还是看不懂 ——广州房价“国六条”半年初观察

　　■广东省统计局发布的2006年前三季度广东经济运行形势数据显示：广州前三季度平均房价为6388元/米，同比上涨了19.7％，是历年来涨得最快的一年。

　　■在整个房地产的建设、交易过程中，政府税费收入占到了房地产价格的将近30％~40％左右。如果再加上占房地产价格20％~40％的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50％~80％。

　　■新快报记者李广

　　张翔的希望再次破灭。

　　在6个月的等待之后，他希望看到的低价楼盘至今没有出现，连那个“夜晚可以清晰听到青蛙叫”的偏远楼盘，至今都没有任何松口的迹象，他已经相当焦躁，因为他的婚礼就等在他的房子后面：“是否能顺利买房，这对我能否顺利结婚相当重要。”

　　仅仅一年前，员村二横路的某个楼盘均价还不过5000元，但他犹豫，“那时总想着再看看，再看看，结果今年一下子全疯了！那个楼盘现在涨到7000多元，还在涨，我真想找个地方哭一场！”

　　想哭的人不止他一个。自2005年下半年开始，广州楼价就以张翔所说的“疯狗速度”疾涨，很多人都错过了购房好时机。原本5月17日发布的《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》（简称“国六条”）被寄予厚望，但5个月过去了，楼价坚挺，迷雾依旧。

　　仅仅5个月，没人敢说自己看懂了现在广州楼市，更何况未来，观察者们尚在观望，而对于急需住房的张翔们，他们想知道的也许更简单：国家的房产新政真能启效吗？房价有可能回落吗？他们是该当机立断，还是继续等待那可能出现的，迷雾消散的一天？

　　房价还会涨吗

　　最新的一组数据既让张翔感到失望，也让负责广东房地产调控的有关单位感到失望。

　　广东省统计局发布的2006年前三季度广东经济运行形势数据显示：广州前三季度平均房价为6388元/米，同比上涨了19.7％，是历年来涨得最快的一年。

　　国家发改委、国家统计局11月1日发布的统计数据则表明，2006年前三季度全国70个大中城市房屋销售价格都上涨5.5%，真正下降的城市只有上海和丹东。

　　专家分析，广州的表现和上半年广州楼市的特殊情况有关。今年上半年，广州市批准预售面积为301.32万平方米，同比下降了17.3%，是广州商品住宅市场多年以来的最低供应量。与此同时，广州楼市却正处于极速升温的阶段，此等变量必然会进一步推高房价。

　　不过，房地产策划师韩世同觉得，据此就判断“广州房价持续上涨”并不准确，他认为这部分的数据，主要是由大型的知名房地产商所撑起来的：

　　“你有没有看到，其实有很多不知名的楼盘其实是没什么人住的？我们一直都在关注中高档盘的成交量和价格，但事实上，那些小盘根本就没有卖动，而且由于“国六”出台以后，许多项目的报批都已经停止，这导致6月以后，新推的盘本来就不多，而中高档盘在这个时候推盘，必然会使价格比集体推盘的时候高，但这并不说明房价会涨。”

　　有报道称，有关部门对此宏观调控的结果并不满意，广东省建设厅厅长劳应勋也承诺，将扩大广州的土地供应量，稀释开发商的土地囤积。

　　广州本地人小YAN在“一方雅居”有一套76平方米的洋房，在家人的资助下，她在年中以6200元/米的价格拿下了现在的这套房子。地此她觉得很幸运，因为在她看来，广州的楼价肯定还会涨，因为相比北京和上海，广州的房价并不算高。相比之下，外地人张翔对未来房价的变化还有更多幻想，他的购房负担相当之重，“等于要在广州卖几十年的血”，他说：“我就要再看看。”

　　他现在的选择是：如果现在出手，固然可以避免以后房价上涨的压力；但如果“国六条”过一段时间要真起作用了，他又觉得自己亏得太冤枉了。他想知道，这个“房产新政”到底能对广州未来的房价产生什么样影响？

　　赌不赌“国六条”

　　“草木皆兵”———这是房地产市场研究专家赵卓文对“国六条”的评价。

　　和早期的“国八条”相比，“国六条”的调控力度有所加重。过去的调控思路主要是“严格控制土地，压缩投资”，结果房地产市场供不应求的矛盾进一步加深，房价就势快速攀升。“国六条”强调的是“科学确定房地产开发土地供应规模”，调控思路由过去的控制供给转变为现在的适度放松供给及合理引导需求尤其是减小被动需求的双向调控。

　　同时，对于结构性供应调整有所加强。过去仅强调加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。现在强调中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房所占比例要进一步上升，这意味着对结构供应调控的加强。强调有区别地适度调整信贷政策，这意味着信贷政策将进行调整，试图保护中低收入家庭和首次购房者、小户型购买者的需求，抑制高贷款者、多次置业者和大户型购买者的需求。

　　其中赵卓文认为很关键的是“户型”的划分：“其实大家都知道，发展商主要都是靠大户型的房子来赚钱，现在实施70/90政策，这哪有什么大钱赚？”

　　保利地产公司的一位相关负责人表示，“国六条”的影响现在已经初步显示出来了———他们已推未售住宅面积只剩不到20000平方米了：“现在所有项目的报批都停止了。今年广州待售的850万方，大面积的地又很少，加上政府本身给出的底价价格就偏高，现在很多地产商都难以调动起热情来了。”

　　现在，保利地产公司的保利紫薇卖到了6800元/平方米，保利林海山庄7500元/平方米，而远离市区的保利林语山庄的价格已经高达12000/米。

　　一位不愿透露名字的行内人士认为，“国六条”在挤压炒楼行为上，效果还算明显，但要让房价降下来却不太可能：

　　“现在拿地越来越贵，而且户型又有规定，企业的利润已经越来越低啦，如果不推高档盘，那开发商怎么赚大钱啊？但问题也在这里，你越是调控，企业的利润压力就越大，高档盘就会越多，因为它的附加值高，房价就会越高，而对住房的需求总是没有改变的———大家总得买房住啊！”

　　从保利地产在其最新发布的三季度报告来看，“国六条”体现在利润上的影响其实很小。保利地产在其三季度报告中称，新开工面积达到48万平方米，公司主营业务收入达到9.26亿元，净利润达到0.82亿元，比去年同期增长了455.46%。

　　走着瞧

　　“国六条”之前，中国学界的房价“讨论”就倍受关注，其中“需求派”如经济学家张五常就认为，只要有足够强大的住房需求，那么高房价就有其存在的理由，完全没有必要用“国六条”来限制，因为这是由市场需求决定的。

　　有分析人士指出，2006年前三季度深圳平均房价为9691元/米，同比增长了31%，这和其作为一个巨大移民城市有关。深圳人口已经超过1300万，每平方公里人口密度已经超过6000人，这一数字高过北京、上海、广州，为全国之冠，与香港人口密度相当。如此惊人的人口密度所体现的强劲住房需求，被认为是支撑深圳房价高速增长的主要原因。

　　此外，除了巨大的市场需求，土地成本也在进一步抬高房价。据在国有地产公司从业的地产负责人林思奇分析，2001年到2003年，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据只是67亿元。

　　在整个房地产的建设、交易过程中，政府税费收入占到了房地产价格的将近30％~40％左右。如果再加上占房地产价格20％~40％的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50％~80％。一个本身颇具民营性质的行业，由于有了地方政府的介入，价格现在就不可能平易近人。

　　由于近期广州的市场需求十分旺盛，不少开发商都表示，近期价格很难有下跌的可能，广州某日报为此曾打出标题《广州人边骂边掏钱买楼面对高房价愤怒也没用》。而韩世同则建议，若是对房产进行投资的话，现在未必是个好时机，但对于迫切需要住房又有经济能力的人来说，现在买，其实也无所谓。

　　他与赵卓文的观点是类似的：现在是整个房地产市场最为迷茫的时候———“国六条”使房地产商、政府、购房者三者的矛盾逐渐激化，加之5个月来，“国六条”的

　　（夏天／编制）