上海房企今年锐减千家

　　资金压力加上房地产企业市场本身的优胜劣汰，目前上海市场充斥着大量试图将手中土地转手的企业。上海房地产市场洗牌正在加剧，业内人士预期，上海房地产企业淘汰率将达到75％以上。

　　大批房企“吐地”

　　 11月9日，上海产权交易所出现了一则上海君庭置业有限公司出让30%股权的信息，该注册在青浦的公司的主要资产为一块价值2亿元的土地。

　　查询产权交易中心公告可以发现，10月下旬至今，在上海联合产权交易所挂牌的房地产公司出让产权项目已经达到7个。

　　而这些仅仅是上海市场上寻求转让公司中很小的一部分。上海宝华集团投资部经理崔康表示，几乎每天都会有公司或者是中介上门推荐土地。

　　与以前的情况不同的是，除了资金短缺的小型房地产企业之外，一些大型公司也出现在了股权出让的名单之中。类似的出让给一些地产商带来了拿地的新机会。

　　住交会亚洲不动产论坛上，德思勤投资咨询有限公司董事长龙固新透露，珠江投资有限公司今年以来已经通过股权收购方式获得了上海地区的5块土地。早报记者采访上海珠江投资有关人士时，对方表示，公司的确期望通过股权方式收购一些土地，但具体协议尚未达成。

　　万科集团同样计划通过类似形式收购一家在浦东三林地区拥有土地的公司股权，借此获得土地资源。

　　资金缺口成重要原因

　　 业内人士表示，造成房地产企业抛地的一个重要原因是企业资金紧张。

　　据悉，除了银行途径之外，上海房地产企业此前融资渠道相对较为宽广，但其中一些重要的融资渠道目前已关闭大门。在没有新的融资渠道的情况下，一些企业不得不通过土地出让的方式寻求资金还款。另一方面，行业本身的调整促进了小型房地产企业的退出。证大艺中总经理居培成表示，随着今年的政策调控的深入，房地产市场原先所具备的投资性行业特征不再明显，行业特点从过去的投资性变成了精耕细作，以后房地产业将慎重考虑它资金投入的周期、数量、方式。“90·70”规划的限制、土地成本的提高等因素都要求企业必须具有更加职业化的管理能力、设计创新能力等。这种情况下，对于中小房地产企业或是一些专业程度化不高的企业的来说，其生存的空间本身就已经被缩小，退出地产市场成了其自然的选择。

　　交易困难重重

　　 实际上，虽然市场土地众多，但真正达成协议的却是相当少。崔康表示，他们今年以来已经谈了很多项目，也有一些项目进入了操作阶段，但还没有一个项目真正达成了交易。

　　一名开发商告诉记者，双方的心理价位相差太大是不能达成协议的主要原因。据悉，大部分公司在上世纪90年代就已经拿到了土地，而此前这些公司获得土地的价格一般相当低廉，项目公司开发土地时必须缴纳土地增值税，土地价格上涨明显的情况下，土地增值税数额相当巨大。“一些公司的股权出让价格虽然便宜，但加上税费之后，价格却变得相当高。”

　　与此同时，市中心的土地往往会遇到拆迁等众多问题，而一些外围的地块由于市场整体不景气，很难受到开发商的青睐。

　　当然，也不排除一些公司因急需资金而低价脱手。从市场实际成交来看，这些公司往往会把股权出售给专业化程度更高、品牌知名度更大的企业。

　　75％房企将被淘汰

　　 市场大幅度调整之下，上海房地产企业进行重新洗牌的进程正在加剧。

　　居培成指出，从今年开始，上海地产界已经发生了很大的变化。开发商总量首次从4000多家减少到3000多家，已经淘汰了25％的数量。

　　上海的房地产企业经过2005年的发展至今大概是4300多家。而今年到目前为止，上海房地产开发量一年平均在2000万平方米左右。以4000家开发商来计算，一个开发商平均一年5000平米的开发量都达不到。而5000平方米显然无法支持一个公司的运作。

　　居培成表示，“如果在上海的市场里面按照每个开发商每年做2万平方米的量来计算，在上海的地产界我认为至少有75％的房地产开发企业要关、停、并、转，也就是说，未来房产公司可能会持续减少，最后停留在上千家甚至数百家的水平。”

　　上海土地市场依旧被看好

　　一方面是上海房价连续滞涨，另一方面，上海土地的价格却连创新高。

　　根据网上房地产成交的数据显示，上海住宅成交平均价格从今年6月份最高点时的9304元/平方米，回落到9月份的8000元/平方米左右，而国家统计局的数据同样显示，上海整体房价与去年相比呈现小幅回落的态势。

　　但是上海土地市场依然受到普遍看好。

　　闵行土地储备中心最近刚刚将未来即将推出市场的土地进行公开的招商，早报记者了解发现，他们对于这些地块未来的出让价格估计颇高。“我们现在进行的动拆迁等工作需要非常高的成本，这必然意味着未来的土地出让价格需要在一个比较高的区间之内。”一个工作人员这样表示。

　　这种情况下，企业对于上海市场的判断已经出现分化。

　　11月13日，中海地产董事长孙文杰在香港表示，早前该公司在上海及北京竞投土地失败，主要原因在于价格过高，他坦言，该公司现在很难在内地买地，因此难料今年能否达到增加土地储备600万平方米的目标。

　　业内人士估算，如果按照现在的价格计算，上海招商局地产有限公司刚刚在一号土地出让公告中拿下的闵行颛桥地块利润可能不到5％。但是，早报记者从招商局地产方面获得的消息是，他们还将继续在上海寻找拿地机会。

　　居培成指出，长期来看，大量的人才以及资金流入足以支撑上海的房地产市场非常大的成长空间。对于一些能够承受短期风险的大型房地产企业来说，目前正是土地吸纳的最好时机。