以及真如板块、曹杨板块之间。中指研究院的相关报告显示，市场普遍不够景气，加上2006年眼看已经进入尾声，年底一些开发商为了回笼资金，都使出了浑身解数。在有限的自住客源前，板块之间的捉对厮杀式的竞争开始趋于白热化。

　　七成开发商不愿降价

　　虽然市场不够景气，促销和营销动作也不少，但大多数开发商并不愿降价来拉动楼盘销售。中指研究院最近一份调研结果显示，七成开发商不愿降价销售楼盘，仅仅只有三成的人士认为目前的市场形势会导致较多的降价销售出现。

　　从调研结果来看，多数从业人员仍倾向于用软性营销的方式来促进楼盘销售，而非降价。

　　大华锦绣华城项目相关负责人认为，降价不仅对将来项目的继续营销是一个自杀式的方式，同时也会带来对整个市场非常不利的影响，严重的话还将造成金融和社会问题。而降价也不符合对消费者心理的把握。荒岛房产工作室市场总监冯伟认为，消费者行为习惯会有时表现出理性，有时表现出非理性。价格下降有可能使消费者产生持续下跌预期，从而反倒不利于楼盘营销。

　　同时，对降价促销的第二个不认同来自于对价格体系震荡风险的规避。有业内人士表示，如果采用降价方式的话，那么降价的幅度应该是多少？降价的底线在哪里？正是基于对价格营销的不确定，大部分从业人员才不愿轻言降价。

　　但需要指出的是，随着新一轮宏观调控的到来，房地产市场已经远离了卖方市场时代，房地产市场正在进入买方市场。中国指数研究院华东常务副院长陈晟认为，随着消费者心态的逐步平和，市场已经基本进入理性消费期，因此客户的细分、公信力、平台营销等方式凸现出其重要性，其中意见领袖营销和同质客户群营销所起的作用尤为重要。

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　　板块抱团混战将成为趋势

　　本报讯（记者江敏）上海房地产板块竞争迹象越来越明显，如何经营板块，如何带动楼市，乃至板块经济，是摆在当地政府和开发商案头的一个全新的命题。

　　在上海中外环乃至外环外房地产板块竞争越来越明显。前几年，

上海楼市主战场在环线内，尤其是中环线内，市场的竞争主要还是楼盘与楼盘之间的竞争。随着市中心土地越来越稀缺，地产开发土地都向环线外发展，也形成了各大板块自己的板块范围与板块特色，房地产市场的竞争也开始进入了板块与板块之间的竞争。

　　有专家指出，从去年开始一直在不断延续的宏观调控政策，让房地产市场出现了180度的大转弯，抱团竞争的确成为了一个重要特色。其实，目前不少的开发商已经意识到了这一点，在最近的一些展会上，开发商不但作为一个板块集体亮相，同时还不断地拉上各种商业体合作伙伴集中推介。专家分析指出，最初的房地产竞争是以单个的房地产公司为主体的。时至今日，板块的竞争开始出现了各大商业体的加入，板块的混战也自此开始，并将成为未来房地产市场的一个趋势。