北京房地产经纪业面临重新洗牌

　　本报记者 李松涛

　　11月8日，北京房地产中介行业协会向其会员——200多家房地产经纪公司发出倡议：不赚取差价。

　　在11月9日焦点房地产网举办的《焦点房谈》栏目中，北京市房地产中介行业协会会长陈同顺告诉记者，此举就是要给这个行业立个规矩。

　　这份倡议书对房地产经纪公司作出了5点约束：中介公司要对标的物做真实的查证，做真实的广告和推介，不允许做虚假广告和推介；要对业主出售的房屋提供真实的价格，不得蓄意提价和降价赚取差价；要由买卖双方当面商洽买卖协议并签署协议；从事存量房业务的会员单位，要把倡议书在自己的店面公示，而且要公示自己公司的投诉电话；在公示里面要标明，如果吃差价则吃一赔二。

　　“过去，吃差价是房地产经纪行业的潜规则，很多公司都以能吃到差价为荣，认为这是自己成功的经验。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副秘书长赵鑫明说，直到现在，还有些房地产经纪公司认为吃差价是应该的。

　　只要是差价，都被禁止

　　据某媒体报道，北京的张女士委托某房地产经纪有限公司代理购房。选定报价为78万元的位于朝阳区双花园西里的房产，中介公司答应在张女士支付全部款项当日为其办理过户手续，并收取了代理费1．95万元。

　　事情并没有这么简单。过户当日，张女士发现，原房主出售该房，只要58万元。这意味着，中介公司从这一笔买卖中，就赚取了20余万元。

　　“中介公司吃差价非常普遍，有些中介公司一次交易就能赚取几十万元，甚至上百万元。”我爱我家副总经理胡景辉曾这样对记者说。

　　据北京市建委发布的信息，今年上半年受理的174起群众投诉经纪公司案件中，吃差价是热点。

　　10月31日，建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会共同发布《中国房地产经纪执业规则》，这份将于2007年1月1日起施行的规则明确规定：不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得利用虚假信息赚取中介费、服务费、看房费等费用。

　　就在同一天，北京市建委和市工商局也联合发布《关于开展北京市房地产经纪行业专项整治活动的实施方案》，决定开展为期半年有余的房地产经纪行业专项整治活动。其中，明确禁止在代理房屋买卖过程中，以包销或以出卖人全权委托的名义卖房、开展吞吐或变相吞吐房产等“现金收房”类交易。

　　“对于什么是差价，以前缺少一个明确的解释。”赵鑫明说，很多公司对此也有不同理解。现在，《中国房地产经纪执业规则》则对这个概念作出了解释：差价，是指通过房地产经纪促成的交易中，房屋出售人（出租人）得到的价格（租金）低于房屋承购人（承租人）支付的价格（租金）的部分。“任何形式的差价都是被禁止的”。

　　中介吃差价的三种方式

　　据赵鑫明介绍，目前房地产经纪行业内通常有三种吃差价的方式。一种是隐瞒真实价格，对登记售房者压低评估价和登记售价，对咨询买房者抬高市场行情，以此创造出一个差价空间。

　　“有一种情况，售房人自愿给中介公司的奖励金。”赵鑫明说，比如一套房子卖100万元，如果中介公司卖120万元，超出的20万元可以一定比例或是全部给中介公司，作为佣金的形式。这种方式表面看是双方自愿，但与经纪行业规则相悖，也是不允许的。

　　第三种则是经纪公司自己做的，经纪公司把房子买回来，以高于买进的价格卖出去，“这种房屋吞吐的方式实际上也是在吃差价”。

　　北京市房地产中介行业协会会长陈同顺认为，中介行业本身的市场定位就是居间代理，通过自己的穿针引线，提供劳务服务，提供信息，包括代办相关的手续获取应得的佣金。中介公司不是经营实体，因此不能够搞房屋吞吐这种业务。

　　“吃差价有很多隐藏的法律问题。”陈同顺说，无论是现金收房，还是以委托人的名义找一个买家隐瞒真实的价格，最重要的问题就是：房地产经纪公司没有完成这个标的物的权属手续，这个房屋的所有权仍然是出售人的，在他获得现金之后到完成过户手续之前这一段时间里，如果发生了意外，当事人难逃干系。

　　他认为，对于从事这样行为的经纪机构来说，虽然收购房子给了售房人现金，但没有办理产权过户，就规避了国家税费。而且房屋的所有权不是经纪公司，没有获得所有权处分这个标的物的行为，在法律上是不受保护的。

　　而这种运作方式背后，容易产生挪用客户资金的问题。“一个中介公司有多大的实力，哪来这么多的巨款去买一套、两套甚至多套的房屋？”陈同顺说，从现在反映出来的问题看，几家出了事的公司，归根到底都是占用和挪用了客户的资金。自己的资金链一旦发生断裂，资金自然无法追讨。

　　中介为何敢不在乎佣金

　　在房地产经纪行业，一些中小经纪公司存在这样一种现状：半年不开张，开张吃一年。靠的就是差价带来的丰厚利润。

　　“因为背后有吃差价的高额利润，所以很多经纪公司才不重视佣金。”北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松说。

　　按照国家有关规定，经纪公司在租房业务上应获取的佣金是该房屋半个月至一个月的租金，买卖房屋的佣金则是房屋交易价格的0．5％至2.5％，如果是独家代理，佣金则为房屋交易价格的3％。这也就是说，假设房地产经纪公司代理买卖一套100万元的房屋，所能够获得的最高佣金就是3万元。

　　“这跟吃差价的利润显然不是一个级别。”金育松说，一些小的经纪公司佣金都打5折，甚至有的就收几千元。他们的重点没有放在佣金上面，而是差价。如此，规范企业、市场份额大到一定程度时，这样的佣金尚有利润。但如果操作不规范的小中介，则很难维持。

　　据21世纪不动产北京区域分部副总经理申强介绍，当初21世纪不动产公司从美国进入中国市场时，这种吃差价的潜规则让他们很头疼，因为按照2．5％标准收取佣金，总有客户提出疑问：别的公司佣金只有几千元甚至更少，为什么你们收费那么高？

　　“吃差价会对

房价起到推波助澜的作用。”金育松说，现在绝大部分业主把房子委托给经纪公司的时候，对市场价格还是了解的。经纪公司吃差价也就是在炒作房子，因为经纪公司信息比较全，而买房者、卖房者的信息不全，所以很容易炒作房产。

　　金育松说，现在北京市的经纪公司一起讨论这件事情，会提到三点，监管、网上签约、标准合同。“这三件事情和吃差价似乎没有关系，但把这三件事情完全落实下来，吃差价现象自然就没有了。”

　　金育松认为，随着行业发展，品牌集中是必然趋势。北京市

二手房交易行业应该说处于成长期，远不到成熟期，正是市场越来越向品牌集中的过程。“资金监管加强或不允许吃差价，更是加速了这一过程。房地产经纪行业洗牌是必然的”。

　　资金监管模式尚在摸索

　　据了解，在经纪行业，目前北京市操作最多的一种模式就是买方把钱打到经纪公司账户上，由其代为保管，过户以后再把钱交给卖主。如果这个时候经纪公司挪用资金，就会出现风险。

　　今年10月，曾被评为天津市优秀企业的

房产中介公司汇众房产一夜之间全线停业，1．5亿元的房产交易资金不翼而飞，暴露的就是经纪公司的资金监管问题。

　　赵鑫明介绍说，目前对交易资金监管有几种方式：一是政府监管，就是买卖双方把交易的资金放在政府的监管部门；二是金融监管，也称协议监管，买卖双方和经纪机构、金融机构签订多方协议，规定资金的使用、划转，银行依协议来做。三是独立第三方监管，既不是买卖双方，也不是经纪公司，更不是银行，在经纪公司之外有独立第三方单独做资金监管。

　　而据21世纪不动产北京区域分部按揭服务部经理卢婷莉介绍，北京现在主要有三种模式：第一，中介公司直接监管。第二，由银行直接做，但效果不是特别好。因为银行控制不了整个权属转交的过程。方式比较繁琐，社会上接受程度不高。第三，在银行开设专用账户，在人民银行备案，也不受公司债权债务的影响。和客户签署交易资金监管，由经纪公司参与整个过程，帮助买卖双方把所有手续办妥，交割完毕以前，再把这个钱经过买卖双方意向和经纪公司意向报给银行，银行再付钱。

　　对此，陈同顺认为，目前资金监管的模式，只是现实当中呈现出来的几种，究竟哪一种最好，仍然在摸索。

　　“从实际情况来看，北京是否可以分成两步走。”陈同顺说，第一步所有的中介机构，涉及到二手房的资金，先都步入到和金融机构联合的渠道里面，第二步才提升到真正设立有监督、有支配权的机构。

　　本报北京11月12日电