“卖地生财”城市经营理念亟待改变

　　一些城市面临无地可用 本报记者 左振乾报道

　　“经营城市”是目前一个比较时髦的主题词。许多城市的决策者借着这个名词实施着“卖地生财”的发展思路。于是，地方财政收入对房地产及其相关产业的依赖度非常大，很多正在大干快上的城市建设项目，其资金都来自卖地生财的“土地财政”。有关人士认为，目前的“分税制”是滋生“卖地生财”城市经营理念的主要原因。

　　无地可用的“城市经营”

　　7月25日召开的国务院常务会议宣布了加强土地调控的三项措施，包括调整利益机制、完善责任制度、健全法律机制等。此前，经国务院批准，我国已正式建立国家土地督察制度，向地方派驻9个国家土地督察局。严厉的调控政策正在预警“卖地生财”经营城市思路走向了末路。

　　据有关部门预计，5～10年后，浙江一些城市将面临无地可用的窘况。杭州市地税部门日前对今年该市

房地产行业地税收入作出“前景堪忧”的预测。地税部门称，随着国家调控力度的加大，杭州2006年的房地产行业地税预计将减收14．31亿元，下降25．14％。

　　杭州房地产开发较为集中的西湖区，在“调控”的声声警钟中，地方财政收入已是“新旧两重天”。去年西湖区的地方财政收入总体增幅和营业税等主体税种增幅和往年相比产生了较大回落。该区负责人承认，最主要的原因就是受

宏观调控的影响。

　　从2004年到2005年，西湖区房地产业地方财政收入增幅由55％降至9％，所占份额从54％降至46％。营业税增幅从30％降至2％以下，占地方财政收入份额从55％降至46％。

　　“分税制”滋生“卖地生财”？

　　经济观察家华山认为，“卖地生财”的经营城市理念与“分税制”有一定关系。我们国家从1994年以后实行的是分税制，

增值税的75％上缴中央，25％留给地方，这使得比如像浙江这样的经济发达地区，尽管财政收入大幅增长，但留给地方财政收入的钱并不是太多。

　　相比之下，由于城市扩张和土地占用带来的税收，包括建筑业和房地产业的营业税、所得税以及耕地占用税等等，全部都是由地方享有的。这样一来，卖地生财当然就成了地方政府扩充税源的最有效途径。所以，我们看到国内不少城市在规划、建设、扩张当中都有个“摊大饼的”现象，像北京市的环路不知修了多少，二环、三环、四环、五环，不断地“摊大饼”，不断地扩张城市的占地，这其中就有追求政府税收收入的利益驱动在里面。

　　这位专家分析说，要“城市化”，要搞建设，就需要钱，钱从哪里来？土地征用、房产建筑，这是地方政府可以掌控的巨大资源。这种制度上的原因正是卖地生财、“经营城市”的动力所在。

　　海南“土地银行”的新思路

　　《海南省土地储备整理管理办法》已于今年正式实施，业内人士称之为海南省今年最重要的土地政策之一，明确建立省级“土地银行”则是这份文件最大的亮点。

　　海南省土地学会理事长王业侨介绍，海南省重点基础设施投资一直由省政府“埋单”，全社会无偿受益，省政府因此负债累累。据了解，海南仅用于交通设施建设的债务就高达90多亿。为此，省主要领导曾不止一次提出，要建立省市两级政府土地储备库，改革省基础设施投融资体制。

　　王业侨说：“土地储备是一个很好的融资平台。”他认为，用土地的预期受益作为政府融资信用担保，用土地受益权质押贷款筹集建设资金是政府最佳融资模式，这样既能获取资金保证建设，又可避免违反国家调控政策，过度供应土地。

　　王业侨还提出了这样一个设想，根据海南“省直管市县”的体制和“把海南当作一个城市来建设和运营”的思路，由省土地储备机构统一测算确定全省土地期权融资模式，建立全省统一的、市县可按份额享有权益的政府土地储备库，并统一与金融机构签订储备贷款协议，按照市（县）土地储备规模和区域基础设施建设需要，统一核定贷款投入项目和规模。他说，这种体制可以有效控制变现规模、统筹融资使用、保证区域性重点基础设施的建设。

　　海南模式也许会成为解决“卖地生财”城市经营理念的新思路。